黄金法则/丹尼尔博士

不同的房地产,会捎来不同的回报:有些房产可回馈业主优渥的回酬,有些交出超越平均的资本增值,有些甚至可兼顾投资回酬与资本增值,相当令人称羡。

但在这当中,往往也有许多表现暗淡失色、回酬乏善可陈的房产。

那么,究竟要如何才能在产业投资中,成为无往不利的常胜将军?

这并没有任何秘诀或技巧,关键只是多了解常识及基本黄金法则;换言之,就是善用“房产经济学”。

 法则一:认清感觉与现实

产业向来被视为最佳、最安全的中长期投资,能够在经济繁荣时增值,也可在环境萧条时保值。

我们也可很明确地说,购买产业是每个人一生中,需要做出最重要决定的时刻之一。

假设买家单纯依靠本身的感觉,就草率决定,是非常不理智的。

在购买房产之前,每个人都应该对相关产业和周遭环境精密审核,然后再根据事实与数据做出决定。在那些发展项目中,一定要具备能够刺激需求的因素,这样才能带动业主的投资增值。

同时,注意周遭是否有大学、公共交通、完善的设施和亮眼的发展前景等,这些因素也会显着推高产业价值。

 法则二:掌握现况和未来

如今,所有人都认为大量产业供应涌入市场,造成市场濒临泡沫化边缘。

然而,事实与数据再一次告诉我们,市况正好是恰恰相反。

在高档产业方面,虽然出现供应过剩的问题,但市场还是可在中期逐步吸收这些房屋。

至于可负担房屋,市场多年以来的需求都相当强劲,而且供不应求的现象,还会持续一段时间。

在大马市场,可负担房屋拥有非常独特的价值,且受到买家追捧。

大马总人口中,有1800万人或60%属于中产阶级,他们握有近55%的国家财富。

我们可以从这些数据看出,每平方尺售价介于200至700令吉的房产,将在未来数年成为这些人的目标。

根据表一显示各地区的可负担房屋平均售价,我们知道售价介于25万至85万令吉的房产,能够在巴生谷与大吉隆坡地区,为投资者捎来良好资本增值。

假设再深入分析,我们也能在表二中,计算出供应给中产阶级买家的3种类型房屋售价与数量。

投资者只要充分了解这些数据,就能设下明确的购买目标,买下市场需求稳定的房产。

 法则三:寻找刺激需求的因素

我向来都建议REI集团的发展商客户,根据买家的需求来兴建房屋。 而买家在购房之前,也需要思考房产是否具备刺激需求的因素。

其实我已经在“法则二”阐述过这个观点,不过,为了给予一些明确例子,我建议投资者仔细研究公共交通系统在未来的路线与分布。

这包括捷运第二路线(MRT2)、轻快铁第三路线(LRT3)和12条快捷巴士系统(BRT)路线。

在这当中,我们要注意的是,布特拉再也中环(Putrajaya Sentral)是隆新高铁、MRT2和机场快铁(KLIA Transit)的停靠站。

因此,位于巴生谷南部走廊的布特拉再也中环,将放眼成为公共交通枢纽重镇,当地产业需求将会历久不衰,且房价也因而一飞冲天,是适合所有投资者的投资地点。

下期,再继续向大家讲解其他黄金法则。

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Dr. Daniele Gambero丹尼尔博士

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