租金影响办公楼需求

比较租金等种种条件,大马的跨国企业最注重环保效益。

比较租金等种种条件,大马的跨国企业最注重环保效益。

全球有超过一半的人口活在亚太区内,且这区域内的多个经济体迅速发展,办公楼市场仍有增长潜力。

莱坊(Knight Frank)最新的2015年《亚太区办公楼用户调查报告》显示,比较各种因素,影响办公楼需求最重要因素仍是租金。

同时,该调查还有一项有趣发现,即企业正转向更弹性的工作环境,澳洲和东南亚尤其显著。

莱坊指出,亚太区占全球一半的人口,且随着区内多个经济体迅速地发展,办公楼的需求不断。

该公司8月发布2015年《亚太区办公楼用户调查报告》,结果显示,和去年的调查结果一样,租金仍是企业租用办公楼时最重要的考量因素。

重视工作环境

莱坊亚太区环球企业服务部董事罗启道(Ross Criddle)指出,根据调查,亚太区办公楼市场仍有增长潜力,因超过60%的受访企业看法正面,预计员工人数将于未来一年有所增长。

罗启道还说,今年的调查也显示,较灵活的工作环境日趋受企业欢迎,其中澳洲和东南亚地区的需求最明显。

最新的《亚太区办公楼用户调查报告》共针对亚太区内8个行业和逾270家企业,如何利用办公楼空间的情况调查。

罗启道认为,调查结果意义重大,可深入了解亚太区企业,如何使用和规划办公楼空间。

根据调查,在9个因素中,租金被视为是选择办公楼时,尤其对公共领域和非政府组织而言是最重要的因素。

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形象最不重要

不过,公共领域和非政府组织仅占接受调查企业的2.5%。

参与莱坊调查中,占最大比例的企业来自金融、会计和法律领域,占28.2%;24.2%来自科技与通讯领域;14.1%从事顾问活动;10.8%属于消费者产品领域,以其他各领域分别占2.5%至10%。

莱坊报告显示,公共部门和非政府组织以租金为最重要考量因素可以理解,因为对这些团体而言,形象是最不重要的。

香港租金贵,装修费高,但中环办公楼空置率低于3%,即使搬迁或分散运营难度亦很高。

香港租金贵,装修费高,但中环办公楼空置率低于3%,即使搬迁或分散运营难度亦很高。

大马企业更重视环保效益

整体而言,租金为亚太区企业租用办公楼的首先考虑条件。

但个别国家也有较重视的本土因素。像香港和中国,企业最先留意租金,最不注重办公楼的环保效益。

而泰国因为面对交通阻塞的问题,所以当地企业比任何国家的企业,更关注办公楼的位置,且偏向于选择临近公共交通的地段。

节省营运成本

尽管莱坊调查的9个选择办公楼条件中,最不被看重是建筑物的环保效益,却是大马企业最看重的“择偶”条件。

莱坊大马商务代理执行董事郑扬建指出,许多在大马的跨国企业都认为,建筑物的节能效果可以在长期内,为公司节省营运成本。

另外,科技与通讯领域更注重便利设施,因此,这类公司倾向于学院式的办公空间,且注重公共交通,会选择公共交通方便地点设立办公室。

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灵活工作制度

在全球化时代,加上各国科技和互联网越来越发达,只要手上有一台电脑,何时何地都可工作。

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澳洲最自由

不过,纵使很多跨国企业都在香港设立办公楼,但莱坊的调查结果出乎意料,竟然没有香港企业实施弹性工作制度。

最自由的工作环境是澳洲,82%受访澳洲企业,采用灵活工作制度。

而该国大部分采用弹性工作制度的企业,都是来自创新行业,如咨询、药剂、科技和通讯行业。

莱坊调查也显示,东南亚国家的企业也相当接受弹性工作环境,大马56%接受调查的企业,接受职员在家或办公楼以外的地点工作。

同时,泰国达47%受访企业,和新加坡达35%受访企业,也可接受弹性工作环境。

印度经济改革取得成效,商业活动发展迅速激励办公楼需求。图为Tech Mahindra 坐落于新德里郊区诺伊达的办公楼。

印度经济改革取得成效,商业活动发展迅速激励办公楼需求。图为Tech Mahindra 坐落于新德里郊区诺伊达的办公楼。

办公楼用户应提早续租

调查发现一个很有趣的结果:很多企业会等到现有租约只剩下6个月才开始准备续租事宜。

但莱坊泰国执行董事及商业物业部主管马克思指出,6个月的时间不够!

“仅仅6个月,租户不足以比较新的办公楼,而且还要应对突发情况。最后,原有业主无论开出什么条件,可能都要被迫接受。”

因此,莱坊建议,租户要及早为续不续约,做好准备。至少距离现有租约,到期前一年内就开始做市场调查、与现有业主谈条件,或准备搬迁。

澳最早为续约做准备 

马克思强调,若租户的租用空间面积庞大,或市场上的选择不多,必须距离租约期满前,更早就开始针对洽商续约事宜。

根据莱坊的调查报告,大部分受访企业或占42%,在租约期满6个月前开始准备。约35%受访企业于一年前开始准备,仅9%的受访企业于期满两年前开始准备。

澳洲的租户是最早为续约做准备的国家。

莱坊澳洲全球企业服务总监左安娜解释:“原因有二:一是在澳洲采购家具,从下订单到交货,需要很长的时间;二则因澳洲的租户顾问服务非常复杂。”

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逾半企业维持办公楼面积

莱坊调查显示,53%受访企业今年的办公楼租用面积,维持和去年一样。

但,还有高达38%受访企业,过去一年内增购了新办公室空间。

制造业和制药业扩张步伐持续,激励办公空间需求持续增加。

其余9%受访企业指出,过去一年内减少了办公空间,主要来自能源和消费者产品领域。

且能源价格自去年暴跌后,只有23%受访的能源企业预计会在未来一年内增加员工人数。

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中印度需求增长最亮眼

亚太区办公楼市场,以中印度的办公楼需求增长最为亮眼。

该国接受莱坊调查的企业达58%在过去一年内,增购了新的办公空间;38%受访企业维持同样面积;仅5%受访企业脱售多余办公空间。

印度前景更乐观

同时,印度高达79%受访企业预计,未来一年内会增加员工人数。

莱坊指出,印度近年的改革为该国经济发展奠下基础,前景更乐观,激励了办公楼和人力资源的需求。 且和去年比较,今年内,莱坊在印度展开的调查结果也显著改善。

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香港最贵也最满意

莱坊调查结果显示,香港和新加坡的办公楼租金最贵,惟租户满意度也最高!

尽管香港是亚太区租金最贵的地方,但香港的受访企业似乎并未采取相关措施以节省成本,54%的受访企业没有采取任何措施去节省开支。

难抵消昂贵装修费

莱坊香港商业物业代理部董事林护祥解释:“香港装修费用每平方尺高达100美元,若仅通过规划工作空间提高效率,企业仍很难抵消昂贵的装修费。”

因此,他指出,大多数公司会优先选择搬迁或分散运营。然而,目前香港中环的空置率低于3%,即使搬迁或分散运营难度亦很高。

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