1年52周也逛不完
处处商场挑战重重

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未来5年,巴生谷新建和翻新的购物商场将达20座,新增零售空间高达2亿平方尺。

但短期内,国内各行业都面对消费税和宏观经济挑战,消费信心敌不过悲观看法,而零售业更要迎战来势汹汹的网购潮。

专家甚至认为,市场已不需要新的购物商场。

面对激烈竞争和挑战,发展商应该如何规划,确保产业回酬持续?

今年到明年初,随着数十间新商场陆续开幕,零售业的盈利预料将被稀释。

消费税开跑,苦了消费者累了商家,加上经济环境挑战严峻,我国首半年零售表现黯淡。加上网购潮来袭,不少实体商店业绩大受冲击。

但巴生谷的购物商场却还继续如雨后春笋般,越开越多。

预见即将到来的挑战,情况令人担忧,因此,无论是新旧购物商场业者都必须精心部署,避免被时代的洪流淘汰。

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刘玉英:商场多得惊人!

我国是著名的旅游购物胜地,国人更是爱购物,这激励购物商场蓬勃发展。然而,大马仲量联行(JLL)主管刘玉英指出,该公司的调查显示,目前为止,不计霸级市场,大吉隆坡区内就有多达60间商场或购物商场。

该行预计,今年至2019年间,将有20间或零售空间面积总共达2亿平方尺的全新、翻新商场加入战围。

巴生谷近百商场

扣除社区内的霸级市场,一个巴生谷市民,若要逛完以上所提及的每个购物商场,且不重复,若只花每个周日,1年52周也逛不完。

相信这惊人数字和假设,让业者,尤其发展商听了都不得不提高警觉,调整步伐和发展计划应对挑战。

而且,业者或投资者不只是面对激烈的竞争,还要面对经济放缓、消费税冲击和网购潮。

来自香港的捷得(Jerde)建筑事务所公司项目管理助理副总裁郑子琪说:“事实上,身处巴生谷内,我们实在不需要再多一间购物商场。”

步行数分钟2商场

他举例,若身处珍珠白沙罗中心,不用开车,短短步行数分钟的路程内,就可以到达至少2间商场。

“且围绕在巴生谷大小住宅区内,更不缺少购物商场。”

零售增长预测砍3次

莱坊最近发布的《莱坊首半年产业报告》显示,首季就业率稳定和消费税前购物潮,带动国内的私人消费增长8.8%,但个人的消费信心似乎并不乐观。

消费者对宏观经济的忧虑,加上消费税带来的压力,也拖累我国消费者信心指数。

首季的消费者信心指数更跌至6年新低,仅达72.6点,去年末季时为83点。

根据大马零售调查行(Retail Group Malaysia)和大马零售协会(Malaysia Retailer Association)的统计,去年末季,零售销售按年萎缩0.8%。

尽管零售调查行预计我国今年全年零售领域增长率还可取得4%,但今年内已第三度下修预测,原本预测零售增长5.5%。

巴生谷半年开5新商场

根据莱坊报告,今年上半年内,巴生谷共有5个新购物商场开幕,可租用面积合计186万平方尺。

巴生谷的零售空间面积,如今已增至5070万平方尺。

另外,大马永旺(Aeon)在莎阿南第13区的新购物商场,面积达70万平方尺,将在年底开幕。

其他兴建中的商场包括百盛控股(PARKSON,5657,主板贸服股)承租位于吉隆坡市中心的Maju Junction广场,蕉赖宜家(Ikea)购物商场及城中城(KLCC) Lot 91等。

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双威布特拉购物商场将带动购物潮流。

消费税效应需半年淡化

莱坊(Knight Frank)指出,去年,我国全年零售增长仅达3.4%,低于前年的4.5%。该行预计,消费税开跑后,零售领域销售表现将持续受到压抑长达6个月!

4月1日,消费税落实及生效后,持续压抑消费情绪,加上生活成本高企,经济放缓等,挑战很大。

“巴生谷今年下半年到明年初,预期完工的购物商场有14间,零售市场料进一步遭稀释。”

消费税生效前2月,消费者提前购物而稍微提振销售表现,但眼下各种负面因素令消费意愿疲弱,估计还要持续一段时间。

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柔佛古来名牌直销中心

名牌城吸引旅客

细看巴生谷内的购物商场,似乎一间比一间庞大。

有业者会问,到底“多大才算是最大呢”?消费者需要多大规模的购物商场呢?

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亚当库克:名牌城可带来9亿盈利。

仲量联行(JLL)工程与发展服务亚太区零售董事亚当库克也在讲座会上指出,名牌直销园(Outlet Park)是最近流行的趋势。

一般零售面积不会太大,只有1或2层,就可以吸引想要的人潮。

国家关键经济领域(NKEAs)的启动计划,有一个项目就是开设名牌城,以便吸引更多旅客到大马。

在这项由旅游部主导的计划下,从2011年开始,分别在依斯干达、雪邦及槟城设立名牌商城,预料在2020年为国家带来9亿令吉收入,创造1500就业机会。

之前,新山古来就开设第一家名牌城,之后马六甲和槟城也陆续宣布名牌城计划。

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三井名牌城

三井瞄准1700万人次搭客

来自日本的三井名牌城(Mitsui Outlet Park KLIA),位于吉隆坡国际机场附近的大马分店,刚在5月30日启用,面积达26万9000平方尺。

这也是三井名牌城在日本以外,东南亚第一家分店。

三井名牌城是大马机场控股主推吉隆坡国际机场发展大蓝图下,也就是打造占地6750亩航空城的重要发展项目之一,借此强化大马朝向区域最佳购物胜地的目标。

吉隆坡国际机场去年入境游客达1700万人次,而三井名牌城选址在离机场才6公里之处,就是为了吸引更多游客及缔造更大商机。

在其他国家,很多名牌城都设在国际机场或是主要旅游胜地附近。

打造东南亚最大直销城

莱坊指出,三井名牌城还计划于2018年展开第二期扩张计划,并于2021年进行第三期发展,目标是成为东南亚内最大的名牌直销城,占地50亩。

三井名牌城希望届时能吸引250家零售商,创建共达47万4000平方尺的零售空间面积。

大马机场2012年底与日本三井不动产株式会社(Mitsui Fudosan)签署了解备忘录,各自在这家名牌城持股30%和70%。政府估计在2020年时,可创造2577个就业机会,并带来2.2亿令吉的国民总收入。 这项合作让我国的航空城计划进入更重要的里程碑。

网购冲击实体店

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消费税落实后,国人谨慎花费,奢侈品的销售业绩明显放缓。

近日,最困扰国人的课题,莫过于令吉贬值、油价大跌、股市大跌及各种政治课题等等。

8月中,因经济放缓,加上政治因素影响,令吉被抛售,拖累令吉兑美元贬破4,重现98亚洲金融危机景象。

油价下滑虽然能让人民欢腾,但影响我国收入,加上人民币意外贬值,种种因素都为令吉加压。

除了基本经济因素,科技日新月异及消费行式改变,实体零售业基本上面对最大的冲击是来自网购潮。

足不出户可跨国购物

即使拥有庞大人口的中国,最近也频频传出百货业者关闭实体商店的消息。

且网络的便利,让消费者足不出门,甚至可以买到国内没有的商品,吸引力超越实体商店。

购物商场专家们纷纷认为,在家就能购物,消费者其实不需要再多一间购物商场!

若要突围而出,该重新定位,摒弃旧有的机械式购物。

专家认为,短期内,零售领域持续面对挑战,要迅速恢复元气并非易事。

社区分店被逼关闭

因消费意愿疲弱,消费者更谨慎花费,多倾向在基本需求和可负担产品和服务,奢侈品的消费明显放缓。

莱坊指出,尽管市场内的国际服装品牌及著名饮食连锁店纷纷吸纳消费税,但未能提振销售表现,还必须关闭数个社区购物商场内的分行。

莱坊的调查还显示,市场负面情绪甚至影响零售业者今年的扩张计划。

“面对挑战重重的市况,加上更多的新购物商场即将建竣,零售商更难抉择。”

一些不是太主要的购物商场,需要给予更多优惠,加强合作关系,甚至给流动零售业者更短期的租约,以便改善租用率。

惟人潮备受肯定的购物商场,尽管租金较高,还是零售商瞄准的黄金地。

机械式环境日久生厌

面对多方挑战,专家认为,发展商应该抛弃让消费者“机械式购物”的发展概念。

香港捷得(Jerde)建筑事务所公司项目管理助理副总裁郑子琪,在马来西亚地产机构(Malaysia Property Inc,简称MPI)举办的产业座谈会上批评,现有的购物商场,层层的零售空间,让消费者很机械式的在走动。

他在发表主题为 “振兴购物商场”演讲时说,,若发展商一直继续这种方式,久而久之,消费者就会失去兴趣。

郑子琪说:“现在的购物商场,除了购物还是购物,若我不想购物呢?我就离开。”

他说,从文明世界开始,人类很自然都会到一个场所(现代是购物商场)聚集,在那里购物、娱乐和交流,那是一种需要。

“无论何时,以前、今天甚至是未来,人们到一个地方去聚集或闲逛,都是一种需要。”

因为自然定律,人类是群居动物,喜欢和需要参与社交活动,所以需寻找一个地方交流和活动。

竞相复制缺本土基因

“人要体验真实世界,需要互相接触,甚至享受看别人,或被别人看!”

他直言,眼下许多购物商场如同一个典型箱子,发展商只是将它复制到世界各地,缺少本土基因。

且纵横来看,像是一层层的“薄煎饼在堆叠”,确保人流机械式的移动和购物。

郑子琪认为,这是购物商场走向没落的“死路”。

“因为现在网络购物管道日新月异,今天足不出户就可购物。”

成功个案

香港朗豪坊回酬快2倍

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朗豪坊打造经典商场案例。

在众多传统购物中心纷纷喊苦之际,如何才算是成功?

郑子琪在讲座会上,分享香港朗豪坊购物商场的个案。

“坐落在旺角朗豪坊购物商场,抛弃传统的规划,回酬比发展商预计的快2倍。”

这个商场开幕前,就取得100%的出租率,更吸引到日本的西武百货和无印良品(MUJI)入驻。

“朗豪坊位于香港红灯区旺角,像以上的牌子都不会看上眼。然而该购物商场的建立,彻底改变整个旺角区的面貌。”

此外,一般的机械式购物商场都是楼层越高租金越便宜,因为,消费者一般不愿意走到更高层。

“但是,朗豪坊却颠覆传统市场。整个15层高的购物商场,无论在哪一层租金都几乎一样。”

自2004年营运至今,预计每天有10万人到访,且该购物商场内的电影院也是香港人次最多、营业额和每座位营业额最高的电影院。

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扶手电梯直通8楼的创意设计,有助于让购物者快速流动。

手扶梯从底层直通8楼

除了每层购物商场有不同元素,建筑师甚至考虑到电梯等移动需求,比如从底层直通8楼的扶手电梯,创意的运行设计,让人流在购物商场内更自由和快速移动。

根据捷得建筑事务所的网站,该购物商场多个创新的设计都有助于吸引人潮,包括多个出入点,让消费者可从附近的街道和捷运站进入。同时,到9楼为止都采用玻璃墙,让路人可以看到购物商场内的活动,吸引注意力。

闹市商场经营4年倒闭

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SS2 Mall处于市中心,不缺人流,却因经营问题被迫关闭。

事实上,雪隆就有无法持续的购物商场例子,像以八打灵再也社区为目标的SS2 Mall在经营4年后,就走入历史。

该购物商场于2010年开张,耗资1亿8000万令吉,坐落在灵市住宅郊区和商业枢纽中心地带,以社区广场的概念精心设计,更打着“贴心如家”(It’s almost home)的口号。

根据调查,灵市SS 2周边约有43万居民, 62%住户距离该广场只有10分钟车程。

缺乏人流租户撤出

可惜的是,尽管位于地价昂贵的灵市,但缺乏人流和竞争激烈,商场的租户渐渐撤出,最后在今年3月31日走入历史,正式结束营业。

近年来,灵市出现越来越多的社区购物广场,竞争越来越激烈,因此,即使便SS2 Mall所处的地区住户人流不少,但却一直无法“大火”起来,吸引力欠奉。

根据了解,该广场的管理公司Pramerica Asia Retail,打算重新发展该地段,曾透露有意打造服务式公寓,以迎合当地的高档住宅需求,但应该还是会有一座购物广场,只不过设计绝对会和原本的不一样。

创新多元引客来

面对竞争激烈和网络时代,购物商场功能已不纯粹是购物。

要如何定位或改变,才能保住地位,永续经营?

我们访问的专家提出不同的建议,郑子琪认为,购物商场必须加入更多元素来丰富特色,例如本地元素、公共空间、儿童空间及科技元素等。

面对网络购物潮流的来袭,专家也建议,发展商要注意4大元素:包括科技、品牌延伸、新重要租户和创意合作关系。

让顾客不断回头

无论是新建或翻新购物商场时,加入更多元素创新,才能制造人潮,留住人流,而这也是商场荣衰的关键。

郑子琪说,赌场是设计上难度最高的建筑物,要满足消费者复杂的需求的购物商场,就是第二难。

“购物商场必须不断吸引消费者,且让他们不断回头,保持常春状态,而不是开张的首两年吸引轰动,之后就门可罗雀。”

1 塑造亲子公共空间

一个成功且能够持续经营的购物商场,关键就是公共空间,让人们可以聚集和交流,延长逗留时间。公共空间、儿童玩乐空间等,无疑需要发展商付出更高的成本来准备,但这只是数字游戏,且这些成本最终会反映在投资回酬上。多付出的这些成本,主要是要延长人们在购物商场里的时间,才能为商家制造机会,进而带来回酬。

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儿童玩乐空间可让消费者共享天伦,更重要的是小孩会帮忙商场“拉客”来消费。

2 跨界合作追逐时尚

建议零售商和时尚业者交叉合作;这些跨界合作往往可以吸引年轻消费者,也是产业投资者应该鼓励的活动。莱坊报告显示,我国今年首半年内,引进品牌的表现不俗,城内各大商场都有新的外国品牌入驻,包括美国、韩国和日本等,且横跨各种消费类别,包括饮食、服饰和化妆品牌等。

3 善用科技反客为主

面对科技挑战,传统购物商场失去竞争优势。但若善用科技,就可反客为主,反而为商场增加一些新玩意,例如利用虚拟科技让客户在店内体验产品。

“人类需要到一些地方娱乐,且要亲身体验事物。若只是买东西,现在不需要出门就已可办到。”

最近国内外都流行虚拟展示厅,我国马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)率先同业,采用iProperty Goggles,让潜在买家以3D虚拟眼镜观赏楼盘设计。

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马星率先采用iProperty Goggles,只要戴上装置,便能看见大马首个3D虚拟产业展示厅。

4 主要租户要有看头

发展商或购物商场业者还必须引进主要的租户。例如,泰国曼谷明年春天即将开张的购物商场,料非常有看头,如Show DC,除了有免税购物层,还有本地元素,如泰拳馆、饮食区、泰国市场、美容等。

5 加入本土地道文化

大马的购物商场不够地道,应该要加入一些本土文化等,才能创造不同的购物商场。无疑的网络购物几乎以光速发展,但线上购物仍只占了整个零售领域不到10%,而且有调查显示,大马人网络购物主要管道是手机。这意味着他们不一定是坐在家里网购,反而是在外面,包括与人聚餐时也可上网购物。

6 顺应潮流延伸品牌

业者要协助在购物商场内的品牌继续发展和延伸,像H&M可延伸出其他系列的品牌,如H&M的& other stories。而且,在这个消费年代,品牌也不需要永远都存在,一些大品牌甚至设计出一些有期限的次品牌。这些牌子只是顺应潮流,一过时,就可以结束掉。

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从核心延伸到周边产品和风格,H&M的 & other stories做得很成功。

7 丰富餐饮吸引回流

购物商场的设计不能都复制同一个模式,像一层层的煎饼,而是应该要像手卷寿司,将各种元素融合其中。要如何延长消费者留在购物商场的时间,和吸引他们一直回来的理由非常重要,毕竟要确保持续的人流对租户永续经营非常关键。对于大马人来说,饮食是一种娱乐,那么在规划商场时,更应加入饮食元素。

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餐饮选择多可以吸引更多人到商场,武吉免登的柏威年特设的日本街就很有吸引力。

尽管我国购物中心设计相当制式化,但城内也有一些购物中心颇有特色。

有的在商场内特设热带雨林,有的特别规划本地美食街,也有的具备吸引购物客以外消费者的卖点。

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万达
秘密花园如生态学堂

雪州万达镇(Bandar Utama)的万达购物中心(1Utama),是个即使外州人都会很熟悉的商场。

大家到这里购物,因为它大,产品和服务种类多。

不过,可能很多人会忽略了这里的“热带雨林”,还有天台上的“秘密花园”。

“热带雨林”就处于购物中心的中心,里头还有一个锦鲤池。

围绕着这个户外雨林的是餐厅的户外用餐区,让食客一边享受美食,一边欣赏大自然的美。

消费者到这里来除了购物,更有地方歇息,当然还可欣赏绿色植物陶冶身心。

而天台上的秘密花园,收集了全球各地的稀有植物品种,致力把各国罕见植物汇集一起,花卉品种超过500种。

距离地面3万平方尺,就有一个东南亚购物中心里最大的秘密花园。

每逢周末,可见一大家小在“热带雨林”和“秘密花园”嬉戏,有的家长还将这里当成生态学堂,教小朋友认识各种植物,上一堂简易又轻松的生物课。

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乐天广场
十号胡同美食总汇

大马人常说“民以食为天”,位于吉隆坡市区金三角地带的乐天广场(Lot10)底层的十号胡同吸引不少美食家。

里边聚合了我国最著名和道地的食肆,有芙蓉烧包、福建面、牛肉丸粉、淋面、巴生肉骨茶等。

在十号胡同营业的食肆,很多都是著名的路边摊或“只此一家”的传统美食店,从来不开分行,却不约而同地为十号胡同破了例。

据悉,这里很多传统美食,都是丹斯里杨忠礼的最爱,他多年来总爱和家人定期去光顾,直至萌生打造十号胡同的念头,便灵机一动,力邀这些食肆进驻。

十号胡同是由杨忠礼集团筹办的“马来西亚美食街”,于2009年开设,且由美食家蔡澜命名,蔡澜本身是常客,也常带朋友来聚餐。

由于地点优越,除了吸引海外旅客,因为够集中,也吸引许多本地食客,一般上周末都爆满,要找一个位子都难。

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The Curve The Street 美国小镇味

位于珍珠白沙罗(Mutiara Damansara)的The Curve购物中心,最特别之处就是它犹如美国小镇的户外区“The Street”。

这算是个户外广场,长长的走廊,因露天设计而颠覆了当时大马一般封闭式商场的传统建筑设计。

走廊两侧主要是餐厅、酒吧和快餐店等;入夜时,整条街的灯饰亮起,偶尔街上还有小型音乐演奏或歌唱表演等。

消费者来到这街上,可以单纯的闲逛,累了就到旁边的餐厅用餐,放松心情,享受生活。

每逢周六和周日,“The Street”就会变身跳蚤市场,是不少消费者寻宝的好地方,总能吸引人潮。

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The Gardens
顶楼设剧场

吉隆坡谷中城购物中心(Mid Valley)是城内最热门的购物中心之一,人潮每天络绎不绝;迟点出发,要找到停车位,也得费一番功夫。

这个热到爆的购物中心,除了吃喝和购物,也有一些与众不同的卖点。

位于The Gardens购物中心六楼顶楼的剧场——The Gardens Theatre就是其中一个特点。

属于谷中城购物中心的一部分,The Gardens购物中心主打高档购物体验,许多奢侈品名牌入驻。

顶楼的剧场也是为消费者提供另类体验而设,这个剧场可容纳320人,从六楼停车场就可直接通入。

城内一些小型演唱会和艺术表演,都会在这里上演。

所以,下次到这里来,不妨往顶楼去逛一逛,吸收一点艺术和美术的灵气。

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Publika 独具风格如艺术坊

Publika是坐落在Dutamas的零售中心,强打“艺术启动创意商业”的定位。

除了时尚购物,里头独特的艺术和文化精粹及别致的餐饮概念,不仅让商场赢得口碑,更让Dutamas蜕变成最具吸引力和充满活力的商圈。

虽然这里一般的购物品不多,但打着“艺术启动创意商业”全方位品牌与概念的发展计划,是艺术家和懂得欣赏艺术爱好者的聚集地。

因为设计有别于一般的商场,可以看到店家都精心摆设,几乎每家店面都有自己的风格。

此外,这里会定期举行艺术和画展等活动,同时各周还会有手艺坊,让艺术爱好者展示或出售手作杂物。

去到那里,只逛不买,还是可以满足心灵,Publika绝对是城中另类但有品味的购物商场。

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