伦敦租金上半年猛涨11%
香港办公楼最贵

香港的办公楼租金高企难下,使到这个“东方之珠”成了租金最昂贵的城市。

伦敦高层办公楼顶层租金在今年上半年,涨了约11%,但是,香港却仍是全球高层办公楼租金最贵的地方!

根据产业咨询公司莱坊(Knight Frank)指出,土地稀缺的香港是全球高层建筑、办公楼空间租金最昂贵的城市,而且需求也没有减弱的迹象。

相比之下,涨幅达双位数的伦敦,在全球最贵租金的办公楼榜单中,只排名第四,名列在纽约和东京之后。

在莱坊的《2016全球城市》报告中,香港中心城区的高层办公楼的年租金,每平方尺约255.50美元(1075令吉)。

而排名第二的纽约,每平方尺约153美元(644令吉),东京每平方尺125美元(526令吉),伦敦每平方尺122美元(513令吉)。

伦敦租金强劲增长

虽然香港的办公楼租金最高,但与伦敦的办公楼租金在今年上半年增11%,香港租金则仅增1.9%。

莱坊分析员帕特里克斯坎隆(Patrick Scanlon)说:“伦敦租金的强劲增长,主要是因为技术和创新产业流行的地区增幅大。”

由于城市化的发展和经济增长推动更高需求,全球主要城市的办公楼租金,将继续处于上升趋势。

根据Officespace.co.uk计算,香港典型的小办公室,大约880平方尺,设施包括小厨房(kitchenette)和会议室,年租金可高达22.5万美元(94.7万令吉)。

香港3年后将供应不足

香港中环的两个国际金融中心,是当地最昂贵的办公楼,每平方尺约264美元(1111令吉)。

莱坊预计,香港办公楼在2018年底将出现供应不足的现象,届时租金将增长12%。

莱坊大中国区研究和咨询高级经理徐帕梅拉(译音)说:“中央商务区的办公空间有限,加上地处中央,意味着将来难以满足跨国公司对商务空间不断增长的需求。”

莱坊发现,香港中央商务区的办公空间短缺和天价租金,已逐渐出现“去中心化”趋势,不再集中在一个地区。

其中,港府采取租赁市场降温举措,包括将九龙东(Kowloon East)打造成第二个中央商务区。

其它实施的政策如土地重新分区、改进交通连通和加强城市设计,以应付香港办公楼的供应不足。

中资入驻推高港商厦租金

随着中资机构踊跃到港设立办事处,香港甲级商厦租金持续上涨。也因为这样,香港已连续3年蝉联全球办公楼租金最贵城市。

莱坊估价及咨询部主管林浩文指出,香港甲级商厦供应有限,今年9月中环空置率仅1.4%。

将短缺200万平方尺

随着美国经济改善,加上中资机构不断在港开设办事处,估计到了2020年,香港核心商业区会面临200万平方尺的短缺,相等于一幢国际金融中心二期。

今年前9个月,中环区所租出去的商厦中,有40至50%的楼面是由中资机构租赁,虽然下半年股市波动,但基金互认以及深港通等措施,让香港保持为中资境外设点的首选。

林浩文预测,今年中环商厦租金升幅,将达双位数;不同的是,东九龙出现许多新供应,租金或跌5%。

伦敦企业已走出全球金融危机阴影,正规划未来且扩大办公楼。

伦敦走出金融危机阴霾

谈到伦敦,莱坊首席经济学家詹姆斯罗伯茨直言,伦敦的企业已走出全球金融危机阴影,正在规划未来且扩大办公楼。他们愿意花更多钱独占一隅,因此推高办公楼的租赁需求。

优质办公楼短缺

“从石油企业到保险公司,很多企业都选择在伦敦扩大办公楼。”

经过全球金融危机后,伦敦的优质办公楼短缺,在那之前先有“慧眼”兴建摩天楼的发展商,因此受益良多。

伦敦金融城最好的办公楼,租金从2011年起上涨18%,每平方尺约65英镑(423令吉)。

尤其是伦敦西区,根据国际房地产服务营运商DTZ戴德梁行,当地小办公室的年度租金,或达到2万9340美元(12万3500令吉),比第二位的纽约多出28%、第三位的香港多出39%。

这也比欧洲最廉价办公楼市场葡萄牙的里斯本,足足多出11倍。

旧金山未来3年的办公楼租金增幅超过20%,是全美租金最高的城市。

国际金融中心需求大

美国商业产业公司CBRE港澳台研究部主管陈马科斯(译音)指出,除了供应有限,香港是亚洲和全球主要金融中心,外资入驻的需求依旧强劲,因此推高中央商务区办公楼的租金。

另外,只需步行就能到达酒店、会议中心和米其林星级餐厅商务设施的便利,也为中央商务区办公楼创造了更多的需求。

古老的马德里古迹处处,按照《莱坊》估计,这里的办公楼未来3年的租金增长高达22.2%,将是全球之冠。

莱坊的亚太区研究主管尼古拉斯霍尔特(Nicholas Holt)说:“未来3年内,全球办公楼租金增长最快的5大城市中,估计亚洲占3个,而受益于经济增长的孟买和班加罗尔(Bengaluru),都是五强之选。”

和其他国家相比,外资在今年上半年房地产交易总量中,印度以67%独居鳌头,这也说明印度总理莫迪的房产和土地改革方案,让投资者对未来3年的亚洲大城市增长感到乐观。

都柏林当地的办公楼租金按年上升13%。

都柏林增幅傲视欧洲

欧洲市场中,爱尔兰的都柏林受益于该国经济复苏,租金增幅最快。

去年,当地的办公楼租金按年上升13%,比伦敦西区的12%按年升幅还高,不过实际数额不及伦敦。

目前,多国货币兑美元贬值、欧洲经济增长缓慢,以及新兴市场办公楼新供应明显增加,促使全球办公楼租金开始下降。

如果以当地货币计算,预料全球办公楼最近,将在未来两年仅年增0.5%。

新加坡跌3%表现最差

当中,北美洲的租金可能逐年减少1%,欧洲、中东和非洲将年增0.8%。

不过,亚太区料能以1.7%的年增幅,居全球租金升幅最高的区域。

在其他办公楼市场,预计新加坡在2018年的租金,将跌3%,将是表现最差的城市;马德里租金将在3年内上涨22.2%,成为涨幅最高的城市,依序是孟买(涨幅21.3%)和旧金山(涨幅20.2%)。

“科技发展蓬勃的旧金山,将是全美租金最高的城市,未来3年内涨幅超过20%。这些科技公司都相继在硅谷市中心不断地扩张,造成房地产供应陷入紧张之中。”

新加坡在2018年的租金将跌3%,将是表现最差的城市。

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