大马房价“负担不起”
登隆槟沙属“极度难扛”

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诺莫哈末(中) 在查伦(左) 及苏巴雅(右) 的陪同下, 推介《让房屋可负担》报告, 并在当场翻阅报告。

(吉隆坡24日讯)我国的房屋价格平均属于“负担不起”的水平,其中以登嘉楼、吉隆坡、槟城和沙巴的房屋价格属于“极度负担不起”。

而一般人印象中房屋价格攀高的雪兰莪州,在相对雪州的家庭收入情况下,是属“中等负担不起”。

根据国库控股研究机构(KRI)公布的《让房屋可负担》报告指出,我国在2014年,房价中位数(Median Price)是家庭年收入中位数(Median Annual Household Income)的4.4倍,已经超出了国际指标的3倍,属于“严重负担不起”(Seriously unaffortable)。

至于房价属于“极度负担不起”(Severely unaffortable)的登加楼、吉隆坡、槟城和沙巴,其房价中位数是家庭年收入中位数的5倍以上;仅有马六甲的房价中位数是家庭年收入中位数的3倍,属于可负担房价。

国库控股研究机构主席丹斯里诺莫哈末和董事经理拿督查伦今日推介这份报告,并由城市计划研究总监苏巴雅博士汇报。

苏巴雅说,我国的房屋价格从2000年起开始平稳增长,并在2009年至2014年期间加速,而这增长似乎是伴随着家庭收入的增加。

从2002至2014年,我国产业的交易依然是以住宅产业为主,占了总交易的64%;至于交易价值也是每年不断地在增长,2012至2014年的产业交易价值分别是678亿令吉、721亿令吉和821亿令吉。

房价决定建屋数量

针对房屋价格的增长,报告中提及,这并非完全取决于建筑成本,因从2011年至2012年,建筑成本出现下跌,可以预算到2013年至2014年的房屋价格也会随之下滑,但实际上这并没有发生。

“同时,因为房屋价格决定了要兴建的房屋数量,促使了土地的价格随之调涨。

“土地是公开竞标的,如果房价已经决定好可以到多高,有多高的利润,那么自然有人愿意出更高价格来购地。”

房屋供应需更灵

我国房屋的供应需更具灵活,缩短兴建房屋的时间并提高成效,以期通过供应因素来降低房价,而方法之一就是落实工业建筑系统(IBS)。

苏巴雅指出,我国房地产领域的“标准作业方式”,是将整个价值链外包出去,发展商将设计工作外包给工程师、承包商负责兴建等,相互之间没有整合在一起,反之更像是结构性的组织,一方决策,一方落实。

“这导致生产力无法取得任何进步,或是投资在建筑科技的研发以减少建筑成本。”

家庭体积变小

《让房屋可负担》报告指出,我国的人口在增加,而家庭的体积却在变小,从1970年平均一个家庭有5.5人,到了2010年是4.3人;而预料在2020年会进一步缩小到4人一个家庭,导致对房屋的需求会增加。

“若兴建的时间可缩短,那么需求很快就被填补,涨幅会变慢,不会如目前的情况,供应缓慢,需求一旦增加,价格就会飙涨。”

乡区拥屋率比城市高

此外,报告也指出,根据统计局公布的数据,我国在2010年的拥屋率是72.5%,比其他澳洲、美国、英国高,但这数据其实涵盖了非正式房屋(informal houses),即那些没有发展准证(DO)或是社区兴建的房屋,或可称其为“甘榜屋”。

“一般上,非正式房屋是处于乡村地区,而有关数据也显示,在乡村地区的拥屋率是比城市高。”

未来发展3建议

报告中针对可负担房屋的未来发展提出了三项建议,分别是拟定一个整合所有涉及兴建房屋机构的采购规划,以提高供应方的效率;落实短期的禁止出售限制,以减缓房价的飙涨;以及设立一个综合数据库,以便可有更有效的规划。

哈伦指出,这三项建议是互相有关联的,因在提高供应方的效率后,减低了房价,那么需要规定购屋者在短期内不能出售有关房屋,以禁止投机行为。

“不过一切顺利落实,大约数年后,这项禁止短期内出售的措施就可以取消了,因为到时候房屋的供应效率高,价格也属于可负担的水平,届时投机活动是无法活跃起来的。”

报告也以菲律宾8990控股公司作为研究的对象,该公司成功在短时间内兴建可负担房屋,两房单位的售价大约是5万7200令吉。

该公司与我国发展商的作业模式出现不同的是,其房屋计划的设计是由内部设计小组所完成,可以鼓励产品的创新。

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