中国双降晋负利率时代
房产有望成大赢家

如今有越来越多发展商涌入天津、北京和上海等一线城市购地,并在当地展开更多产业项目。

中国央行在10月23日宣布,再度下调金融机构的人民币存贷款基准利率,以及存款准备金率,来遏制经济增速减缓的冲击,并缓解人民币贬值引发的资金外流。 

这次的“双降”政策,把一年期贷款基准利息,减少了0.25个百分点,至4.35%;而一年期存款基准利息,也下滑0.25个百分点,报1.5%。 

随着银行存款利息跌至历史新低,市场将出现资金充裕的现象。 

但在这种环境当中,究竟什么才是最适合投资的资产?是股市?债市?抑或房市?

自去年11月22日以来,中国央行已六度降息;如今的一年期贷款与存款基准利息,分别跌至4.35%及1.5%,写下历史新低。 

同时,期限在11个月以内的存款,利息更大多遭到减半。 

根据数据显示,在4次负利率期间,房价均出现明显上涨,整体表现优于股市。 

其中,产业售价在2003至2005年,共上涨了34%;并在2006到2008年间,扬升12.8%;而2010到2012年,也走高了10%以上。 

在如今的环境中,有许多市场人士认为,“负利率”政策对股市带来的影响,主要是短期刺激,但是对房市带来的支撑却往往来得更大。

 

为买卖双方捎来佳音

中原地产首席分析员张大伟指出,央行祭出的这些政策,可为发展商与买家捎来佳音,所以肯定有利产业领域。 

“这些政策可促使买家购房时的贷款压力减轻,也可缓解发展商成本走高所带来的冲击,激励市场在11、12月开始,出现回暖的现象。” 

一名广州发展商说:“目前楼市有两大利好,一个是利率走低,特别是负利率时代来临;另一个就是政策支持。” 

随着这两个因素捎来利好消息,中国产业市场出现回暖迹象,更有望成为负利率时代的最大受益者。 

随着中国央行第六度降息,许多发展商纷纷通过发行债券来融资,补充扩展地库的资金。

购房优先考虑地点

有机构人士建议,假设投资者手头资金充裕,又觉得股市风险高企,不妨把目光转向产业市场。

不过,随着劳动人口走高的趋势逐渐消失,目前市场将难以重现房价与日俱增的状况。 

专家认为,买家购房的首先考虑因素,依然是产业的地点。 

“在这当中,有3类房子可以长期持有,包括供应稀少的市中心房产、交通便利和处于策略地理位置的产业,以及临近学校的房子。”

中国产业需求强劲,只要购得类型稀少或独特的产业,就可长期持有。

存款利率历史新低钱存银行等同贬值

这次虽然中国央行也全面撤销存款利率上限,但银行依然受到相关的约束和指示,不能完全自主调节存款利率。 

根据早前降息后的银行领域表现,预计本次降息之后,银行存款利息涨幅,大多处在20至45%水平。 

其中,大中型银行涨幅为20至30%之间,只有少部分小型银行的涨幅,可能达到40至50%。 

在不考虑银行业者提高本身存款利息的情况下,一年存款利息仅1.5%,假设拿10万元人民币作一年定存,到期后的利息加本金为10万1500元人民币。 

存款利率跑不赢通胀

然而,中国9月消费者物价指数(CPI)录得1.6%增长率,若物价维持1.6%的增速,那么目前以10万元买到的商品,在一年后就需要10万1600元才买到了。 

换言之,如果如今继续把资金存入银行,本身财富就会在一年后缩水100元。 

所以,银行存款利率降至历史新低,对于老百姓来说,存款利率甚至跑不赢通货膨胀,把钱存在银行无疑相当于贬值。

今年土地成交料破1.33兆

经历了上半年的冷清后,北京房产在下半年急速回暖,如今再加上“双降”政策的利好因素,今年土地交易总值有望突破2000亿人民币(1.33兆令吉)。 

张大伟称,北京今年的新房和二手屋,成交面积及交易总值都将超越2014年水平。 

北京土地市场迎来春天

“同时,北京从年初至今的土地交易总值,报1238亿元人民币,加上未来一个月还有大量土地交易,预计今年的交易总值,会超过去年的1916.9亿元,在历史上首次突破2000亿元大关。”

随着新房和二手房成交量持续高企,北京的土地市场也迎来了春天。

发展商为了买到一块优质地皮,往往需要竞拍上百轮,从而推高了土地售价。

根据北京国土资源局资料,在今年10月20日至11月24日期间,北京将脱售31块发展土地和3块工业地皮,这些土地的底价,共达628亿元。 

按照当地目前土地市场平均以溢价40%成交的水平来计算,这34宗地皮最终的成交价,有望冲上880亿元人民币。

中国产业市场有望获得降息和相关政策支撑,在下半年回扬。

疯狂的土地交易市场

随着中国央行放宽利率,企业的融资成本走低,且手握更充裕流动现金,促使房产业者纷纷出手收购土地。

葛洲坝公司在10月20日,经过104轮激烈竞拍,出价49.5亿元人民币,相等于溢价50%,拿下一块北京丰台区土地。 

条件苛刻仍吸引竞标

同时,该公司还必须在当地兴建有关配套设施、4万1000平方米的公租房及6万1800平方米的农民回迁房。 

根据资料,这块地皮底价为33亿元人民币,总建筑面积只有20万3800平方米,而且大量配套设施建成后,必须无条件给当地政府部门使用和管理。 

张大伟表示,扣除回迁房、公租房和相关设施占用的面积后,这块地皮用来兴建住宅产业的面积,只剩下6万8200平方米。 

“由此计算,这些产业发展成本将高达每平方米7万4900元人民币。” 

有发展商指出,根据该售价水平,相信这个产业项目向市场推介后,每单位售价不会低于每平方米15万元人民币。 

不过,在条件如此苛刻的情况下,这块地皮还是吸引了许多发展商的目光,当中包括金地集团、中国金茂、中铁建和中铁置业,而且有些企业甚至还通过联营方式来竞标。

发展商发行债券补充“弹药”

产业发展前景明朗,促使许多发展商发行大量债券,投资中国一线城市的土地。 

《每日经济新闻》引述新城控股高级副总裁欧阳捷谈话称,发展商在负利率时代中,首先要做的是借钱,而且是借得越多越好,因为负利率会让企业的融资成本降低。 

续扩展地库

其次,是继续扩展地库,因为负利率让货币贬值更快,土地反而更加值钱。 

如今,许多大型发展商似乎已意识到负利率时代所带来的机会,纷纷通过发行债券来补充“弹药”。 

中原地产研究中心的统计数据显示,年初至10月23日期间,有超过60家上市的产业公司,正计划或已落实发行公司债券,预期融资金额高达1700亿元,规模超越2014全年的235亿元。 

其中,仅仅是恒大地产一家公司,今年通过发行债券融资的规模,就达到了400亿元人民币。 

中原地产也指出,大型房产业者在年初至今,总共在土地市场投入了3010亿元人民币,用来扩大地库。 

在这当中,投入到一线城市地皮的比例,占整体的44%,首次突破了40%的历史新高。

一二线城市房产走势佳

《证券日报》引述高和资本董事长苏鑫谈话报道,发展商目前更加积极在一线及二线城市购地,主要是这些地皮的发展风险较低,且赚幅也比较可观。 

“毕竟人口和资金密集的城市,会为房价更好支撑,而且地理位置优越,可减少相关的发展风险。”

他说,从实际情况来看,如今一、二线城市的房屋销量和房价走势,表现都优于三、四线城市。

但欧阳捷则认为,虽然一线城市房地产市场长期展望良好,但如今地价已被大幅拉高,一旦市场出现波动,将冲击短期销售。

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