上半年房市欲振乏力
新公寓销量少过20%

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法特依斯干达(右二)在汇报会上分析目前国内房屋市场走势。右为大马房地产发展商会前主席拿督黄腾亮,左起为大马房地产发展商会总财政陈真明及总秘书拿督慕斯达扎。

(吉隆坡11日讯)市道欠佳冲击各行各业,今年上半年国内新推出的公寓,每10间只能卖出不到2间!

各地耸立的高楼公寓建筑,仍是房地产发展商在今年上半年推出的主要项目,但成绩却不甚乐观,每推出10间新公寓,能卖出的数量却不足两间。

马来西亚房地产发展商会(REHDA)主席拿督斯里法特依斯干达今日在2015年上半年产业领域调查报告媒体汇报会上说,许多发展商为了避过消费税的冲击,在今年初推出新公寓单位,未料到成绩不佳。

根据马来西亚房地产发展商会搜集的资料,今年上半年共推出1万877个建筑单位,其中公寓单位就有4259,但是只出售了779,若对比去年全年新单位出售率过半的情况,今年上半年的情况不如以往。

根据公寓单位的销售成绩,去年同期出售的比例为51.1%,在下半年的情势大好,新项目的出售率涨至70.9%,但在今年上半年却急挫至只剩18.3%。

服务型公寓单位的销售率也是趋向收缩,从去年上半年的57.3%,在下半年跌了一半,只剩下24.7%,今年上半年推出的513个新单位中也只出售了100个单位,销售率只有19.4%。今年上半年主要有新高楼公寓单位推出的州属为吉隆坡、雪兰莪和槟城。

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新单位数量下滑
有地房产更抢手

法特依斯干达说,房地产发展商在上半年推出的高楼建筑有所上升,反而有地产业的比例却从去年上半年的57%和61%,降至49%。

“虽然有的地房产的新单位数量下滑,但是消费者的购买力却很强。”

今年房地产发展商推出3918个单位的双层和三层排屋,上半年就售出2385个单位,几乎每推出10间,就有6间被买走。

若观察相关数据,双层及三层排屋的销售额从去年同期的34.7%,在去年下半年增长到40.7%,而在今年上半年更是上涨20%至60.8%。

这显示,今年要赶在消费税前购屋的消费者对高楼公寓不甚买账,反而钟情双层或三层排屋。

总体而言,房地产行业的销售成绩从去年至今都呈现收缩趋势,从去年同期的49%降至下半年的45%,而今年上半年也降至40%。

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24%人贷款被拒

今年初新推出的住宅单位中有一半是可负担房屋,未料发展商却面对24%贷款25万令吉至50万令吉的买家申请遭拒,几乎每4名买家中,就有一人申请遭拒,而导致可负担房屋交易告吹的问题。

这让法特依斯干达大叹,一边厢推动大家买可负担房屋,另一边厢银行却收紧贷款条件,那要大家怎么买可负担房屋?

他说,政府要求发展商增加可负担房屋的数量,但另一边厢,银行的贷款拒绝率却不断上升,这代表出现了结构性的问题。

根据商会取得的数据,平均贷款拒绝率已从去年的29%,涨至35%。

根据今年上半年的数据,银行最多拒绝的购屋者贷款,其数额是介于70万令吉至100万令吉,占27%,而25万令吉至50万令吉的贷款申请则占了25%。

虽然因为购屋者贷款被拒而受到影响的业者比例,从去年下半年的72降至64%,但案例却是从4730各单位增加至7004个单位,未见有改善的迹象。

贷款者在购屋者贷款期间面对的最主要问题,分别是收入不符合贷款资格、贷款比例偏低、信用史问题、银行要求更多文件、廉价及可负担房屋固打有限。

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缩短贷款期限反其道而行

法特依斯干达也在汇报会上,针对有银行拟缩短贷款期限的说法大吐苦水,声称若要让更多人拥有房屋,应该是延长贷款期,而非下调。

他也举例,其实海外针对贷款一事有可以参考的方案,包括澳洲银行允许首5年的灵活还款配套,即前期摊还的贷款额不高,但越后期的贷款额逐渐增加。

“这么做,银行也不会亏。更会让更多年轻人有机会拥有房子。”

消费税冲击 成本增逾5%

40%建筑商指消费税导致经商成本增加超过5%,25%建筑商认为,成本为此上涨超过5%,另有67%建筑商选择吸纳部分消费税所形成的压力。

根据马来西亚房地产发展商会的民调,94%建筑商认为消费税造成经商成本上涨,另外有67%认为消费税导致屋价上涨。

无论如何,有三分一的商家认为,消费税并未导致屋价上涨。

根据民调,13%的建筑商选择吸纳全数消费税造成的压力,另有54%选择为买家吸纳这些压力,但有33%将这些压力全数转嫁给消费者。

法特依斯干达在汇报时说,大多的建筑上都会选择尽力来吸纳这些压力,只有在无能为了的时候,将压力转嫁买家。

“如果你最近有访问建筑商,你会发现95%公司的盈利缩小了。”

针对外界斥责建筑商不断推高屋价,法特依斯干达说,在这个竞争激烈的领域,自行调高价格并不合理,因为购屋者随时都会转到其他的竞争者那里去。

他说,若单位价格比竞争者贵10%左右,可能消费者还会接受,但如果超过10%,很多消费者都会选择其他的竞争者。

谈到马币走贬的影响,法特依斯干达指这对业者有一定的影响,因为有些重要部件如手扶梯、升降机、冷气机等都需要从海外入口。

他说,之前当马币汇率较高时,有些商家也会选择从海外进口其他的原料如钢材等。

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待售单位激增至78%

法特依斯干达也提出,未有出售的房产单位也从去年下半年的64%,在今年上半年涨至78%。

尽管如此,法特依斯干达认为业者目前的情况仍受到控制,因为大多商家手中未能售出单位的比例不到30%。

根据他在汇报会上所展示的数据,78家受影响的公司中,只有7家发展商手中未能售出单位的比例高于50%。

“其中52家发展商未能出售单位的情况低于30%。”

据了解,大多投诉受影响的发展商是来自吉打、槟城、雪兰莪和柔佛。

“我去年就说情况让人担心,但今年又上升了。”

所有受到影响的发展商中,76%人认为未能出售新单位让他们的现金流受到中等程度的影响,18%更指现金流受到重大影响。

法特依斯干达说,这主要也影响到发展商向银行贷款时的发款,因为银行是要求将一定程度的单位出售后,才会放款。

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新店铺数量减半
经商信心令人忧

新店铺单位数量减半,也让人担忧,是否国人对经商的信心不足,或兴趣缺缺。

根据数据,新店铺单位的推出量从去年上半年的827个单位,降至下半年的675个单位,而今年上半年也只推出327个单位,对比去年同期下挫51%。

法特依斯干达说:“大家购买店铺主要是做生意,或是投资。现在的情况可以被看做是更少人要做生意、或是市场上租赁店铺的情况下滑。这是一个真的情况,因为购买率都不足50%。”

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公众踊跃出席汇报会,聆听最新的房产趋势。

可负担屋发展商减至52家

根据商会最新民调的结果,建筑可负担房屋的发展商数量也从近70家下滑至52家,其中25家发展商的房屋计划中,可负担房屋比例不足30%。

在52家建筑可负担房屋的建筑商中,有2家的房屋计划中可负担房屋占75%及以上,6家占51%至75%,另有19家占30%至50%。

价格低于50万的可负担房屋在吉隆坡是买少见少,加上土地所剩不多,导致下半年开始推出的新单位的价位将处于100万至200万令吉。

法特依斯干达提出,下半年大多地区的新单位售价将维持和上半年一样,只有吉隆坡和吉兰丹的情况是往上走。

其中吉隆坡的大多单位的售价将从上半年的50万至100万令吉为主,继续往上飙,大多新单位的价格将处在100万至200万令吉。

法特依斯干达对此给予的解释是,土地已经不多了。

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