香港房价恐跌30%

香港房价未来两年内或下跌25至30%。

CNBC报道,从2003 年算起,香港的房价飙涨了340%;若对比2009年,则上涨了一倍多,成为全球房价最贵的城市。

但越来越多分析员看淡香港房市,甚至认为这次的跌势会持续好几年。

中原地产编制的香港房价指数第三季仍飙创纪录高点,但8月房价持续上涨的市道中,成交量却按年大跌37%。 

成交量出现疲势,显见市场的消化力和进场勇气已大为受挫。

香港房价与地产商股价比,创下1998年香港楼市泡沫破裂以来最高,这正是香港房地产市场即将大幅回调的警钟。

交银国际分析员刘雅瀚预言,地产股指数下跌,正是香港房地产明年回调20%的讯号。 

另外,摩根大通的梁启棠和摩根士丹利的普拉文赵达利(Praveen K. Choudhary)预计,香港房价明年或下跌10%。

假如你认为,这10%到20%的说法太夸张, 看看瑞银的报告,你会更吓一跳。

根据瑞银 (UBS)报告,经济转弱导致香港房价下跌,该行10月将基准恒生指数目标位,调低了25%。

瑞银香港和中国房地产研究主管 Eve Lee 就指出,香港房价这次将受当地经济恶化所拖累,房价会缓慢下跌好几年,预期 2017 年前会下跌 25% 到 30%。

她形容:“现在的香港房价非常脆弱,之前的涨势也是因为大家都预测还会涨。” 

市场认为,这是受中国经济放缓及美联储加息前景引发的忧虑所致。

必须注意的是,这两大隐忧,已经浮上水面,而且并非单一市场或公司可以左右。

股价大跌反映市道脆弱

股市一直是经济的领先指数,一般认为会比市场实况先跑6个月。

今年以来,香港房地产一哥新鸿基地产,股价已大跌13%,这反映了未来市道依然脆弱,要在这时反攻,恐怕是有心无力。

刘雅瀚指出,美联储加息在即,又适逢香港经济随大市放缓,两者相碰,眼前,真的是看不到任何亮点。

上月,香港股市恒生地产分类指数大挫15%,在分析员眼中,这是相当可怕的警号。

刘雅瀚说,实体房价的回调周期才开始,预计这次的调幅在10至20%之间。

“事实上,10%到15%的房价下跌前景,已体现在股价上。”

自6月顶峰,香港房地产商股价已经下跌了20%,而恒生地产分类指数同自6月高点急挫20%,相对于恒生指数的估值跌至了2001年来的最低水平。

恒生地产分类指数涵盖10家地产发展商,目前的市盈率只有5.9倍,彭博全球地产股指数的市盈率是10.8倍。

香港名牌店都靠中国内地客支撑,如今中国经济放缓,旅客大减,这种大排长龙的景象不再。

中国旅客大减
香港终于吃到苦头

瑞银分析报告指景气不济,加上中国客抵港数量大减,香港经济最差时刻很快就到来。

的确,香港铺租贵得上全球榜首,全因零售业活络,而推动力主要是来自中国大陆客。但中国水客似乎在香港不是很受欢迎,之前更有一连串抗议行动,又反对政府同意一签多行的政策。

结果,但刚刚过去的中国国庆黄金周,就出现了一个令人为之震惊的数据,尤其是香港人看了更是百般滋味,但愁的人比乐的多。

今年的中国十一国庆,去日本的中国旅客最多,其次是韩国,去香港的旅客比去年劲跌15%至20%。

香港人厌恶中国客,不仅是排斥,甚至是上街请愿和抗议,令中国旅客很不是味道,中国旅客一退,香港旅游业即日陷入萧条,商铺前景更是蒙尘。

今年上半年,香港零售业销售总值同比下跌1.6%,其中奢侈礼品、珠宝及手表销量急跌15.9%;今年7月,香港的零售额再按年下降2.8%。

如今,中国旅客大减,零售业如失去一大支柱,如何撑?是大家都担心的问题。

香港这个小小的地方,商铺租金去年冠全球。

但步入今年,全球最贵的罗素街商铺,平均年租金下跌6.8%,将全球最贵街道让位于纽约第五大道。高力国际指出,中环、铜锣湾、尖沙咀及旺角等传统购物的街铺,租金即时受压下跌,报告指目前租金价位已降至2011年中的水平,单是今年上半年租金已跌了10.5%。

面对租金高,业绩差,零售商的角度,眼前真的陷入了危机重重,甚至是名店Coach也撑不下去,提早2年迁出中环皇后大道中旗舰店。

虽然阿迪达斯很快就接下Coach旗舰店原址租用,但只愿每月434万港元月租,这租金是原先租金的40%。8月初,香港媒体报称,Coach母公司开云集团和奢侈品集团路易威登(LV)、Prada等表示,若业主再不降租,恐怕大家要抱着一起死了。

受到全球经济不景气的冲击,香港房价开始跌价!

名牌店倒闭推升失业率

瑞银指出,房价不再如之前飙涨,另一原因是目前总体供应紧张的时期已过去。是的,多年以来,香港都存在住房供需失衡的问题;但特首梁振英上台后,积极增加土地和住房供应。

3 月时,他曾承诺,会尽最大努力改善房价问题,并计画未来 10 年兴建 48 万栋新屋,主要集中在偏远地区,如九龙东部和大屿山东部。同时,政府也会在香港和大屿山之间,填海造地供房产发展之用。根据统计,香港未来两年,将有1.5万至1.8万个可售单位完工;这数量比 2013 年到 2015 年增加达 40%。

巴克莱(Barclays)房地产分析员保罗路易认为,目前供需状况达到均衡。 

“购屋者可能还是觉得短缺,但数据显示的,却是另一番景象。购屋者的心理需要更长时间来扭转。” 

展望未来,经济不景拖累零售业,中国客减少来港导致奢侈品销售一落千丈,名牌店纷纷倒闭,进一步推升失业率,进而冲击房地产销售。 

租金高,业绩差,Coach名牌店也受不了,迁出中环。

新楼盘定价受影响

香港金管局报告中指出,伴随全球和香港金融市场的波动起伏,香港房地产市场价格下行调整的风险正在增加。 

分析员认为,目前四面受敌之际,发展商新推楼盘的定价能力大受影响。

尤其当一手房相对于二手房的溢价,已从大约40%降到5%。 

德意志银行(Deutsche Bank)上月一份报告指出,香港二手房交易出现平均售价下降的现象。

“有些个案甚至比市价低,而新楼方面,更多发展商推出优惠配套来吸引购屋者。”

房价调整期会更长

分析员认为,香港这次的楼市调整,不像过去那样因为突发事件而大跌,反而是因经济转弱,继而造成失业率高企难下,估计这次房价的调整期会更长。

今年以来,香港房价约降5%,但失业率却步步上升,导致住宅租金下跌。 

经济学家预计,香港明年的国内生产总值可能会跌3%,失业率则可能上升到6.4%。 

瑞银估计,香港下半年的经济增长大约1.5%,失业率则会从目前的3.3%升到4.6%。 

该行中国香港地产研究部主管李智颖估计,明年首季就会看到下调趋势。 

她认为,失业率成了一个重要的指标,也会直接影响房价水平。

她预计,在中国内地旅客消费减少压力下,零售及酒店业很可能会在明年新春重新调整人手,届时,可能会掀起裁员潮,失业数据会出现更明显变化。

香港曾经是全球最贵购物街之首,今年丢失了宝座之余,大陆客大减,零售业者苦苦支撑,纷纷等着房东降价。

或取消楼市调控政策

上月,香港财政司司长曾俊华指出,若有必要,政府将调整政策应对美联储加息和近期市场波动。

这话令市场震惊,更被投资者解读为,香港政府或自2012年来首次取消部分楼市调控政策。

但他事后已解释,并没有提过需要调整过去的“降温”政策来稳定市场,只是会关注美联储和经济状况,然后再对利率作出决定。

针对投行瑞银看衰香港房价,甚至预测明年会挫跌30%,他表示:“对于楼市,我们的目标一直是维持稳定,这将是我们一直坚持的目标。”

针对美国升息一事,因为港元与美元挂勾,市场相信香港会在美国升息后,跟进提高利率,若成真的话,对住宅市场将是雪上加霜。

美银美林预计,美国加息,会让美国10年期国债收益率明年升至4%。

“如果这个假设成立,香港住宅收益率也随之上涨,而租金收入保持不变,那么房价需要至少下跌24%,才能让住房收益率从当前的2.8%上升至4%。”

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