房产最佳投资时机已过
外资难成接盘侠

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8月底,中国放宽外资进入中国房地产市场,境外机构在中国境内设立的分支和代表机构,以及在中国工作或学习的外国人,都可购买符合实际需要的自住房产。

这打开了严控10年的外资购房闸门,且在人民币阶段性贬值,房价高、库存高的时候,放开限外令,可谓水到渠成,有助于缓解部分城市的产业库存压力。

但有经济学者认为,最新政策对整体楼市影响微小,因为房地产最佳的投资时机已过去!

中国许多三、四线城市因供应过剩而沦陷为“鬼城”。

中国许多三、四线城市因供应过剩而沦陷为“鬼城”。

上月底,中国商务部宣布取消对外资的全国范围内购房限制,进一步对产业市场的调控政策松绑,以促进各类住宅产业的交易,帮助消化地方库存。

中国指数研究院也指出,这一政策的出台,意味着中国严控长达10年之久的外资购房闸门已打开。

在最新开放政策前,中国政府规定,外国人在该国只能购买一个自住单位,而在该国设立分支、代表机构的海外机构,只能在注册城市购买办公产业而非住宅产业。

房产业界人士认为,限外令解除释放合理需求,时机也恰到好处。不但有助于释放合理需求,也不会因为投机性投资过多而引发房价过快上升。

经济学家马光远也相信,放松外资限制并不会逆转房地产的基本面,也不用担心中国房价暴涨,而且目前房地产投资作为最好投资的时机已经过去。

另一方面,根据新浪网转载,题为“外资能成中国房地产接盘侠吗?”的文章,马光远指出,在中国经济下行,人民币近期贬值的背景下,放松外资房地产的发展和投资,以及购买自住商品房方面的限制,其用意不言而喻。

和“两会”以来通过的一系列稳定房地产市场,促进住房消费举措一致,都是通过放松以前的行政限制,进一步稳定房地产市场的预期。

然而,需要探讨的是,在今天这个特殊的情况下,放松外资在开发和购买商品房的限制,能否进一步推动房地产市场预期向好,外资能否成为中国房地产的“接盘侠”。

他说,显然,中国房地产市场今天的基本面,和2006年房地产价格刚刚快速上涨时不同。

告别暴利时代
发展商也退场

就房地产市场的基本面而言,过去作为短缺经济的房地产,目前已基本实现供需平衡,除了一线等少数城市,大多数城市住房短缺的历史基本宣告终结。

同时,房地产已正式告别了过去的暴利时代,行业的赚幅逐年下滑。

最后,在成本和融资的两大压力下,很多房地产企业事实上从2014年开始转型,过去趋之若鹜的房地产业,似乎成了人人避之不及的行业。

马光远指出,中国3000多家上市公司,以前很难找到不做房地产的。

“而现在,很多兼营房地产的,都制定了退出房地产行业的计划,甚至主业为房地产的,也去悄然推动去房地产化的努力。”

甚至,一些龙头房地产企业也加入了去房地产化的潮流。

告别三高阶段

在商业地产的龙头万达加快去房地产化,大力布局文化旅游产业的同时,万科、保利、恒大等大型房企也加快在金融等领域的布局。

尽管上半年一些城市的房地产销量和价格,在政策组合拳的助力下开始回暖,但行业本身已告别“高利润、高增长、高回报”的三高阶段。

由于三四线城市的库存压力,房地产事实上已从短缺经济走向结构性的过剩,发展商和房地产行业的洗牌和改变不可避免,一些中小地产企业要么被并购,要么退出房地产行业。

在这种情况下,放开外资开发的限制和放宽外资机构和个人购房的限制,并不能使房地产的基本面逆转。

房产业界人士认为,中国限外令解除释放合理需求,时机也恰到好处。

房产业界人士认为,中国限外令解除释放合理需求,时机也恰到好处。

救市繁景背后有危机

另一方面,有专家预测,尽管中国今年8月底“双降”后,会促使一部分城市楼市出现繁荣景象。

但这繁荣的背后,是“救市”政策不断刺激和透支楼市需求的结果,这繁荣景象的背后潜伏着楼市危机。

而这场危机极有可能在2016年年初爆发,届时楼市将陷入新一轮的大萧条周期。

同策咨询研究中心总监张宏伟指出,中国房地产市场环境今非昔比,楼市供求基本面已基本平衡。

短期内来看,他认为楼市仍面临去库存问题,即使有限购取消、降准降息等“救市”政策,也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。

楼市危机可能在2016年年初爆发,届时,楼市将陷入新一轮的大萧条周期。

调查显示中国房产供需情况已达平衡状态。

调查显示中国房产供需情况已达平衡状态。

无法改变基本面

马光远说,放松外资限制并不会逆转房地产的基本面,也不用担心中国房价暴涨。

他预测,未来影响中国房地产走势的最大因素,除了宏观经济的基本面,还有人民币贬值和降准降息宽松政策的双重影响。

在正常情况下,人民币的贬值会引发国际资本的退出,从而使整个房地产市场承压,而降准降息又意味着投资房地产仍可起到保值的作用。

未来不确定性极大

未来房地产市场会如何,不确定性极大。

但可以确定的是,对于购房者而言,一定要意识到,在房地产的基本面、宏观经济的基本面、以及财富周期的基本面都发生变化的情况下,房地产投资作为最好投资的阶段已经过去。

支撑论点六大理由

一: 楼市供求基本面已基本平衡,今年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。

同策咨询研究部结果显示,2010年左右,中国城镇居民家庭拥房平均为1单位,按照国际标准,意味着中国房地产市场供求已基本平衡。

楼市开始进入下半场,未来房地产市场将逐步进入存量房时代。这对于未来房地产市场需求特征来讲,就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。

二:央行“双降“后,楼市需求将大量透支,楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条。

“双降”之后,楼市量价齐升最多持续到今年末季,从时间的角度来看,2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临,陷入大萧条。

届时,如果企业没有在今年下半年做到“未雨绸缪”,那么,房展上就有可能会因此陷入被动推盘的局面,企业的资金面也会因此遇到问题。

三:美元加息预期强烈,全球资产配置方向转向美元资产或房产,美国房地产市场更加具有投资价值。中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义。

原因很简单,全球投资客或财富阶层对比中美楼市的投资价值,还是会选择投资价值较高的美国房产,不会选择中国楼市。

即使选择中国楼市投资,也只是关注一线城市及极少数二线城市当中的中高端物业,难以改变楼市大趋势。

四:“地王”频出是楼市疯狂的体现,楼市疯狂之后必然出现调整期,楼市将现大萧条的周期。

张宏伟认为,目前房地产市场仍在复苏的背景下,土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。因为或导致楼市调控政策,由目前的“救市”为主的时期转为再度收紧,市场也将再度陷入低迷。

从历史经验来看,2009至2010年、2013年土地市场“地王”频出疯狂之后,2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。

五:楼市“救市”政策越频发,反而说明当前楼市形势越严峻,楼市面临的问题越多,未来仍然会隐藏更多的市场风险。

去年下半年以来,重工大部分城市限购政策取消、“央四条”出台限贷政策也松动、330新政出台、各地方政府也在发布“救市”措施、央行已经累计五次降息四次降准,与楼市相关的各种政策层面的利好纷至沓来。

六:对于大多数大中城市来讲,仍然面临较大的去库存压力,楼市基本面并没有实质性改变,这是楼市基本“国情”,这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力

短期内,目前楼市仍然是调整期,市场基本面并没有明显改变,“去库存”仍然为市场主旋律,这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变。

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