百乐县农业地华丽转身

直凉发展前景被看好,大型商业计划开始在此推行。

东海岸许多农业地,世代相传,但并非全都有生产力,很多更是荒废多年,尤其是发展相对缓慢的百乐县。  

但这些年来,农业地越来越抢手,而且逐一被转换成商业用或工业用地。

根据统计,近8年来,保守估计有1000英亩农业地,被转换成商业和工业用途,增值潜能大受看好。 

过去荒地如今慢慢转为发展区,而百乐县城镇版图急速扩大,同时间,乡区与芭地逐渐减少。

要谈百乐县的农业发展,大概要追溯到半个世纪前。50年前,位于直凉镇的约9英亩农业地,被发展成为静修园住宅区,之后,又有约60英亩农业与芭窑地,发展为张裕路和张裕园住宅和商业区。

此后,百乐县的农地,价值持续升涨;若是相比50年前,目前的市价增值了10倍至30倍,地点好的甚至是涨价了100倍。 

多个芭窑地带被转换用途推行商业用途计划。

根据百乐农业地发展的价码走势,当年,每英亩农业地的价格只是区区的300令吉,将农业转换为住宅区后,可分割成6间住宅地,如同身价涨了6倍。 

70年代后期至80年代中期,农地转成住宅区的地价,每英亩已达到3000令吉,转换成住宅用地后可分割成至少6段屋地,每段屋地则要价500令吉。  

马华土地事务局主任林启泉受访时说,90年代开始,农业地转成商业或工业用途已相当活跃,而农业地的价格也急速升高,平均来说,至今已增值了20倍。 

身价居高成抢购目标

他表示,从那时起,农地身价就居高不下,每英亩要价已达到3万令吉,同时因为发展商扩大地和大企业囤地投资,而成为抢购目标。

他举例说:“巴也朗一带的农业地,只要离开公路不太远,转为工业用途或商业用途之后,地价已从90年代的每英亩3万令吉,大涨到8万令吉。”  

见证了直凉区发展的前州议员莫善鸿(1986年至1990年)说,近10年来的发展,更多人将农地转换成商用和工业用地。 

“这不只是推高了农业地的价值,还把百乐镇的地价、屋价与店屋价格推高至接近城镇的产业水平。”

政府医院地带及附近的农业区成为其中一个产业发展重点区。

新村拥挤造就转型

莫善鸿说,最早期是因为新村拥挤而掀起花园住宅区的热潮。

“于是,那些拥有农地的商家,开始将农地分割为屋地建屋售卖,当时的价格与今日相比是便宜多了。 ”

他指出,80年代百乐土地的发展,并不完全基于商业价值考量,另一个主因是为了解决新村拥挤,不知觉的促成了直凉镇版图扩张。

“自那时起,农业地转为住宅区和商业区,就逐渐变成一种趋势。” 

他说,90年代后就开始有小园主,把数英亩到10英亩以个别或联营方式,发展成花园住宅区,例如美旺、丽雅与向旺区就是当地打造出来的。

直凉往吉拉央路两侧成为发展重点区。

莫善鸿认为,政府以及政党,尤其是马华,在百乐县产业发展扮演角色。 

“除了在80年代中至90年代,促成地方议会批准农业地转建房屋,以及给人民发出地契以外,县署也通过与私人界合作推动地方发展。” 

他学例,包括直凉镇50英亩地发展成新市镇,让直凉从乡区摇身一变成为市镇,屋价和地价水涨船高。 

他形容:“直凉镇最近几年的发展可说惊人,主要是归功于一马房屋计划在百乐县多区推行,这也使到一些商业机构及超级市场涌至直凉发展。”

直凉镇占300亩农地

由于这些发展的用地都是来自于原有的农业地,所以,直凉镇的农业地增值趋势,大受看好。 

根据统计,过去20年来,就有约千亩农地被抢购或被转换作为工业与商业用途。

其中,直凉镇就占了至少300亩,正在开拓的商业区与房屋区也超过150英亩。

前县议员陈国智披露,政府把关仍严紧,早期分配出来的农业地是不准许转换成商业用途。 

他说,农业土地的交易主要集中在私人土地或者未发出地契的政府土地,包括非法芭。 

他说,百乐县农业地价,在2009年至2012年之间达到高峰期。

“当时,由于原产品价格看好,每英亩农地可卖到10万令吉或以上,目前的农地价格已从高峰期滑落,但是仍维持在8万令吉左右。”

文德里入口多个农业区被改作商业与住屋发展用途。

近期缺发展激素

在普遍上农业地被看好增值的同时,陈国智提出了数项隐忧。 

他说,目前的实际情况是,如果欠缺政府的计划以及金融机构的配合,农地价格可能在现有价位上原地踏步。 

他指出,由于面对银行贷款的困难,目前即使有人卖地,买者也有心无力,不过,如果是为了投资目的,能够等上多几年,农地投资仍有前景。 

百乐县商店过剩

他说,除非商业地带发展及需求量有大跃进,否则百乐县正面对商店过剩问题,甚至呈现有价无市局面。

林启泉指出,目前农业地的价格相对较为平稳,即保持在8万至10万令吉之间。 

他指出,除非有特殊用途或位于地点卓越或发展重区,否则农业地的售价,预料近期内不会有太大的变动。

直凉镇其中一个商业发展计划,扩张了直凉镇版图。

抢购热潮迅速推高地价

农业地的价格呈升值趋势,只要成功发展起来,农地如同会生金蛋的投资,价值被看好直逼商业地价值。

陈国智分析农业地价格时说,70年代每亩农业地是开始晋入1万令吉价位,80年代是从1万令吉慢慢地升至3万令吉。 

他指出,政府在雪隆大事发展,尤其是征用土地建设吉隆坡国际机场期间,许多雪隆地主取得高额赔偿金之后,就把目标转至地价极为廉宜的地区。 

他表示,东海岸是热门之一,尤其是到百乐县买地,当时促成了抢购农地的热潮。 

他说,抢购热潮迅速推高农地价格,升至每英亩7万以上的水平。 

“过后,就是一马房屋计划让不少政府农地改为商业用途,使到农地价格再经历一轮高涨,达到8万至10万令吉。”

百乐县有望成新城镇

由于百乐县被看好可以成为新兴城镇,在县议会的发展大蓝图中,靠近路边的农业地有的更是涨至每英亩14万令吉。

少数被列为黄金地带的农地,更被炒高至80万令吉,但这个逼近百万令吉的农地价码只能被视为个案,不能反映农业地转换用途后的实质价值。 

文德里与吉拉央崛起

在人口增加以及城镇土地越来越少的情况下,面积庞大的农业地成为广受垂青的投资目标。

当中,拥有极多农业土地的百乐县可说得天独厚,随时将迎来农地被大事抢购的第二轮热潮。 

从目前多区,尤其是直凉与吉拉央开始推动多个综合性商业广场及数量极大的住宅区发展计划的形势来看,农业地的需求将增加。 

与此同时,离直凉不远的文德里也突然崛起为策略性地带,文德里入口两侧的农业地被抢购充作商业与住屋发展区。 

过去停滞多时的农地价值,被看好很快逼近其他地区农业土地的价码,成为最抢手农地。 

依据县议会所接获的申请及多项计划正蠢蠢欲动,最终的趋势将是,更多农业地被收购来推行庞大商业与工业计划,农地的价值会持续增长!

静修园与大乐园最早推行农地建花园住宅区计划。

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