金边含苞待放

面对发展洪流的冲击,道恩金边开始“变脸”中。

长久以来,大家对柬埔寨的印象是一个封闭的市场,经济发展也不如其他东南亚国家。

事实上,这朵我国北方的玫瑰已逐渐盛开,经济急起直追,甚至媲美或超越不少本区域国家。

柬埔寨近10年来经济迅速起飞,自2010年,国内生产总值都保持按年增长约7%。

该国的房地产近年更是发展蓬勃,而这两年也逐渐受到国际关注,国际房地产顾问公司莱坊(Knight Frank)不久前更首次深入探讨了柬埔寨的房地产市场,特别是金边(Phonm Penh)的经济活动和房市。

而我国更有发展商,早在2009年就相中这朵当时还是含苞待放的玫瑰,很快就要盛开而到当地大展拳脚,同时正热烈招揽大马人一起到这里参与这朵玫瑰盛放的过程。

金边大兴土木 建城造镇

自从1991年签下巴黎和平协议,且在1993年完成大选后,柬埔寨的房地产事业开始振翅高飞,可说是东南亚表现最受瞩目的国家之一。

在2000至2008年期间,基础建设大兴土木,更多发展商积极参与,成功打造了以商为主、富人聚集的多个乡镇。

柬埔寨经济从2010年以来,一直保持在约7%增长,稳健中看到强劲的势头。

近年,这里的房地产渐渐受到国际投资者的注意,别说是中国、香港和台湾,甚至也有不少大马人到这里投资。

叶廷杰:金边发展迅速,犹如金子发光,商机无限。

柬埔寨政府在2000起,就大力发展基础建设,引进了许多发展商共同努力造城建市,地价在2003至2008年期间应声大起。

但是,依赖出口的柬埔寨在2008至2010年期间,同时遭遇全球金融海啸袭击,地价严重下跌,许多大型项目被逼搁置。

全球知名国际房地産顾问机构莱坊(Knight Frank)区域经理罗斯维伯表示,为了重振国家经济,该国政府在2009年推行了分层地契政策,同时更允许外国人在有条件下置业。

“这措施生效后,柬埔寨地价于2010年下半年开始回升,这是因为买家踊跃置业、需求增高所致。”

自从允许外商直接投资后,许多外国发展商蜂涌而进,我国的开发商JS Land也是其中之一,原因是这里地价便宜,而且需求量高。

在JS Land有限公司董事经理拿督叶廷杰的眼中看来,金边的发展潜力无限,这里“金子发光,际遇无边”。

他接受《南洋商报》专访时表示,经过30年内战后,柬埔寨百物待兴,加上人口增长,房屋需求自然也高。

他认为,柬国政府几年前对外开放后,也给了外地开发商在这里推动更多项目的机会。 

叶廷杰的公司在2012年建起了办公楼和工厂,不久前推介了绿苑公寓,接下来就是在明年先后起建公寓和可负担排屋。 

摆脱军统走向民主政治

叶廷杰表示,过去很多人以为,柬埔寨是个军统国家,事实它和泰国一样,都是民主国家。

他说,国王西哈努克前后遭到背叛3次,如今首相洪森掌权,一切走向平稳。

的确,摆脱全球金融危机后,柬埔寨也迎来由日本零售大牌永旺(AEON),由永旺发展和经营的商场更获得美国绿建筑协会认可(LEED)的A级办公楼和公寓。

叶廷杰说,柬埔寨人生活水平不低,而且大多用美元,加上货币流通,让人看到无限商机。

以瑞尔(KHR)作为货币单位的柬埔寨,国内生产总值(GDP)432亿美元(约1788亿令吉),人均收入是2776美元(约1.2万令吉)。

问他对柬埔寨的展望和看法,他信心满满地说:“按照我的了解和看法,未来几年的发展肯定是惊人的。”

韩国捷足先登  联合地主买地

韩国是最早进入柬埔寨投资的外国人,他们和这里的大地主一起投资地皮,赚个盘满钵满。

由于零售和办公楼的供应有限,所以租金总是稳健上扬;虽然还处于起步阶段,但房地产对柬埔寨的国内生产总值已是龙头。现在的柬埔寨,每一个新的房产发展项目,标竿价格一路创高。

6年前决定来到这里开发房地产项目的叶廷杰表示:“现在的柬埔寨日趋年轻化,劳动力强,金融体系发达和稳固,就连他们的上网宽频速度,也比我们快。”

他认为,柬埔寨是继大马后,最具发展潜力的东盟国家。

“在这里,做什么发什么,这里是生意人的天堂!”

人口增加  需110万新屋

人口增加,肯定是刺激房地产,尤其是住宅需求的利好,叶廷杰指出,柬埔寨目前人口1400万,估计2030年将达1800万人。

“从这个人口增长的趋势推算,从今至2030年就需要至少110万间新住宅。” 

叶廷杰说,90%的柬埔寨人都渴望有屋,因此这是个很大的市场。

可惜的是,大部分人手上都没有足够的资金购屋,所以只能向外国置业者租屋。

“在这里兴建豪宅、公寓和别墅,售卖对象都是少数的高收入群众或外国人。”

他坦承,外资到柬国来投资房地产,个人名义不能拥有土地的业权,但假如是一楼以上的楼层,则可完全持有,而且是永久业权。但假如是有地房产,外资若以公司名义购买的话,则可拥有49%业权。

GDP按年增长7%

经历了30年内战的柬埔寨人,今天追求平和、安宁的生活,加上政治稳定、货币流通,对于一些眼光和嗅觉敏锐的商家来说,是一个未经雕塑的宝石。

柬埔寨经济近10年来迅速起飞,国内生产总值从2010年起按年增长保持在约7%。

今年增长保守估计在6.9%,也有人认为甚至可达9%。

当中,建筑业、制造业、农业和旅游业,都是柬埔寨经济起飞之柱。

根据柬埔寨土地管理、城市规划与建筑部的数据,该局去年共发出了1960张准证,批准开发的房地产总值25亿美元(105亿令吉)。

莱坊指出,2015年至今,政府再发出915张准证,涉及的房产发展总值8.08亿美元(约34.17亿令吉),大部分都由中国、韩国和日本发展商垄断。

对于叶廷杰来说,首都金边遍地机会,一并带旺附近的森索(Sen Sok)。 

莱坊也认为,除了金边,邻近的森索也是值得发展“重地”。

金边附近的森索也是发展商眼中的宝地。

拥房者少 潜力庞大

内战后的第二代,经济能力日益变好(这里没有个人所得税,只有公司税),加上拥房一族不多,所以房地产事业特别蓬勃。要不然马银行和联昌银行也不会在此开设多间分行;目前,两者各别在柬埔寨有12间和6间分行。

随着东盟经济共同体成立在即,柬埔寨的自由贸易和熟练的劳动力从中、长期来看,估计也将吸引更多外商直接投资。

莱坊说,特别是国内两大政党“平息干戈”后,造就更稳定的政治环境,间接重建了投资者进场的信心。

罗斯维伯透露,柬埔寨年头遇上通货膨胀,这是因为全球油价下跌之故。

但是,低廉的工资、高速的城市发展和高额的边际利润,都是促使柬埔寨房地产起飞、吸引更多外国公司涌入和开发的主因。

交易广场预料在2017年建竣。

办公大楼竞相招租

柬埔寨当地及外国发展商纷纷涌入金边,大力兴建办公楼,从中提振了A、B级办公楼的供应。

莱坊指出,2014年下半年完工及启用的安达大都会大厦(Vattana Capital Tower),是金边的第一栋A级办公楼大厦,净出租面积3万5400平方米。

今年首半年没有新的供应出现,目前金边办公楼总面积达24万1710平方米。

虽然C级办公楼依然是商用房产的主导,占市场约63%,但莱坊表示,将来将出现更多的A级办公楼。

莱坊报告指出,新的A级办公楼供应包括位于道恩金边、楼高20层、香港置地(HongKong Land)兴建的交易广场(Exchange Square)。

这项目首期工程于2013年底动工,估计2017年建竣,总可租用面积1万8500平方米,但该公司今年2月就推介并开始招租。

另外,位于7 Maraka的奥林匹亚城(Olympia City)是由国内发展商柬埔寨海外投资机构(简称OCIC)打造,里头包括2幢办公塔楼,可出租面积估计有6万7800平方米,预计2019年完工。

与此同时,GT大厦和City大厦估计将在今年底竣工,新供应的办公楼面积分别是1万5000平方米和5100平方米。

莱坊的报告显示,两者都已开始招租,而博世(Bosch)与均富国际(Grant Thornton)已抢先入驻GT大厦。

A级供应激增60%

尽管柬埔寨今年上半年租用率下跌,但许多发展商仍热烈抢进,希望赶在东盟成立前,捕抓投资者未来的潜在需求。

假设目前动工中项目都如期完工,莱坊估计,到了2018年,办公楼面积将激增64%。

发展办公住宅综合项目

该行的《柬埔寨地产亮点》报告指出,即将增加的可租用面积多达15万5128平方米,包括A级占60%,B级40%,大部分新办公楼都汇集在道恩金边(Daun Penh)和7马卡拉(7 Makara)一带。

位于诺罗敦大道(Norodom Boulevard)的Emerald Tower,属于办公与住宅综合发展项目。

这座楼高11层的B级办公楼年底完成后,可供应额外的3500平方米。

金边大厦(Phonm Penh Tower)、Canadia Tower、Campu Bank新总部和其他B级办公楼,大部分都位于中心地区,城郊外只占8%或1万8300平方米。

市中心的办公楼租金微扬,但外资的需求相当高。

B、C级租金稳

由于市场开放不久,金边刚建竣不久的第一栋A级办公楼安达大都会大厦,目前租用率仍偏低,只有约25%。

这个数字拉低了金边办公楼整体的平均租用率,但是,B级和C级办公楼的租用率则超过85%,而且租金稳定。

莱坊指出,金边优质办公楼空间净吸收量大幅增加212.3%,去年下半年至2015年上半年,空置率也由原来的47.2%微降到44.2%。

这反映出目前的市场,依然缺乏国际公司积极进场。

该公司的报告指出,金边目前约半数的办公空间都由国际银行、保险、投资、运输和建筑公司租用。

其他典型租户则来自会计、律师、制造业、房地产公司、能源供应商、电讯和一些提供业务咨询服务的公司。

“当中,最活跃的外资主要是来自中国、日本、马来西亚、韩国和新加坡。”

租金微扬2%

今年上半年,金边优质办公楼的平均租金,从去年下半年的价位每平方米21.6美元(约91令吉),上扬2%,达到每平方米22.1美元(约93令吉)。

莱坊的《柬埔寨地产亮点》指出,全国办公楼平均组金事实上并不高,带今年第二季只达到每平方米14美元(约59令吉)。

“A级办公楼每平方米租金从28美元(约118令吉)起跳,主要取决于所租用的空间、楼层和方向等。”

报告说,金边B级办公楼每平方米介于20至25美元(约85至105令吉);同时和A级办公楼一样,这租金并未包括每平方米约5美元(约22令吉)的管理费。

报告表示,C级办公楼租金每平方米介于9美元至19美元(约38至80令吉),

加入东盟抢占商机

年底,柬埔寨就会成为东盟会员国,相信届时更多外资公司和投资者涌入,希望趁着东盟成形,提升熟练工人的标准与数量之际,能抢先机和迎合金边的办公楼布局上占到优势。

罗斯维伯指出,短期来看,基于一部分办公楼将于年底完工,因此平均租金或被拉低。

“随着更多大型项目在2017年完成,供应显著增加即将出现眼前,这将迫使各级办公楼业主重新检讨租金。”

A级办公楼租用率低迷,因为许多公司选择在B和C级开办公司,以及一些店铺调低租金之故。尽管C级大厦租用率高达90%,但市场上仍有不少供应。

“租用率从上半年的80.9%,到下半年时只微升至81.3%,相信是受到其他因素影响投资放缓所致。”

今年以来,柬埔寨政府更严厉执行相关税务、劳工证等法令,也增加了在柬埔寨做生意的成本。

除了应对监管机制,最低工资也从去年底的100美元(423令吉),调升至128美元(541令吉)。

严缺零售商场

中产阶层人口稳定增长,消费能力渐强,但在柬埔寨,要找比较好的购物商场却挺难。

需求大,供应少,让更多人乐观看待这东南亚后起之秀零售业的前景。

莱坊形容,和邻国相比,柬埔寨目前的人均零售面积可说是小之又小,或是供应不足。

在金边兴建第1、2级零售商场取决于地点、租金、设计、品质、管理、运营商和品牌。

莱坊的报告指出,金边大部分的零售商场都是第二级,10间中只有2间属于第一级的。

现有的购物商场大都由社区会所改造而成,主要应付人民的日常需求,租户包括超市、药店、百货商店、服饰店和电器店等等。

去年中,日本零售商永旺(AEON)在金边新张后,可见到少数老旧商场扩张和翻新。

罗斯维伯指出,截至今年第二季,可租用的零售面积达到13万4153平方米,其中46%位于黄金地段。

“在所有可租用面积中, 95%位于城市中心。”

他说,人均零售空间是每平方米0.0087,和领国相比,显然供应不足;即使所有动工中的项目如期完成,依然是偏低。

根据目前从发展商手上所得资料显示,截至2019年,零售空间将增加16万3438平方米,或比现在多出122%,将总面积推至29万7591平方米。

金边市民期待百盛会引进更多国际零售商。

4年内商场倍增

金边未来的零售空间供应中,主要和二线各占88%(14万4619平方米)和12%(1万8819平方米)。

莱坊在报告称,未来4年内,金边的购物商场,也将从目前的10间增加到23间,而市中心将额外增加9万9105平方米零售空间。

“位于市郊的Aeropod和Parkson City Centre建好后,将提供6万4333平方米零售空间。”

位于俄罗斯大道的Parkson City Centre预计明年中开幕,但在今年初开始招租后,预计将吸引更多国际零售商进驻。

该新购物商场建竣后,将提供7万200平方米零售空间,但大部分由百盛承租。

另外,钻石岛(Koh Pich Island)正在兴建D.I. Riviera Mall,楼高9层,预计2017建竣。

中产阶级开销增加

世界银行数据指出,柬埔寨中产阶级人士每日开销随年增加,目前介于2.6至5.1美元(10.99至21.5令吉)。

出现更多中产阶级人士,也说明未来的销费能力更强。

但莱坊也提醒说,需要注意的是,柬埔寨中产阶级处于刚刚站稳脚跟的阶段,因此需要更长的时间观察和评估,才能看出他们为零售业带来的贡献和冲击。

永旺一直都保持住高出租率,这在零售业内来说是好现象,但自开张以来,至今已有12间店面因销售不佳,承受不了高租金而“出走”,店面至今仍空置。

莱坊说,之前大部分租户都属于高端零售商,如今更改由可负担品牌的零售商取代,目标对准中产阶级人士。

“这点也说明目前的市场,尚未做好迎接高端品牌的准备。”

然而,许多人仍对零售前景保持乐观,他们认为,只要商场地点好,慎选零售商、产品合适、密切留意消费者偏好,加上新的市场标准,仍能引进高出租率和带来可观盈利。

租用率保持逾90%

莱坊报告指出,金边主要零售空间租用率一直保持超过90%,二线零售空间也接近80%,主因是部分商场因装修而停止租赁。

比如位于克洛伊长瓦的Young's商场,去年开张不久后又关闭进行装修,今年下半年重新营运,租用率达到86%。

租金方面,莱坊的报告指出,金边主要零售空间每月租金每平方米介于10至22美元(约42至93令吉),并再每月销售另加10至25%,意即生意越好,付的租金也越高。

在二线零售空间中,主要租户月租每平方米介于10至22美元(约42至93令吉),非主要租户的月租每平方米介于22至250美元(约93至1057令吉)。

主要零售的管理费每平方米6至15美元(约25至63令吉),二线商场是2至6美元(约8.5至25令吉)。

“当然,也有些业主已将管理费包在租金内,惟不包括租户的水电与税收。”

打造综合型产业

可能是商场选择不多,因此金边的购物商场和其他零售空间,一直保持亮眼和稳定的租用率。

莱坊的报告预见,这里的零售商场未来将朝综合型的方向发展。

“今年第二季,购物商场出现了综合发展的大势趋,这可从目前发展中的13个项目,有2间在不同施工阶段中进行调整看出端倪。”

我国的金狮集团(Lion Grp)就建议,在金边国际机场附近打造一项综合产业项目,于2017年完工。

这个项目中包括7层楼高的商场,可出租的零售空间达4万5500平方米。

另外,更多商场正努力复新或装潢,以便保持竞争力;一些陈旧商场则转型及重塑品牌,以留住了租户和吸引更多顾客。

例如2013年开张的露天零售广场TK Avenue,虽然营业至今租用率一直很高,但去年中却遭遇客流量严重流失危机;该广场较后逐步转型为饮食天堂,如今顾客回流。

Naga 2是座赌城与娱乐中心。

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