房子建好却脱不了手
投资房地产勿心存侥幸

理财梁伴●梁健铭

理财师 (RFP, MBA)
VKA 财富管理有限公司[email protected]

产业投资无疑是不少人都喜欢的投资项目。

过去几年,我们都开始意识到产业价格不停上升,逐渐有种越来越难置产的感觉及不安。

也有不少人抓住这一种产业价格上升的趋势,配合发展商承担利息计划(DIBS),回扣,以及承担律师及印花稅费用等优惠,在不必存有担心首期钱的压力之下,轻易地当上“业主”。

而大部分乘势置业的购屋者,都存有一些侥幸心态,寄望几年后就可以不屑产业盈利税,而在市场上把产业脱手,以轻易赚一笔。

毕竟这也只是“投资者”的一种投资策略,没有对或错之分。

只是说在进行这类投资前,大家有否想过如果房子建好后,却脱不了手时,该如何应对?

投资产业的风险其实不高,重要的是投资者可掌控好贷款的杆杠风险,本身的产业价值和债务价值差值间,要有一个差距,来保护自己。

另外,这也是确保自己的收入和现金流中,存有一个舒适缓冲区,以在生活出现任何紧急事件时,可即时做出调整。

考虑出租计划

投资产业让我们可以善用贷款,以拥有能力范围以外的产业;既然如此,我们是否应该要善用这项’便利’呢?

因此建议大家在签署买卖合约前,认真考虑有关出租该产业的计划,这应该在下定金前就必须做好的功课,切莫等到一切都已办妥后,才开始对该各地区的租金市场做资料搜查,这时只怕为时已晚。

投资者应该积极做市场调查和分析,因市场的好与坏都存有投资机会。

投资租金收入为主

另一种自欺欺人的想法是,“租金市场不太理想也没关系,反正卖出后就会赚回”。

这都是朝向良好结果的想法,可是对于自己辛苦赚回来的财富,以及家人的生活和未来,我们理应居安思危。

若一个人希望成为成功的产业投资者,我觉得应该从租金收入下手为主,而非寄望通过一买一卖而已。

建议大家投资前,别心存侥幸,而需注意一些事项,如租金及现金回酬率,住宅物业租金回酬率普遍介于4至5%,当然若具备一些良好因素(例如地点,租客的素质,物业保养程度及素质),有些产业可提供更高的回酬率。

通常,我们进行房地产投资时都会向金融机构借贷,真正投入的资本是首期按金,以及其他费用如印花税,律师费,装修费用等。

正现金流才是真收入

因此我们可以计算出租物业的现金回酬率 (cash on cash yield)。

每月支付的供期中,一部分将会是利息,而剩余的抵扣贷款,转变成业主产权(owner equity),而等待增值。

那多出来的正现金流,才是真正增加我们的收入, 因此现回酬率可以较准确地,让投资者知道每年所投放出的现金,得到多少的回酬率。 

贷款越少回酬越高

以上两个简单的例子中,我们可以发现要有理想的现金回酬率,投资者应该提高本身的投入资本,这意味着贷款越少,回酬率相对的提高。 

别只贪图发展商优惠,别忘了二手市场,有经验及成功的投资者是不会把产业买下来后,才希望它会增值,也不会一直等待好的时机才投资。

相反,我们应该积极做市场调查和分析,因市场的好与坏都存有投资机会。

如果我们认为现在产业价格偏高(尤其是新建的产业),可以寻找一些比市值低的产业,例如:拍卖的产业,二手产业等。

同时,我们也可考虑投资策略,为比较产业的租金收入(尤其是二手产业),因租金收入是把产业价格提升的一个重要因素。

产业的种类和价位的走势是不一致的,我们可以重新探讨目前所拥有的产业种类和资金筹码,然后才作出下一步的投资方案。

勿忘风险管理

还有,投资者理应做好风险管理,以应付市场不景,或发生疾病等情况,因为这些情况可以影响投资者的供款偿还能力。

如果投资者忽略了这些准备,那么就会失去对投资成败的坚守能力。

贷款已批准后,联名贷款户口持有人是一起欠银行钱。

若无法获得贷款别逞强联名卖屋

另外,如果因自个人的收入及财务情况,无法申请到贷款,那么就意味着自己还没达到拥有这项产业的基本指标及能力。

共同承担还款责任

这时,就别要逞强找寻其他伙伴一起联名购买,或轻易的应要求把自己的名字“借给”他人一起申请联名贷款。

贷款已批准后,联名贷款户口持有人是一起欠银行钱;如果屋主有一天因某些原因离世或潜逃了,那么“借名字”的那一方就须附上偿还贷款的责任。

若应为贷款负上责任的那一方交付贷款缺乏纪律或记录不良,“借名字”的那一方也会一起被拖下水,因为该项贷款会同时出现在两人的中央信贷参考资讯系统(CCRIS)内。

所以如果处理不好,这反而会影响到自己往后申请贷款的能力,以及面对被拒绝获得贷款的阻力!

资产分配优化财富

从理财角度上,我们会鼓励客户做好规划,根据适合自身财务目标的资产分配(asset allocation),来进行投资。

普遍上资产类别可分为三大类:纸资产(如股票,基金投资,债券等),有形资产(房地产业,金属等),及生意资产(生意,知识产权等)。

数据显示,拥有适当资产分配的投资组合可以降低投资风险,且可以提供稳定及较安全的回酬率,因此投资者务必知道本身的财务目标,然后做出适当的资产分配,再选择理想的工具进行投资。

有些人可能会对某个资产类别情有独钟,这可能无法分散该资产类别的风险。

举例,若李先生的财富是80%分布在房地产,那么产业市场的起落就会对他造成极大的影响,这样,李先生的财富配置及风险规划就达不到有效的优化。 

产业是其中一个非常重要投资及理财工具,更是人生中其中一个需要大笔钱才可完成的目标,因此不可随随便便听信别人的推销或建议“。

想要获得租金收入,确保未来长期有收入来源,是其中一个可以让我们的另一人生大目标-黄金年代,变得更加简单及有保障,

因此确保自己的心态,想法,及策略都是对的,才进行为妙!

免责声明以上资讯只供分享及参考用途,个人情况及需求有异,读者可依据自身独特情况,再向笔者或本身的特许理财规划师,获取建议和咨询。 

南洋商报官网 | Nanyang Siang Pau Official Website
南洋商报有限公司版权所有 | Copyright © Nanyang Siang Pau Sdn Bhd
Solution Powered by