中介:赚蝇头小利得不偿失
海外置产勿贪便宜

跨国置产值不值?(下篇)

只需区区的12万令吉,就可在中国广西省防城港市用有海景产业。

只需区区的12万令吉,就可在中国广西省防城港市用有海景产业。

投资国外产业问题多,本地房地产中介奉劝国人别贪小便宜。

针对国外房地产中介招揽我国人民投资该国产业的问题,本地房地产中介劝告国人,别只看眼前利润,因为到最后可能会得不偿失。

房产业者:

标价便宜其实更贵

一名不愿具名的中介向本报指出,其实不少国外产业看似标价便宜,但是,若仔细盘算后会发现其实价格随时比本地房产更高价。

他以美国为例,美国的房产政策中列明,房产持有者得缴付房产税、管理费、房屋保险、维缮和维护等费用。

其中美国的房产税每年都要支付,单是休斯敦房产年税率较低的是老社区,就约2.6%,新社区大多在2.9%至3.1%,一些新区甚至可高达3.2%。而加州大约为1.2%,税越高的地方房价涨幅会越慢,换言之,没有居民会愿意让房子涨价。

管理费占租金逾10%

另外,由于投资人在国外,因此国外置产需要专业的物业管理公司来打理出租和看顾相关事项,这些费用在美国的收费至少是租金总数的10%。

不仅如此,增值税和继承税在美国也被视为不友善的政策。

在美国,整个地产的升值会导致政府对持有房屋的估价升高,地产税会水涨船高。

一旦房子出手,增值的部分就要交税了,美国居民第一套自住屋的增值不需要缴税,以后的都要交;外国人投资的租住屋,即便是第一套也须缴增值税。

因此,增值税虽不体现在每个月的收入或成本上,但会影响套现,继而影响收回成本的时间和投资回报率。

房屋中介:

转售出租回酬或较低

本地房产中介陈锦城指出,就算国外产业真的便宜,且极具可信度,惟外国产业在转售或出租上的回酬未必比本地来得高。

他以吉隆坡及新山的房地产为例,若论投资回酬,投资在吉隆坡的产业回酬最高,因为那边的租金会比槟城来得高。

“但如果你是槟城人,又只是小投资只购买一个单位,同样的投资或许槟城与吉隆坡的租金回酬只是200至300令吉,但还要请一名代理负责处理,就变得不值得了,这样倒不如直接投资槟城。”

陈锦城:投资产业最好是在熟悉及顾及得到的地方,才能效益最大化。

陈锦城:投资产业最好是在熟悉及顾及得到的地方,才能效益最大化。

应熟悉所投资产业

另外,他也劝诫,投资产业最好投资自己熟悉及顾及得到的地方,这样才能提升投资回酬。

他举例,之前有个新加坡客户在吉隆坡买了一个单位,但代理一直指说租不出,最后才发现原来是该代理将该单位租出了,却骗该顾客租不出,所以投资者应了解其中细节。

他也说,虽上述计划很吸引,但投资者除了深怕会否被骗外,更重要的一点是在中国投资,本地投资者是否照顾得了,因为本地投资者不熟悉当地的法律及条规。

“就好像在外国投资者在槟城投资,只可购买100万令吉以上的公寓,而在中国方面是否有这些限制呢?”

他指出,据了解,在中国一些省份,有政策是规定外国投资者购买房产后,是不可以租给人,而必须自住,这都是投资者必须了解清楚的东西。

陈锦城的投资贴士:

*做好调查,如地点、当地的人口结构、该区的未来发展,发展商的背景与口碑等。

*了解当地的条例,如房屋政策、买卖程序及相关法律等。

*投资熟悉环境,如是否有潜规则。

*找信任的中介进行买卖。

*找信任的人看顾打理。

产业估价师:

详细调查降低风险
便宜“鬼城”买不过

本地著名产业估价师倪川鹏指出,本地投资者要投资最好先调查清楚做好功课,否则购买到所谓的“鬼城”则得不偿失。

他说,中国很大,根据自己读过的报告及听到的信息,中国有一些地方都出现房产过剩,甚至泡沫,导致出现所谓的“鬼城”。

他表示不清楚防城港市是否是“鬼城”,但他劝所有的投资者,在做出每项投资前,必须做好调查,这样才可以将投资风险减至最低。

倪川鹏:投资者最好先做好功课,否则买到所谓的“鬼城”得不偿失。

倪川鹏:投资者最好先做好功课,否则买到所谓的“鬼城”得不偿失。

参与考察再决定

他指出,虽该防城港市房屋计划是标榜这海景产业,但中国有很多地方都有海景,所以不是所有海景产业都是值钱,当然他也没有要指责或说该计划的的意思,他还是劝投资者做好调查才投资。

“该代理不是有举办考察计划吗,投资者可以先参与该考察计划后才做决定。”

询及投资槟城产业及吉隆坡产业,那个地方比较值得,他说,虽吉隆坡产业出租价比槟城高,但最好的投资是在自己熟悉的环境,而投资者可以选择那些已经建好了的产业,或已成功出租的产业,这样就可以减低风险。

国外媒体:

当地政策是关键

据媒体报道,继大陆的鄂尔多斯后,又有一城市现出房地产泡沫危机,这就是位于大陆广西的一沿海城市防城港,在过去几年,房市加速泡沫化,新建住宅数与实际居住人口数相差甚多。

外界认为,鄂尔多斯空屋处处耸立的凄凉景象,恐怕会再现于房产泡沫破裂的防城港市,形成另一“鬼城”。

人口增长赶不上产业

据报道,防城港市的常住人口只有约40万,过去5年,新建住宅面积约850多万平方米,售出的有730多万平方米,约6万多套住宅。但防城港市的常住人口自然增长率多年来都维持不到1%,与房屋售出套数形成对比。

当地官方资料显示,在防城港购房的大多是外地人。2012年,该市所售商品房,购房者为外省(市、区)的占约30%;到2013年下半年,增加到70%,今年前5个月,更是占75%。

这些外来投资者看中的,包括环境好、价格低外,还有投资价值。

报道指出,当地房地产市场的热络,主要得自于建商和仲介商合作并大力促销。2011年开始,防城港一日游看房团兴起,因房地产带动其他产业发展的效果大,当地政府非常支持房地产业扩张,但因监管机能不足,导致出现大量退房纠纷以及投诉案件。

换言之,购买国外产业不仅得了解当地政府的现有房屋政策,我们更得地未来的政策走向、监管能力等做出评估。

连惠慧:“鬼城”问题须逐步才能解决。

连惠慧:“鬼城”问题须逐步才能解决。

供过于求变“鬼城”

就算是“鬼城”,只要调查清楚区计划及政府即将进行政策,也可以投资。

理科大学经济系副教授连惠慧博士指出,中国为何有那么多鬼城,这完全是因为中央推出的房屋政策,在中央推动及地方政府的响应下,中国各地区不少高楼被建起,供应一下推高,但市场的要求没有跟上,最终导致出现那么多空置房屋形成所谓的“鬼城”。

询及“鬼城”问题是否能获得解决及是否值得投资,她说,“鬼城”问题是能解决,但要一步一步来,除了中央推出的政策外,地方政府也要给予配合,在各种政策设施上给予照顾,挽救这些空置房产。

“在挽救工作中政府的角色很重要,在必须有人带动下,而不是凭空想象的情况,才有望将这些空置房产问题解决。”

她说,有关“鬼城”是否是值得投资,这就必须调查清楚区计划及政府即将进行政策,若了解情况又有持有能力,或许可考虑,当然这是风险较高的投资。

独家报道:李宏俊

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