PJ灵市13区华丽转身

PJ MiDTOWN是灵市13区最新推介的发展项目之一。

超过半个世纪的时间,雪州八打灵再也13区一直是国内著名的工业重镇。但随着发展和工业活动规模越来越大,这个当初的重镇如今已负荷不来。

2010年,八打灵再也市议会(MPPJ)通过,将该区从工业用地重新规划为商业地,意即地契到期的厂商将不再获延长业权,必须另觅新去处。

与此同时,这里即时吸引发展商入驻,产业专家预见13区将成为八打灵再也未来的发展中心,一起期待这个工业区的华丽转身吧! 

从1960年代开始,八打灵再也13区就是国内著名的工业区,以轻工业和制造活动为主。这里曾被誉为国内规划最好的轻工业区,交通、人流、住宅等规划完善。 

蓬勃的工业活动带来工作人口,还激励周边社区和产业发展。 

2010年, 13区正式被八打灵再也市议会修改为商业区,把面积达101公顷的工业地重新规划为商务用地。 

Jaya 33、Jaya One等商务产业,自10年前开始发展,可说是启动重新发展的动力。

今天,若开车到灵市13区转一圈,就会看到四处都在大兴土木。

Pacific Star Towers综合发展兴建工程如火如荼进行。

20产业计划陆续竣工

根据资料,八打灵再也市议会共批准在该区近20项重新发展计划,除了综合型商务产业计划,还包括医院、教堂和休闲俱乐部等。 

近1至2年内,该区刚完工的产业发展项目包括PJ Centrestage、Plaza 33等,而Jaya 33也在最近完成了第二期发展计划。 

新推介且吸睛的新发展项目,包括由IOI产业(IOIPG,5249,主板产业股)和森那美(SIME,4197,主板贸服股)间接子公司森那美Brunsfield产业控股联手发展的PJ MiDTOWN。 

另外,由星报媒体(STAR,6084,主板贸服股)和捷硕资源(JAKS,4723,主板工业产品股)的产业发展公司JAKS Island Circle私人有限公司联营的Pacific Star Towers综合发展计划,也放眼明年竣工。 

虽然人口约200万,但整个八打灵再也却没有一个所谓的市中心,这个重任很快就要放到第13区身上,大家拭目以待这个华丽转身吧!

Jaya One、Jaya 33等商务产业自10年前开始发展。

发展商抢购地皮

旧厂地段,突然间从工业用地转为商业用地,发展商闻讯大喜,纷纷收购地皮,蓄势待发。

辟捷控股(PJDEV,1945,主板产业股)2013年就以1亿2420万令吉收购利直南(DKSH,5908,主板贸服股)的办公室和货仓。该公司认为,这项重新发展计划,兴建零售产业和服务式公寓的潜能很大。

之前囤积地皮的发展商,或是原有的业主也因此而乐开怀,因为这些工业地如今随时可转为现金。

例如星狮集团(F&N,3689,主板消费产品股)在该处的炼乳厂,数年前已搬离,而原址的旧厂房不久前就已铲平。

该公司今年5月也透露,计划明年次季,在旧厂原址推介发展总值达20亿令吉的综合产业项目。 

金三角人口稠密

从地图上看,灵市13区由3条主要的道路形成金三角,分别是大学路(Jalan Universiti)、士马兀(Jalan Semangat)及柯玛祖安(Jalan Kemajuan)。 且还有马来亚大学、马大医药中心,距离附近的轻快铁站5分钟车程。 

经济发展迅速,周边住宅区逐渐成熟,人口更稠密,八打灵再也13区轻工业区周边车流量增加惊人。

这浮现该区各种基本建设包括道路等,已无法再承受工业区对整个社区带来的压力。

同时,消费需求日益增加,工业活动规模越来越大,当初看似很大的工业区,如今已无法负荷制造业者再投资的需求。

如今,八打灵再也13区工厂,已陆续搬到英达岛(Pulau Indah)和巴生港口附近的工业园。

鼓励发展商务房产

捷硕资源兼JAKS Island Circle业务发展部总经理符清华接受《南洋商报》访问时指出,八打灵再也13区的“特定区域发展计划”,在2010年就通过。 

根据八打灵再也市议会的资料,该重新发展计划的概念是要把面积101公顷的工业区规划为商业区,鼓励商务房地产发展。 

“整个八打灵再也的人口达200万人,但并没有一个中心,因此八打灵再也市议会想要把灵市13区改造成八打灵再也中心,一个集中的商业区。” 

符清华说,纵观吉隆坡、莎阿南和布城都有商业中心,惟人口持续增长的八打灵再也,却缺少集中的商业中心。 

灵市13区的位置优越,四通八达,除了可通过联邦大道进出,还可连接到南北大道、SPRINT大道和白蒲大道(LDP)等,到巴生谷各地都非常容易,绝对有成为商业中心的条件。 

而且,市议会也计划提升该区的基本建设,包括批准医院和学校的建设。最近,Columbia Asia医院已落成。 

重新发展101公顷地

在土地越来越少,寸土尺金的雪兰莪州内,占地101公顷重新发展计划,算是雪兰莪州内最大面积和规模的重新发展计划。 

未来的前景,单是看看该区内共吸引多少个著名发展商入驻,就可以看出端倪。 

且整体来说,除了可以摆脱工业区沉闷的旧形象,重新发展对毗邻的社区如SS2等都有好处。 

符清华接受访问时指出,灵市13区的基本建设与产业发展的关系相辅相成。 

“该区原本就有的大学、医院和酒店等。随着重新发展,整个城市提升后,都将支撑这些原本就有的基本建设,如学校就可以吸引更多学生。” 

同时,因为区内有学生人口、办公室人潮和医院等经济活动,就会带动产业需求,如把房子出租给学生、酒店可吸引商务客入住等。

“这些种种连锁效应,最终让发展商从中受惠,且也可让区内的零售元素更加集中。”

灵市13区基本设施蓬勃发展,最新医院有Columbia Asia医院。

纳入宗教场所医院学校

虽然八打灵再也市议会的目标是将13区重新打造为商业区,但整个发展大蓝图的元素不单是商务产业。市议会也将宗教场所、休闲活动中心、医院及学校都纳入规划内。

甚至是饮食中心这种解决居民日常需要的规划,也都有考虑在内。 

区域的新发展计划,除了办公楼和零售等商务元素,还有服务式公寓和SOHO单位。 

换句话说,重新发展后,灵市13区的住宅人口会增长,因此,发展大蓝图必须顾及居民的日常生活需求。 

重新发展计划料把整个地区提升到另一个层次,更充满生气。 

吸引上班族置业

因为整个灵市13区重新发展,大部分发展商都以综合型商务产业为主。

住宅的话,未来发展计划都以高楼为主,包括服务式公寓和Soho单位,预料住宅人口会继续增加。 

符清华相信,该区内的住宅产业将吸引更多30岁以上,收入稳定的工作群购买。 因为当该地区转型为商业中心,更多商业活动、就业机会不少,料能吸引一些在该区内上班的打工族购屋。 

为了解决八打灵再也交通阻塞的问题,其中一些车道已改为单向道。

力推公交导向发展

灵市13区的重新发展计划,最大的挑战就是解决交通阻塞的问题,因为商业区内,人流和交通会比工业区更多。 为了解决八打灵再也交通阻塞的问题,八打灵再也市议会已逐步落实公交导向发展(Transit Oriented Development,简称TOD)概念。

当中包括道路改道,让市内交通更顺畅;兴建行人天桥,方便居民步行;提供免费区域巴士服务、增设轻快铁站等等,达到减碳效用。期待这些改进,为灵市发展铺好顺畅的平坦之路。

八打灵再也最近最大的交通改道,就是去年开始,在第52区落实单向道。

市议会将原本的双向道改为单向道,提高车辆的流动性,纾缓塞车问题。而且,改道计划会继续在塞车黑区逐步推行。 

八打灵再也市今年庆祝成立63周年及升格为市9周年,市议会将继续推行以公共交通导向发展(TOD)的概念。

为了打造更完善的公交网络,未来会延续及扩大目前的免费社区巴士网络。

此外,市议会已在筹备推动电动巴士,增设脚车及人行道等,鼓励市民弃用轿车,采用减碳方式出入灵市。 

符清华认为,像车流单向道这种措施,完成后,对13区的重新发展有利。 

打造环区行人天桥

毕竟届时,会有更多办公楼、零售和住宅单位,人流和车流会更加拥挤。单向道有助于纾缓拥挤。 

符清华透露,灵市13区内还有发展重点,就是让整个区由行人天桥连接起来,减少车流,让人流从一个点到另一个点更容易,近距离内不需开车。 

“这也可以解决停车位不足的问题。若要到附近走路就行,大家就不会开车到一个点塞着。而且行人天桥更安全。” 

符清华透露,这概念目前还在计划中,依据各个发展中计划的竣工时间,才能逐步打造并将行人天桥连接。

“当然,这还有赖于各个发展商的速度。

发展计划须疏通车流人流

现在灵市13区的发展计划,发展商在提出发展申请建议书中,必须提出更多及完善疏通车流和人流的建议。

JAKS Island Circle高级销售经理林美玉指出,这是确保所发展的建筑物有衔接行人天桥的出入口和建设行人天桥的备用地段。

她解释,这也意味着,行人天桥出入口附近的空间,不能出租或出售。 

符清华说:“无疑发展商必须承担更多成本,但这是好建议,疏通人流和解决安全等问题,最终受惠的还是发展商。” 

他解释,根据资料,该区内行人天桥的工程,将分成5个阶段进行。 

灵市13区的重新发展项目事前都经过仔细研究,一点都不马虎。 

符清华指出,原有的地主将工厂迁移后,若想要把土地发展成为商务产业过程也不简单。

“因为市议会发出准证前,会仔细研究细节,包括交通、公共事业供应等。” 

他说,当局会确保道路可符合交通流量、有公共交通工具及足够的水电供应等,才会批准一项计划,及相关计划可容纳的人口密度。 

他指出,目前八打灵再也一般的发展容积率比率是1比4,若是公共交通导向发展计划,当局也正在评估将比率提高到1比6。 

在公共交通终站等的特定范围内,发展商就可以获得更高的发展密度。 

林美玉(左)与符清华讲解Pacific Star Towers综合发展计划。

Pacific Star Towers:星报旧总部建综合房产

星报媒体集团在八打灵再也第13区,占地6.04英亩的旧总部,已如火如荼兴建综合房产项目。

星报媒体提供地段,由JAKS Island Circle发展。这项目命名为Pacific Star Towers,共建5座大楼,包括一座办公楼、3座服务式公寓和SOHO,零售空间及属于The Star的办公楼。 

符清华指出,JAKS Island Circle是发展商,星报媒体提供地段,工程完成后,星报媒体的回报是1座办公楼。 

2012年就开始建筑活动,目前已完成了50%建筑活动,估计明年完工,发展总值达10.97亿令吉。 

据悉,Pacific Star Tower的认购率已经达到75%。

“办公楼Beta、服务式公寓ETA Residenz及Delta Residenz均已售罄。 ”

他说,该公司手上已有目标租户名单,等待整个发展计划的建筑活动完成更大部分时,就会着手招租,选择合适的租户。 

推介服务式公寓

最后一座Capella Residenz的191个单位服务式公寓刚推介,至今认购率达25%。

Capella Residenz公寓单位售价从90万令吉起至100万令吉,面积则从988至1242平方尺。符清华说,这服务式公寓分3或4房式,每平方尺平均价格约1000令吉。 

此外,该公寓楼还包括24万3000平方尺的零售空间,由JAKS Island Circle保留出租。 

“因为该商务产业有办公楼,所以想要更好的管理租户组合,确保零售空间有足够的饮食业者等,为办公楼的用户和公寓楼的住户提供便利。” 

结合办公楼和服务式公寓,符清华认为,Capella Residenz未来从早上到晚上,每个时段都有人流和活动。 

因此料可支撑零售业者的生意,早上有上班族光顾;傍晚放工后,就有公寓租户支持。

租金回酬稳定

展望灵市13区的房地产回酬前景,符清华相信租金回酬稳定。 

目前,八打灵再也区内的零售空间平均零售租金是4至5令吉,有些甚至可高达7令吉。 

“产业价格长期内趋扬,尤其吉隆坡和巴生谷人口集中,土地珍贵,产业价格会上不会下。” 

而灵市13区内,还有各大发展商纷纷进军,加上有各种发展成熟且方便的基本设施支撑着,产业前景乐观。 

他说,保守估计产业增值每年可达5%,且这地区产业租金表现不俗,要取得整体6%至7%的产业投资回酬不是问题。 

他也看好本身的工程,因为除了灵市13区的未来前景,办公楼等的综合性质将持续带动经济活动。 

Pacific Star Towers于2012年新推介时,服务式单位每平方尺的平均售价为750令吉。比对现在每平方尺平均1000令吉的售价,增值不少。

20计划名堂响当当

假如你已很久没到灵市13区,这个过气轻工业区;今天开车去逛一逛,你会惊讶发现,这里已完全不一样。八打灵再也市议会近来批准约20项该区的重新发展计划,大多是商业房产,其他还有医院、教堂和会所。

为灵市13区启动重新发展步伐的Jaya One,以新面貌营业后,承租率不俗。而之前建竣的Jaya 33,最近也刚完成第二期计划,其他刚建竣的包括PJ Centrestage。而最新推出的要数PJ MiDTOWN,这项目有森那美和IOI两大巨擘撑腰,名堂很响,市场期待更殷切。

Jaya One:发展先驱

由Tetap Tiara私人有限公司发展的Jaya One综合商务产业计划,算是13区重新发展的先驱。 

该计划综合零售空间、办公室空间及演艺中心的商业中心,占地10.8英亩,发展阶段随着The School竣工而完成。 

Jaya One的发展成功为该地区注入生气,现在该商务产业内有购物商店、餐厅、商店还有艺术中心。 

最新元素The School瞄准孩童教育,除了小孩的教育和课外活动,也考虑到为家长而设的零售空间,企图打造方便家长和小朋友活动的空间。 

PJ MiDTOWN:2巨头联手推介

PJ MiDTOWN是灵市13区内,最新推介的发展计划。 

根据网络资料,由IOI产业、森那美和森那美Brunsfield联手发展的PJ MiDTOWN占地5.5英亩,共有758个服务式公寓单位和零售空间。 

该服务式公寓分成1房、2房及3房式,建筑面积从600平方尺起至1200平方尺左右。 

发展商放眼2018年可完工,为购屋者提供优质的生活环境。 

将为住户提供完整的设备,包括面积达2万5000平方尺的休闲平台,有烧烤区、健身房、跑道、泳池、桑拿及多用途礼堂等。 

此外也提供优美的绿色公园,让居者住得更加舒适。

同时,社区内还有雨水回收系统等绿色建筑特点。 

centreSTAGE:连锁酒店入驻

由Inspiration Group发展的Centrestage,已竣工。 

Centrestage位于灵市13区的中心,主要是提供商务便利,同时也有酒店、零售和服务式公寓,除了商务活动还集合了各种元素。 

目前,还吸引了Best Westen入驻经营酒店,该酒店业者是全球最大的连锁酒店业者,还承诺为centreSTAGE投资者提供21%租金回酬。 

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