绿盛世国际深耕澳洲

West Village外观有玻璃包围,配上原木和绿色元素,建筑的硬和艺术的柔融合为一。

West Village外观有玻璃包围,配上原木和绿色元素,建筑的硬和艺术的柔融合为一。

马来西亚企业,在澳洲的投资一直非常活跃。 最新一宗耀眼的投资,要数绿盛世国际(Ecoworld International)在悉尼以西的帕拉马塔(Parramatta),打造的新地标West Village。

这家正筹备上市的绿盛世(ECOWLD,8206,主板产业股)关系公司,对澳洲信心满满,而且正摩拳擦掌,要好好开垦和耕耘这片沃土。

绿盛世国际进军澳洲首炮
打造总值9亿West Village

澳洲最大的单一外来直接投资,好一阵子都是由马来西亚企业稳坐。

这个南半球的国都,是许多大马企业偏爱进军的市场,当中包括不少发展商,有的建酒店,更多是发展房地产项目。

预计明年初上市的绿盛世国际(Ecoworld International)也相中这里的购买力和国际买家的购兴。

进军澳洲第一站,绿盛世国际选了被形容为澳洲目前最受注目的投资热点帕拉马塔(Parramatta),发展总值3亿澳元(约9亿令吉700万)的West Village公寓,展销厅刚在上周五开幕。

刘启盛

刘启盛

今年初刚展开伦敦3个总值22亿5710万英镑的项目,预计明年初上市的绿盛世国际(Ecoworld International),已经马不停蹄开拓国际市场。

由绿盛世主席丹斯里刘启盛和拿督潘丁友领军的绿盛世投资,1月才和英国巴利摩集团(Ballymore)设立持股75%的联营公司Eco World Ballymore控股,联手发展3项房产计划,包括Wardian、伦敦城中岛(London City Island,LCI)和Embassy Gardens,共建2773间房屋。

刘启盛:续物色地库

澳洲,是绿盛世国际选择的第二个国际市场;而被选中的据点,是悉尼以西18公里的帕拉马塔,发展总值3亿澳元的West Village。

目前为正式推售和明年动工准备,绿盛世国际副主席丹斯里刘启盛表示,在筹备推售之际,物色适合地库的步伐并没有停下来。

明年上市

对于未来扩展计划,刘启盛受访时表示,短期内主攻英国和澳洲:“我们有在探讨中(适合收购的地库),但重点是必须先完成上市,那么便可做更多。”

绿盛世国际总执行长拿督张良成补充,澳洲扩展地库的地区,暂时锁定悉尼和墨尔本。

“交通连接和生活机能,是我们考虑的重点。”

小公园和零售区相融,同时将引进各国的食肆,可在室内或在户外用餐。

小公园和零售区相融,同时将引进各国的食肆,可在室内或在户外用餐。

明年第二季动工

帕拉马塔是悉尼第二大的商业中心,也是继悉尼、墨尔本、布里斯本和坎培拉之后,全澳第五大经济区;澳洲政府已拨钜款准备兴建轻快铁和更多连接高速公路。 另外,帕拉马塔市中心的西悉尼大学(University of Western Sydney)将扩建,届时可增加吸纳1万名深造学子。

绿盛世国际去年6月,才以4300万澳元完成收购有关发展West Village的地段,展销廊就建在原址。

张良成指出,展销廊之后会拆除,West Village明年第二季就会动工,估计3年内建竣,也就是在2018年带来盈利。

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帕拉马塔具永续发展元素

对West Village刘启盛显得信心满满,因为这里符合了永续发展和稳健增值的条件,也就是居住、学习、工作和娱乐。

他认为,城镇若没有就业机会支持,难以持续发展,更何况帕拉马塔还有大学。

他指出,帕拉马塔是一个工作城,除了住宅区,更有活跃的商区,包括多姿多彩的夜生活,而且交通连接便捷。

位于帕拉马塔的核心区,West Village的生活机能齐全便捷,步行所及就有超过300间食肆,包括餐厅、咖啡座、酒吧等等。

从这里步行5分钟,可达帕拉马塔火车站和最大的Westfield购物商场;约15分钟可达帕拉马塔渡轮码头和水族馆等,距西悉尼大学(University of Western Sydney)、新英伦大学(University of New England)和多家中学只不过10分钟。

当代设计配以时尚风格的搭配,所有单位者有偌大的露台,又可欣赏市景,是释放压力的贴心格局。

当代设计配以时尚风格的搭配,所有单位者有偌大的露台,又可欣赏市景,是释放压力的贴心格局。

未推介已预订90%
周边去年增值15%

主导此项目的绿盛世悉尼发展有限公司( EcoWorld Sydney Development) 总执行长叶富良介绍说,当地房价去年依然上扬约15%,平均涨幅介于8%至15%。

West Village最便宜单位售55万澳元;均价介于每平方公尺1.1万至1.3万澳元。

叶富良认为这符合周边房价,而且West Village的设计和设施更吸引人。West Village未正式推销,就有90%单位被预订。

对于这样的成绩,刘启盛欣慰:“我们有很多忠实的支持者,当然,我们之前就开始在各地做预览,也是要点之一。”

客厅贴近大自然色调,简约时尚又不失品味。

客厅贴近大自然色调,简约时尚又不失品味。

10%保留当地人

但他强调,各国买家,包括大马的忠实支持者,所购买的比例均衡。

绿盛世国际在6月起,先后在吉隆坡 、新加坡 、印尼 、中国和香港等地,为West Village举行预览。

刘启盛说,目前仍有很多询问和预订要求,但他坚持必须保留10%,供在年底正式推介时,销售给当地人。

开放式厨房构思,适合现代家庭需求。

开放式厨房构思,适合现代家庭需求。

建筑艺术融为一体

West Village由一座楼高40层和一栋7层高的建筑组成,是出自全球第七大设计和顾问公司Woods Bagot 手笔。

这设计是帕拉马塔市政厅之前主办的设计比赛的得奖作品,因此不必担心不受当地居民欢迎。

建筑楼的外观用了独特的艺术玻璃装饰,且不同方向有不同的菱角对称,可说是建筑学和艺术融合为一的化身。

West  Village 共建397个单位,备有一房一浴到三房两浴设计,面积介于55至120平方公尺。

底层还有1300平方公尺零售空间, 叶富良表示,这约10个单位会引进全球各地的美食,目前决定进驻的包括Chinta Ria和 Salts Meats Cheese。

天台公园由名家Myles Baldwin操刀,步行道、绿草花卉、休息处,可安度谧静的午后、办活动,更可远眺蓝山和悉尼港大桥。

天台公园由名家Myles Baldwin操刀,步行道、绿草花卉、休息处,可安度谧静的午后、办活动,更可远眺蓝山和悉尼港大桥。

天台休闲区名师操刀

公寓的天台休闲区,由得奖景观设计师Myles Baldwin操刀。

天台设有小公园、郁郁葱葱的小丛林、座椅、私人屏障、种有绿草花卉的露台。从这里可一览蓝山(Blue Mountain)和悉尼港大桥(Harbour Bridge)。

这个居高临下的绿色空间,更设有设施齐全的厨房、烧烤区和公共观景台,住户可在这里度过谧静的午后、办活动或和邻里打交道。

West  Village备有私人钢琴房,方便居户练琴;同时也设室内虚拟高球场,让居户打尽全球20个球场。

West Village入口处,时尚中不失适舒温暖。

West Village入口处,时尚中不失适舒温暖。

规模设计添买家信心

West Village占地约1英亩,在我们看来并不算大,但在当地人眼中,这项目一点都不小。

和一位买家闲聊,他坦承并不认识绿盛世国际这家公司,但项目的规模和设计为他的信心加分。

当然,他也从各方着手了解发展商背景,包括上网查看官方网站和新闻报道等。

就业人口多潜能佳

问他为何会投资?他称主要是个人喜爱高楼层的住宅,但当地选择并不多,同时他对房地产作为长线投资工具很有信心。

“帕拉马塔是政府现在致力发展的地区,而且这个城市不只是住宅区,就业人口多,潜能很好。”

在会计楼工作的这位专业人士,认为就业机会和人口结构,是这里的优势。

叶富良指出,帕拉马塔目前人口约18.7万,估计2031年时会增加44%,达到26万人;除了澳洲人,华裔最多,之后才是印度和黎巴嫩籍。当中,受过专业教育年龄20至49岁的人口就占半,这些都是帕拉马塔经济的生力军。

帕拉马塔 澳洲投资热点首选

帕拉马塔(Parramatta) 名字源于土著词汇,意思是鳗鱼居住的地方,位于澳洲新南威尔士州,是澳洲历史上最古老的城市之一。

这里是继悉尼之后最早的殖民地,因在农业方面贡献良多,也有“摇篮城市”的美誉。

早在2000年悉尼奥运会之前,帕拉马塔就备受关注,根据澳洲房地产网站realestate.com.au在5月份的报告,更点名这个重镇为澳洲排名第一的投资热点。

近年,随着西悉尼崛起,更被誉为“西部三热点心脏”,许多政府部门陆续从悉尼市中心迁到帕拉马塔。

叶富良指出,澳洲政府大力发展悉尼西部,拨款130亿澳元准备发展帕拉马塔西部高速公路以及在西北部兴建高速轻快铁。

到悉尼仅需15分钟

帕拉马塔西部高速公路建竣后,从悉尼市中心到帕拉马塔的车程,将从35分钟减至15分钟,往机场车程则可从50分钟减至30分钟。

西北部高速轻快铁完成后,每10分钟就有一趟列车,可快速连接帕拉马塔通往悉尼北部和西部。

孕育三成500强企业

帕拉马塔孕育了澳洲30%的500强企业,例如BHP Billiton、BlueScope 钢铁、德勤(Deloitte)、悉尼水供、昆达(Qantas)、Suncorp、Telstra等等。

相对其他主要城市,这里的商业办公楼市场最强,A级办公楼空置率只有2.4%,悉尼却有14.1%办公楼空置。

叶富良说,这反映了经济活动对商办的强劲需求。

他指出,市议会也正大力推动这里的商办市场,批准了约80万平方公尺的商业和零售空间建设。

住宅方面,帕拉马塔其实也是不惶多让,SQM研究今年4月份的研究报告指出,这里的住宅空置率只有1.7%,悉尼和墨尔本分别是2%和3.4%。

绿盛世总执行长拿督曾建华(左起)、叶富良、张良成、市长斯科特劳埃德、刘启盛、绿盛世执行董事拿督潘丁友、及绿盛世执行董事刘添雄,一同为West Village展销厅开幕。

绿盛世总执行长拿督曾建华(左起)、叶富良、张良成、市长斯科特劳埃德、刘启盛、绿盛世执行董事拿督潘丁友、及绿盛世执行董事刘添雄,一同为West Village展销厅开幕。

多元化组合保动力
攻国际缓冲令吉贬值

访谈中,刘启盛一再强调,动作要快,组合要多元,才能保持动力。

“时代已经不一样,我们必须打造国际品牌,进军不同的市场,甚至是不同的价位和房产种类,来迎合不同市场的需求。”

他举例:“就像我们在伦敦的3个项目,都是不同价位、种类和特点,这样的组合可以缓冲和互补。”

他说,Wardian因为地点的关系,吸引大量国际买家,而城中岛(London City Island,LCI)却强调本土化,主要针对英国买家。

他表示,更多元的组合,在令吉贬值之际成了更好的缓冲剂。

“作为国际房地产公司,放眼全球是必然的,而奠稳根基的要素,永远逃不了设计、服务和品管。”

West Village建筑内侧特意中空,打造一个绿意盎然的丛林。

West Village建筑内侧特意中空,打造一个绿意盎然的丛林。

收支平衡不怕市场放缓

会担心全球房市放缓吗?刘启盛淡定回应:“不会。任何情况,任何项目,最重要就是管好收支平衡,一定要尽快做到这点,在任何市场都一样。”

他表示,销售业绩非常火红,城中岛和West Village目前都已收支平衡,这让该公司更放心和坦然迈进。

绿盛世国际明年初挂牌

绿盛世国际目前正筹备着上市事宜,估计明年初便可挂牌,届时将成为大马股市唯一专攻海外房地产的公司。

时局瞬息万变,刘启盛认为,企业的动作和应变能力也必须迅速迎合,就像绿盛世国际原本计划以特别并购公司(SPAC)方式上市,即先筹钱,才到海外收购。

但在筹备特别并购公司上市过程中,就碰上了好的收购项目,所以迅速改回传统的首次公开募股(IPO)的方式挂牌。

假如在上市前,又出现好的项目呢?刘启盛笑言,到时可能会再“冒险”。

“做生意,讲的是时机,而且很多时候是可遇不可求,所以当好的机会(资产)来到面前,必须抓紧。”

至于上市形式,在他看来,只是技术问题,不难解决。 绿盛世国际估计筹资规模约20亿令吉;关系公司绿盛世将认购当中的30%。

叶富良(左)向帕拉马塔市长斯科特劳埃德讲解West Village设计概念。

叶富良(左)向帕拉马塔市长斯科特劳埃德讲解West Village设计概念。

成熟市场专业度高
精简人员无损品质

绿盛世国际仍未上市公开筹资,已迅速发展海外市场,财务压力一定不小,刘启盛说,谨慎管理一直是要素。 所以在不同的市场会用不同的策略,例如在伦敦,因为有3项计划,绿盛世国际选择和当地的巴利摩集团(Ballymore Group)联营,由对方监督和协调工程。

而在澳洲,因为项目相对的小,选择了独资经营。 虽然同步推4项英国和澳洲的项目,但实际上绿盛世国际雇员并不多。

该公司在伦敦和澳洲办事处才各有4和5名员工,新加坡有8人,即使是吉隆坡的总部雇员最多,但也只有12人。

刘启盛笑称:“事实上,(员工)工作量还未达到顶限,其实以我们团队的经验,他们可以做得更多,但我们银弹有限……”

事实上,精简人员也是进军成熟市场另一好处,因为在这些市场,一项建案的各种工作,从设计、行销到建筑工程,都采用外包制。

他说,英国和澳洲的房地产市场高度专业,承包商和品质管理都做得好,因此公司内部只需要数人做协调即可。

仍看好整体房市
吁放宽首购房贷

对于房地产市场的前景,刘启盛还是很有信心,称吉隆坡很好,但英国和澳洲更好。

针对国内房产买气减弱的问题,他归咎于金融机构审批房贷过于严格。

“根据大马发展商协会的调查,家庭债务最高的欠债项目是信用卡和车贷,并不是房贷。”

但卡债,消费了就没有了,而汽车则是贬值的值产,反而房子会增值,他认为,政府应考虑放宽一点融资,鼓励国人置业。

房子会增值,但汽车不会,他认为,当局应要考虑放宽审批房贷,尤其是首购族的申请。

本报特派:冼慧欣

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