剩5%非马来保留地
米都住宅 往上发展

区内5%的非马来保留地,只够10年需求。

马来保留地不准更换用途,亚罗士打区内仅剩5%的非马来保留地,估计只够10年之用,未来向上发展,是唯一途径。

一些中小型承包商已有先见之明,看准这高楼趋势,开始向州政府申请兴建公寓,可以预见,米都未来将有更多高楼住宅。

吉打首府亚罗士打约95%土地都是马来保留地,除非兴建独立或半独立式洋房,否则2、30万令吉的排屋住宅,只让承包商赔了夫人又折兵。 

因此,业界人士都看好向上发展的潜能,可以在有限土地上,兴建更多房屋,达至居者有其屋需求。 

马来西亚房地产发展公会(吉玻支会)主席拿督庄伟松透露,也许米都市民短期内,仍无法接受高楼住宅,但现实迫使下,5至10年后的米都,公寓高楼充斥,市场会渐渐撇开有地住宅的传统观念。 

未来的亚罗士打料将高楼伫立。

公寓吸引年轻人

他说,公寓售价一般20至30万令吉,这价格是市区房屋的基本屋价,且设备齐全,相信会吸引年轻人。

“以前的北海、马六甲、森美兰州,也是因为同样面对土地不足而向上发展,所以相信米都人,也一样可以接受没有地上屋的到来。” 

他指出,地皮物以稀为贵的今天,30万令吉的房价是市场最基本要求。

但这个价码,他坦言,并不包括亚罗士打、浮罗交怡及双溪大年,这些市区房屋一般都必须35万令吉或以上。 

他形容,越来越沉重的房屋负担,只有高楼公寓,才恰好适合蓝领负担。

庄伟松

今年市场淡静

今年,吉打州屋业发展只有一个“静”字!

如此淡静的市场,估计必须等到2017年才恢复活跃。 

吉州房屋销售量在今年受半年下滑20%,主要因素是消费者在这非常时期,都以不变应万变心态观望,若无余钱傍身,都不敢购买房子。 

根据屋业发展较蓬勃的3个县署比较,屋业从去年至今年明显下滑。

其中,以亚罗士打市政厅最为严重,从去年220项房屋申请,减少至今年的3项,而古邦巴素县也从去年约200项减少至13项工程。 

至于双溪大年市议会,也从23项工程减至今年12项。 

庄伟松说,吉州在这半年的市场非常淡静,主要是受到6大因素影响,包括经济、政策、银行贷款、马币贬值、消费税等,“需求少,房子自然少建。” 

“今年房屋需求量不多,因此屋价保持不变,平均价格处于25万令吉左右。 ”

他估计如此静态将维持至明年,而2017年是复苏阶段,需要等到大后年才真正恢复市场热潮。 

慕克力(右二)宣布修订新房屋政策,舒缓静态的屋业市场。

保留地100间  永久地50间小房屋计划豁免建廉价屋

吉打州务大臣拿督斯里慕克力在8月6日宣布,在吉州政府修订的新房屋政策下,凡在马来保留地兴建100单位以下,或在永久地契兴建50单位以下的小型房屋计划,一律获得豁免兴建40%廉价屋或可负担房屋。 

3年增2.8万可负担屋

庄伟松认为,随着新政策落实后,预计屋业市场会重新活跃,且相信明年上半年,州内可恢复供应8000间房屋。 

吉打州政府修订新房屋政策,未来三年将为州内增加增加2万8000间,售价20万令吉以下的房屋。 

根据旧政策,凡在马来保留地兴建99单位以下小型房屋计划,必须兴建20%廉价屋(9万令吉以下)及20%可负担房屋(20万令吉以下),否则必须以付费取代,廉价屋每单位7万5000令吉及可负担房屋15万令吉。 

至于100单位以下计划房屋计划,则必须兴建少于4万5000令吉的20%廉价屋、8%少于9万令吉廉价屋及12%少于20万令吉可负担房屋,否则必须以每单位5万令吉取代。 

庄伟松指出,过去吉州政府是以其他先进州作为政策的考量,如槟城、吉隆坡等,但对于州内占据6、70%的中小型发展商,上述旧政策是非常苛刻。 

他举例:“吉州应该与玻璃市、霹雳、吉兰丹、森美兰及彭亨等州比较,而这些州属都规定45至300间房屋单位不等,不必兴建廉价获可负担房屋,彭亨州甚至直接豁免此政策,这都是比较亲民政策。” 

无论如何,他相信在新政策落实后,屋业需求也将随之增加,市场也将活跃起来。 

区内5%的非马来保留地,只够10年需求。

降土地转换费益买家

吉打州政府7月1日落实征收20%土地用途转换费,让原本已淡静的屋业发展雪上加霜。

然而吉州政府新政策中,也同意调降收费至10%后,虽成本增加1%,但对于屋价并不会带来太大影响。 

庄伟松解释,扣除中央政府强制规定的付费外,在州政府落实征收土地用途转换费后,让承包商必须承担每单位约2300令吉。

“这包括土地更换用途费(约1600令吉)及水利灌溉局(700令吉)等,以及每单位成本提高1%。” 

然而,他相信随着州政府同意调降有关收费后,承包商将会自行承担有关提升成本,不会转嫁于消费人。

亚罗士打以南成新宠

亚罗士打以南存在着无限发展可能,即吉打港口、古邦罗丹、新邦瓜拉、拿督坤达、十字港,都成为发展商新宠。 

这些距离市区不到20分钟车程的外围,因交通方便,且地价比较廉宜下,逐渐成为屋业发展的新开发地。 

庄伟松说,若将亚罗士打分成北南两部分,其中北部是属于高级或政府大厦区,即安南武吉、高尔夫球园、亚罗美拉一带;至于南部则属中层阶级,但却是存在无限发展潜能区。 

“目前,比较吃香的地区包括亚罗孟古鲁、默贡、安南武吉和笼呀路一带,这些都是处于活跃及适合屋业发展的后起之秀。”

樟仑需求增速第二

州内12县署区别,庄伟松指古邦巴素的樟仑是屈居第二快速发展的地区,因该处靠近马泰边界,且附近也有一所大学,屋业需求量相对提高。 

“其次则是居林、波各先那和笨筒,这些都是比较靠近市区的外围,因此比较吃香。” 

同时,他也欢迎居林国际机场兴建的建议,这将对居林或双溪大年屋业发展注下强心剂。

哥打士打县近饱和

根据2010年吉打州12个县署人口分布及密度数据显示,哥打士打县已出现近饱和情况,而瓜拉姆拉县屈居第二。 

至于锡县和巴东得腊县,因地大且人烟稀少,因此人口分布比较稀疏。

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