我有能力买房吗?

假如你正计划购买人生中的第一间房屋,脑海闪过的第一个念头大概就是:“我是否有能力负担房贷?”

其实,在真正置业前,我们必须考虑许多费用,如买房成本、房贷每月分期付款、每年都需缴付的税务、保险和最重要的头期钱。

买房需准备多少头期钱? 

头期钱和房贷每月分期付款,是首次购屋者最关心的事项,因为两者都会直接影响手中可支付的现金流量。

关于房贷每月分期付款,购屋者可选择具有灵活性付款方式的房贷,以减轻房贷的约束。

但是,头期钱并不如房贷分期付款般可以选择,而在于购屋者是否拥有足够的存款支付头期及其他的额外成本。

这也促使了许多银行提供高达100%的房贷融资。

尽管如此,100%房贷融资真的利多于弊么?即将购屋的你又愿意注入多少头期钱来购买第一间房屋呢?

让我们来看看现今市场上的贷款配套,有哪些典型的贷款?

1)标准型

大多数银行提供的房贷融资达买价或评估价的90%(如丰隆银行(Hong Leong Bank)的房屋贷款配套/汇丰银行(HSBC)的HomeSmart配套)。90%的房贷融资是属于标准贷款。

如果你有足够的现金作为头期,选择标准房贷是最佳选择。因为比较更高额度贷款,总利息更低。

2)更高贷款比率

对于头期钱较少的人,可选择更高贷额或全额房贷配套。

例如大马银行(AmBank)的Home Link配套,可为20万令吉以上的房贷提供高达95%的融资,年利率4.45%。

必须注意的是,融资方式一般是买价或评估价的90%,加上5%保险和入场成本如2%的律师费(相当于97%)。

这实际上意味着,头期款大致上维持在买价10%左右,若其他成本价格被纳入房贷额中,借贷者也必须负担更高利息。

从有利的一面来看,全额房贷或更高融资的贷款,会更适合短期借贷者。

3)全额融资

所有参与“我的第一间房屋计划”的银行,都有提供高达100%的房贷融资。

这项计划对于头期不足的人来说是个好消息;然而,目前这项计划面对的最大问题是房贷批准率并不高。

另外,计划里提出的贷款顶额过高,远远超出了可负担的范围。许多申请者的收入都无法通过银行房贷的审核标准。

另一方面,市场上也有金融机构提供全额房贷配套,一般上是属于伊斯兰融资。例如,马银行(Maybank)的商品Murabahah Home Financing-I,通过符合回教教义的商品经纪提供全额房贷融资。

若需要更高额贷款或全额房贷融资,贷款申请者可能需要有个担保人。

另外,银行可以要求贷款申请者以定期存款或其他金融抵押品作为抵押,以保障该房贷。

零入场成本不一定省钱

零入场成本贷款如何影响头期存款?

零入场成本贷款,并不一定帮你省钱,但却也提供了首次置业者购买房屋的机会。

零入场成本从本质上消除置业的门槛,如贷款协议与买卖合约的印花税和律师费,还有估值费用,因此名为零入场成本贷款。

但其限制就是可负担的房屋价格是十分有限的。

反面来看,零入场成本贷款的帮助下,若手头上有一笔资金,就可以选择更高价值的房屋。

如何获得头期存款的资金?

假设你无法获得100%或95%贷款额度,不代表就是无计可施,其实还有其他方法。

1)公积金提款

如果你已在职场上打拼了一段时间,公积金第二户头里所累计的结存,可用来支付头期钱。

你可选择提出该户头里全部资金或部分,例如贷款与买价(以较低者为准)的差额。

2)寿险取款选项

套取寿险保单的现金价值来支付头期。但在做出这项决定前,必须认真考虑。

支付头期看财务状况

如果我有资金,应该准备更多还是更少头期钱?

答案取决于你的财务目标及现况。

若你刚收到一笔奖赏或花红,计划要妥善利用,那么你可以选择减少贷款额,进而减低所需支付的总利息。

但是,如果你不打算把这笔资金用来支付购屋头期,那么可利用这笔资金改善财务状况。

总结:别局限在销售术语

购屋头期款额取决于置业所需的总成本与费用,房价终究不是你最终必须负担的金额。

市场上也有些贷款产品,可助购屋者吸纳所有入场成本与费用;因此,作为一个谨慎的购屋者,别把眼光局限在销售术语。

零入场成本贷款与标准房贷都是好的选择。

在彻底了解并衡量两者之间所需支付的头期、入场费、和长期的额外成本与条件后,将能够帮助你决定哪一种贷款产品更适合自己。

链接:http://loanstreet.com.my/learning-centre/what-level-of-deposit-is-really-needed-when-purchasing-a-home

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