丹州地价居高不下

吉兰丹州内有95%的土地为马来保留地,经济及社会发展较为缓慢。

吉兰丹州内有95%的土地为马来保留地,经济及社会发展较为缓慢。

相较于大马半岛西部,东海岸三州的经济及社会发展较为缓慢,交通也不如有南北大道的西部来得便利,尤其位于马来半岛东北角的吉兰丹。

但若看房地产,尤其是地价,种种因素却造成丹州地价居高不下,甚至被指与半岛一线城市几乎无两样。

曾几何时,每平方尺数令吉的土地没人要,当价格往上冲到数十令吉一平方尺时,很多人都说,这价格已经疯了。

但如今位于哥打峇鲁市中心可直接发展土地,每平方尺叫价200令吉起跳。

土地价格大致可分为三级,A级是指位于大路旁的土地,B级是距离大路有一段距离的土地及C级是农业地。

目前的地价走势,属于A级的市区马来保留地,每亩150万令吉,B级土地80万令吉及C级60万令吉。

至于郊区的土地,A级是15万令吉,B级10万及C级6万令吉。

除地价被炒高,一些新推出的公寓项目,平均尺价已达600至700令吉,这与吉隆坡、雪兰莪、槟城和新山无多大差异。

另外,位于市中心韩沙路的土地,也涨至每亩400万令吉。

由于受土地法令限制,非土著能够在丹州购买的房产有限。

由于受土地法令限制,非土著能够在丹州购买的房产有限。

发展缓慢

吉兰丹的发展较为缓慢,难与半岛西海岸相比,但却面对地价及屋价过高问题,导致投资者却步。

虽然州内原有的大型发展计划,包括多项公寓计划皆由外州财团注资,惟发展项目屈指可数,数量一般。

处理土地手续费时

你知道吗,郊区的地价也已今不如昔?

例如道北县的土地价格也被炒高,住宅地每平方尺叫价120令吉,农业地则叫价50至60令吉。

位于大路旁的A级土地,每平方尺达150令吉。

业界指出,政府部门在处理土地手续方面相当费时,一项工程往往要等上2年半时间方能正式动工。

距离哥打峇鲁市中心逾7公里的敦蓉区,目前有数项计划正如火如荼施工。

距离哥打峇鲁市中心逾7公里的敦蓉区,目前有数项计划正如火如荼施工。

空地变住宅至少等5年

再加上3年的施工时间,一块空地要变成可迁入的住宅区,往往需等上5年的漫长时间。

不过,由于在5年时间内地价增值,导致房屋增值,对购屋者来说,总算是一件好事。

根据了解,地段价格对发展成本的比率是1对2。

具体来说,若1亩的空地售价100万令吉,意味着发展商需准备200万令吉作发展成本。因此,若发展商资金不强,必须向政府贷款,则将进一步加重成本。

稻田地也水涨船高

丹州没有诱人的发展条件,加上政治因素、政府没提供奖掖、土地转换及申请手续耗时等,都是导致投资者不愿踏步丹州开发的因素。

据本地发展商透露,涉及马来保留地的产业发展,必须多次向政府提呈申请,方可获一定数额的固打售卖予非土著。

而且,在物以稀为贵的情况下,非土著与土著的产业单位价格有一定的差异,差价甚至达15万令吉。

如今,不光是可直接用来发展的地段叫价直飙升,就连稻田地也随着水涨船高。

据悉,距离哥打峇鲁市中心逾7公里未经开发的稻田地,每亩叫价150万令吉;若加上填土及地税,售价甚至达180万令吉。

其中一项位于敦蓉的麦丁霸市计划,至今尚未施工。

其中一项位于敦蓉的麦丁霸市计划,至今尚未施工。

非土著可购产业有限

吉兰丹民政党宣传及福利局主任王康文说,丹州的马来保留地占了州内土地95%,换言之,可售卖给非土著的产业非常有限。

如此一来,价格势被炒高,这让中下层人士难以置业。

他表示,由于受土地法令限制,非土著能够在丹州购买的房产有限,尤其外州子民不只必须以更高的价格购买房产,地契年限也只60年。

“我认为,丹州政府有必要放宽土地条例,让更多非土著可购买在马来保留地上兴建的房产。”

同时应正视中低层收入家庭缺乏房屋问题,与私人机构配合,建造更多可负担房屋计划。

王康文:丹州政府需放宽土地条例。

王康文:丹州政府需放宽土地条例。

符芳侨质疑估价过高

曾经参与高楼建设的符芳侨,对丹州土地评估价格过高的极端现象表示关注。

他曾经质疑州内一片土地的估价,得到的答复是,有关土地是根据10年后可能的价值来评估;但也有人说,估价师刻意抬高估价,让投资者不愿进来丹州。

符芳侨:地价昂贵间接影响房屋成本。

符芳侨:地价昂贵间接影响房屋成本。

他表示,丹州的土地估价与西马许多一线城市,如吉隆坡、槟城、雪兰莪及柔佛等几乎没两样,不只相等,有者甚至更高,这点让人感到不可思议。他认为,土地的评估牵涉多方面,包括发展潜能、周遭基本建设,如交通、排水及地势等。丹州并不具备西海岸一线城市的条件。

他希望中央与州政府关注上述现象,他深信两个政府都不愿看到一个160万人口、马来人占95%的丹州,永远落后于西海岸。

地价昂贵影响房屋成本

任何投资者在进行投资计划前,都会先评估土地价格、土地发展潜能及投资后的回酬,其他因素,如政府政策等,都是次要的。

符芳侨早前曾参与彩虹广场及大红花公寓建设工程,地价昂贵间接影响房屋成本,州内近期发展的公寓项目价格偏高。

鉴于丹州高收入群不多,因此他相信售价超过30万令吉的公寓会受到一定程度的影响。

“尤其是在新条例下,银行必须根据购屋者的净收入,作为审批房屋贷款的基础。 ”

道北县的土地价格也被炒高,屋业地段每平方尺叫价120令吉。

道北县的土地价格也被炒高,屋业地段每平方尺叫价120令吉。

与西海岸背道而驰

他表示,西海岸走的是开放策略,而丹州却是负面的,如何吸引外国或外州人到来丹州置业?丹州只有区区5%的非土著,置产能力相当有限。

他认为,丹州政府有必要通过农业、旅游业及轻工业领域来提高人民收入,建立稳固的基本因素。

月入2000人口占半

前发展商潘财铭说,丹州160万人口当中,月入2000令吉上下的占50%,每月收入超过6000令吉的高收入群,只占了区区20%。

“对高收入群而言,若要投资房产,他们绝对不会选择吉兰丹,因为房价偏高,但回酬率却不高,加上发展条件不如西海岸,可能面对出租问题。”

潘财铭:要出租房屋恐怕也不容易。

潘财铭:要出租房屋恐怕也不容易。

父辈土生方批永久地契

他表示,丹州永久地契只发给第三代的丹州人民,意即父辈必须是丹州人,其子孙方可申请永久地契;否则,丹州政府只会批准最高99年的地契。他说,在银行房贷方面,一般上,银行只会批准贷款者收入25%的贷款额。

他举例,以月薪2000令吉的贷款者而言,可负担的贷款额是每月500令吉,意即他只可负担售价约15万令吉以下的房屋。

哥打峇鲁市内的廉价屋工程进度缓慢。

哥打峇鲁市内的廉价屋工程进度缓慢。

基建欠完善有碍发展

以目前的地价走势,佳园集团董事经理黄荷华认为,部分房产确实出现价格偏高的现象。

实际上,位于市中心的可发展土地每平方尺叫价200令吉,并不会太高;反观,登州市区的土地,价格更高,每平方尺叫价300令吉。

黄荷华说,土地买卖原本就是你情我愿,当然部分土地估价可能偏高,但是否购买还是由发展商决定。

“发展商会以多方面角度,考量土地的价格是否合理,估价师的评估,只是发展商的其中一项参考。”

黄荷华:估价师的评估只是其中一项参考。

黄荷华:估价师的评估只是其中一项参考。

他表示,无可否认,丹州的发展潜能及周遭基本建设偏差,包括交通、排水及地势等,在这方面,丹州政府必须设法改善。

纵然目前是淡市,但购屋需求并没有大幅滑落,黄荷华指出,房屋是民生不可缺的一环,没有能力购置就得租赁,因此房屋的需求量还是相当高的。

报道 :林慧甄

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