大市盘整 亚庇一枝独秀

因为消费税和银行收紧房贷,包括吉隆坡、槟城和依斯干达特区的房地产领域持续盘整,但亚庇表现依然红火。

国内外买家近期以来,不再热衷于国内房地产市场,即便是巴生谷一带的地区,也面对房价趋势疲软、停滞不前的窘境。

然而,东马房地产表现似乎不受影响,特别是亚庇,走势看来要比吉隆坡、槟城和依斯干达特区还好。

过去几年到今年初前,公寓发展项目就像雨后春笋,一个接一个,而且销售量标青,尤其是土地资源稀缺的槟城与吉隆坡。

不过这样的趋势,随着国内外消费者和投资者的心态出现转变之后,房地产市场开始放缓下来。

尽管如此,国际房地产顾问公司莱坊(Knight Frank)认为,目前只是受到一些利淡影响,进入盘整期,但整体房市基本面并没有受损。

经济不稳市场盘整 优质房产蓄势待发

莱坊(KnightFrank)推出的半年检讨报告,根据吉隆坡、槟城、新山与亚庇的住宅、办公楼、零售与工业今年上半年的表现与趋势做出分析与展望。

该机构表示,房地产投资市场受到抑制,是因为经济有太多不确定因素和令吉贬值。

马来西亚莱坊董事经理沙库南说:“房地产放缓是因为经济不稳定、令吉下跌,其他因素包括国内政治、生活成本上升、中国股市崩盘、希腊危机等等,这些都是左右人们情绪的因素。”

“住宅需求受挤压是因为银行不再贷款,商业投资下降则是未来供应问题。”

发展商声誉成关键

但他强调,整体基本面还是扎实稳定的,人们依然热衷于良好品质的住宅,因此发展商的声誉和能否取得优惠价格成了人们购房的先决条件。

他指出,优质办公楼的需求稳定,租金并不是影响跨国公司寻求更好办公空间的障碍。

莱坊指出,除了房贷收紧,消费税对二手市场和一些兴建中的住宅项目所造成的冲击也不小。

“由于供应受压抑,房贷措施有必要调整,以迎合市场的复苏。”

令吉贬值加强亚庇吸金力

已建竣的益买阁广场(IMAGO Mall)、Oceanus滨海商场和鹰阁医院,不仅将为亚庇的南方走廊换上新貌,而且也将吸引更多的国内外游客。

莱坊指出,令吉贬值更成了外国人购买房地产的推动力,特别是位于市区、每平方尺1000令吉或以上的高级房地产。

莱坊认为,即使未来有更多项目在进行,亚庇的房地产前景依然红火。

根据财政部房屋估价及服务局(JPPH)公布的数据显示,2014年共有8926宗交易或总值43.57亿令吉,比起2013年下滑2%。当中,80.2%的交易是50万令吉以下的房产,超过100万令吉的交易只占了区区6.7%。

亚庇住宅交易占多数

当中,绝大部分的交易是住宅房产,共16.15亿令吉,或占37.1%,工业用房产交易总值只有3.4亿令吉,或占总值的7.8%。

“亚庇房地产表现持续稳健,尽管交易宗数有所下降,这是因为供应开始减少而造成的。”

旧亚庇港口的新兴项目将于下半年进行推介,国内外的投资家的进场,有助于刺激认购率。

莱坊的报告指出,亚庇办公楼出租率很稳定,因为供应有限而出现10%上升的现象。

莱坊认为,亚庇房产在中短期来看是乐观的,尽管市场巩固与平静,不过随着投资环境的改善,可以期待强劲反弹。


沙巴吸引中国游客

进入2015年以来,沙巴在首3个月内迎来76万8261名游客,2013年同期却有84万3415名游客到访。

今年4月27日,中国在亚庇开设领事馆,相信不久后的将来将提供更全面的服务;莱坊因此预见,将有越来越多的中国游客到访亚庇。

鹰阁亚庇医院刚在5月开张,里头有200个床位、78个医疗套房、6个手术室、15个重症监护病房(ICU)、7个新生儿重症监护病房、6个分娩套房。

另外,在亚庇市区内,不久后将有两条新的高架公路启用。

讨论52年的泛婆罗洲大道终于动工,这全长1663公里的大道耗资270亿令吉,横跨沙巴(727公里)和砂拉越(936公里),预期在2023年完工。

亚庇新楼登场

亚庇上半年市场持续平静,没有新推出的项目。

已建竣并等待住用证的项目计划第2期亚庇时代广场(KKTS)和益买阁广场(IMAGO Mall),其他住宅大楼估计在下半年就能拿下住用证。但莱坊指出,已规划或兴建中的新项目却已排长龙,等着登场。

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马星会展城耀眼

马星集团(MahSing,8583,主板产业股)将把8.4英亩地段,打造成亚庇会展城(KKCC),发展总值14亿令吉。该会展城将兴建零售店、购物中心、办公楼和服务式公寓,另有三、四、五星级酒店,其中五星级酒店由铂尔曼酒店(PullmanHotel)管理。

Princess Heights建超市

Hardie发展私人有限公司(HDSB)在Menggatal购地1069.41英亩,打造Princess Heights综合发展项目。

目前在兴建一间占地11英亩、建筑面积90万平方尺和800个停车位的超市。之前已推介96间,面积介于1902至2489平方尺的双层排屋和联栋住宅。

办公楼租用91%

莱坊指出,亚庇在2012年后都没有再兴建办公楼,616万平方尺的办公空间中,租用率高达91.6%,处于健康水平。

“进入今年下半年,随着合成大厦和Riverson Suites建好之后,将提供29万8396平方尺空间。”

实达集团(SP SETIA,8664,主板产业股)今年初推介共有3款的多功能小型办公室(SOVO),面积分成330、438和1202平方尺。报告指,实达的K1与K2两幢大楼,将提供170个多功能小型办公室单位,估计明年完工。

Pacific Sanctuary不久前推出PacifiCity综合发展计划中的A级办公楼,办公楼分成5幢,建好后将提供14万46709平方尺使用空间,单位面积介于658至1万32平方尺,每平方尺价格介于728至888令吉。

州政府联营SKY CITY

沙巴地方政府及房屋部(KKTP)与Homesign Network有限公司在加拉曼星(Karamunsing)联手打造SKY CITY综合商业发展项目。

除了新世界酒店(New WorldHotel)管理的五星级酒店,还会有A级办公楼、购物中心和两幢公寓。

服务式公寓面积介于709至902平方尺,精品公寓共有4款,面积介于776至1908平方尺。

港口变滨海城

加盟吉(GBGAQRS,5226,主板建筑股)不久前与资本曙光(SURIA,6521,主板贸易股)合作,在旧亚庇港口附近买地7英亩打造综合发展项目。

这项名为One Jesselton Waterfront计划,发展总值18亿令吉,里头有购物中心、办公楼、零售单位、服务式套房和公寓、停车场和渡轮售票处,其中资本曙光将享有18%的销售收入。

雅诗阁酒店公寓

作为嘉德置地(Capita Land Ltd)子公司的雅诗阁(Ascott Ltd)在亚庇扩大业务范围,国际品牌经营的服务式公寓Citadines Waterfront将于2018年开始营运,共有253个单位。

Kingfisher Inanam近推介

由合成统一(HAPSENG,3034,主板贸服股)发展的Kingfisher Inanam公寓,将于下半年推介。这个围篱保安社区拥有多款格局的公寓,面积介于865至1160平方尺。

隆高级公寓供应庞大

今年上半年,吉隆坡共有7个高端公寓发展项目获得完成合格证(Certificate of Completionand Compliance),市面供应再增加1296个单位。这么一来,吉隆坡的高端公寓将多达3万9610个单位。

这些新的供应单位分布在AmpangHilir和U-Thant一带(582个单位或占45%);吉隆坡中环(KL Sentral)、班底与白沙罗提供335个单位(16%);满家乐与金地175个单位(14%)。

莱坊指出,进入下半年,另有13个发展项目完成,估计提供3725个单位,包括吉隆坡市区1310个单位(35%);满家乐与金地1256个(34%);吉隆坡中环、班底与白沙罗734个单位(20%),其他地区425个单位(11%)。

公众信心回扬却失购兴

报告指出,吉隆坡高级公寓的租赁市场,上半年依然炽热,且回酬保持在4至5%。但展望未来,即将推出的新供应庞大,预计吉隆坡高级公寓未来的考验非常严峻,新房和二手市场都受影响。

在Ampang Hilir与U-Thant地区,转售和租赁市场持平,但满家乐与金地花园的房价却有微跌迹像。

“孟沙地区的高端公寓因为供应不多,但市场需求保持,直至白沙罗的房价波动也不大。”

报告表示,在高端公寓市场,尽管公众信心回扬但购兴不大。

交易量重挫21.2%

国家银行的打房政策看到成效,这些都能从国家产业资料中心(NAPIC)公布的数据中看出。今年首季度中,吉隆坡的公寓成交宗数和去年第四季度相比下跌18.9%或1694宗,按年比下跌9.1%或1864宗。

尽管专家估计,房屋销售会在消费税实行前上冲,但是今年首季的报告显示,交易宗数和去年相比竟然严重下挫21.2%。

莱坊指出,这主要是受消费者采取谨慎态度、市场情绪、严格房贷的因素左右。

隆低楼价表现出色

在凯迪思(Arcadis)发布可持续发展城市指数排名中,马来西亚在亚太排名第七、东南亚排名第一的新加坡之后,说明吉隆坡不仅在低楼价领域表现出色,而且也在良好工作和生活中取得平衡。

另外,仍在进行中的基础设施工程,例如捷运、轻快铁、隆新高铁和市内快速的住宅发展,将令吉隆坡摇身变成一座可持续发展和宜居城市。

莱坊预计,地库庞大的发展商可继续兴建可负担房屋和推动市场销售,小众的高端住宅产品将重新审查价格和调整市场策略,从而扩大他们的海外销售目标。

办公楼前景不俗 投资者等时机出手

莱坊的报告指出,吉隆坡和雪兰莪的办公楼市场在进入下半年后,将额外提供约110万平方尺的办公空间。

“租金和入住率看来稳定。缓慢和稳定的经济成长以及令吉下跌,使到基金和投资者继续认同房地产的投资机会。”

房市投资依然炽热简单的说,投资市场依然炽热,特别是哪些回酬高达5至6%的办公楼,无论是国内外投资家,仍在令吉下跌的时候“出手”。

隆雪办公楼就像雨后春笋,而且租金继续上调,吉隆坡平均尺租6.19令吉(2014年下半年是6.09令吉),雪兰莪平均尺租5.70令吉(2014年下半年是5.56令吉)。

吉隆坡和周边的A+和A级办公楼,租金介于每平方尺6.50至12.50令吉,雪兰莪的办公楼租金平均每平方尺4.17令吉。

槟公寓租金高企不下

尽管消费税生效、银行减少贷款和经济放缓等利因素,困扰着整个房市,但莱坊认为,槟城的情况比较特殊,预计未来波动不大。

莱坊指出,目前市场正在经历转变时期,除了一些不确定的因素,前景还是充满挑战和变数。

“槟城的公寓市场前景继续受到看好,包括高端公寓市场。”

虽然市场有放缓迹象,但今年上半年却有11间面积介于3500至6000平方尺的公寓单位转售成功,反映市场消化能力不如预期的差。

莱坊指出,槟城高级公寓需求高,租金几乎都是一直高企不下,配套齐全的新建公寓,月租可达8000至1万6000令吉。

“旧公寓的月租介于4000至8000令吉,和过去月租介于4500至8000令吉相比起来,只算微滑。”

上半年还在进行中或推出的高级公寓不少,但买气丝毫没受到利淡影响,以下产业是最好例子:

Shorefront未推介已售罄

杨忠礼集团(YTL Group)开发、发展总值3.3亿令吉,只有115个单位、低密度的Shorefront高级公寓深受公众欢迎,未推介前已抢售一空。

这高级公寓隐私概念强,拥有私人电梯,每单位有1440平方尺起至3400平方尺,每平方尺售价从1300令吉起跳,最高每平方尺2100令吉。

安达曼滨海设施多

东家(E&O,3417,主板产业股)年初时推介安达曼滨海(Andaman Sea)18EAST公寓,每平方尺售价1500令吉。

最后一幢大楼有210个单位,设有1至3房可供甄选,面积介于877至2824平方尺。

安达曼滨海顶端有4个复式单位,面积介于4202至4813平方尺。

业主将能享受面积4.5亩的水上乐园,另加度假村式的俱乐部和其他设施。

Ferringhi,Residence,2叫好又好座

马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)发展Ferringhi Residence2空中别墅,叫好又好座。

莱坊指出,10屋楼高的公寓兴建124个单位,另一幢楼高32层,提供478个单位,这些公寓面积介于1197平方尺至1543平方尺。

低密度、只有4层楼高的30个临街单位,面积介于1438至2876平方尺。

根据了解,每平方尺售价850令吉。

这项新建公寓都配备了厨房橱柜、炉灶、烤箱、灯饰、冷气和其他卫生设备。

办公楼租用率稳定

槟城10层或以上的办公楼,平均出租率高达92.5%。

莱坊报告指出,旧办公楼每平方尺租金2.60至3.00令吉,坐落于GurneyParagon Mall的Hunza Tower出租率100%,并以每平方尺3.50令吉的价格出租。

另外,位于城外的Suntech与IJMLand大厦,出租率97%,租金由每平方尺2.70令吉上升到3.3令吉。

展望未来,莱坊认为,办公楼前景波动不大,依然保住稳定的租用率。

更多可负担房屋

随着槟城州政府去年颁布可负担房屋的指南后,发展商们就将眼光放在西南部可兴建12万2000平方尺的可负担房屋计划上。

莱坊指出,市场未来可期待更多可负担房产,例如位于丹绒道光的Tri-Pinnacle将兴建859个单位,最低价格7万2500令吉,最高29万9000令吉。

另外,宏升集团(Ideal Property)也规划好在丹绒道光发展I-Santorini,[email protected]

这两项计划将共建4515个公寓单位,发展总值18亿令吉,面积850至900平方尺的单位,售价30至40万令吉。另外,槟城上半年有4家酒店投入运营,新供应客房1181间。

莱坊指出,上半年,槟城发展机构(PDC)批准了绿盛世集团一项18洞高尔夫球场和俱乐部的申请,发展总值10亿令吉。

绿盛世将兴建住宅与商业混合项目,首期发展300亩,第二期150亩。

新山有地房产稳健

莱坊指出,新山住宅单位出现供多于求的现象,特别是高楼公寓。

“公众购买意愿大不如前,许多公寓销售情况未达到预期中目标。”

报告指出,政府打房措施加上银行贷款严谨,依斯干达特区的房地产出现了一段淡静时间,加上负面消息以及交易减少,一度让人感到忧虑。

暂缓推介新计划在另一厢,部分发展商挪后进行推介物业,特别是高楼公寓,主要是观望投资家接下来的态度,尽管消费税冲击不大。州政府意识到风险所在,目前不批准发展商兴建更多的高楼公寓,并指示城镇和乡村规划部重新草案指南。

尽管大部分投资家都在谨慎观望,但莱坊指出,投资者却继续将眼光放在某些地点的商业和工业房产上。

莱坊表示,在市场需要更多时间“消化”高楼公寓的同时,有地房产的前景不受影响。

新山也将举办一些体育和文化活动,例如即将到来的季风杯赛艇赛、马来西亚拉力赛和风筝比赛。

莱坊形容:“相信通过举办这些活动,都能进一步带动这个地区的经济,刺激酒店、零售、饮食、交通和其他相关行业。”


依区累积吸资1661亿

依斯干达特区在今年3月累计了1661亿令吉的投资,其中38%是外资,主要来自新加坡、美国、西班牙、日本和中国。据统计,这些资金中,其中31%投资在制造业。

莱坊指出,除了边佳兰石化工业首期发展,国油也和荷兰皇家孚宝公司(Royal Vopak)与戴乐集团(Dialog,7277,主板贸服股)进行第二期的工程。

“这项计划耗资120亿令吉,其中包括起建210万立方米的储存设施,另加一个占地157英亩的深水码头。”

荷兰皇家孚宝公司在东南亚的首个商业原油储存库已在今年3月运营,位于边佳兰的原油存储库已租赁给BP和道达尔(Total)。

建议中起建的Sedenak依斯干达数据中心(SIDH)占地700英亩,是我国在东盟唯一的世界级数据中心。

TMC生命科学(TMCLIFE,0101,主板贸服股)以4亿令吉,在士都浪拉勿购买面积3.95英亩的康生依斯干达(Thomson Iskandar)医疗中枢计划。

马电讯(Telekom)与努沙再也高科技园区有限公司3月时签约,购买7.94英亩土地,打算将之发展成为数据中心,从而落实“努沙再也智能城市”的宏愿。

依海私人有限公司也在今年4月,以1.56亿令吉买下位于蒲莱(Pulai)的67.5英亩土地,以发展总值6.29亿令吉的综合房产。

5年内落实大型基建

新山是马来西亚第11计划下经济增长最高的4大城市之一,所有相关的发展计划都设定在未来5年内完成。

这些大型发展计划包括燃媒和燃气发电厂、金马士至新山铁路和隆新高铁。

莱坊的报告指出,在提升各项设施上,河道整治工程耗资2.4亿令吉,去年在新山中心动工的首阶段工程将于2016年完工。

耗资1000万令吉的新山中环升级工程将在年底展开,将来将为公交乘客和游客提供更好的设施,包括设有冷气的候车厅。

此外,新山市议会(MBJB)在今年财政预算案中拨出1000万令吉改善和提升道路排水系统。

外资发展商大展拳脚

新山自两年前吸引了许多外资发展商到来大展拳脚,有的土地买卖合约刚在上半年签署,有的工作已经在进行中。

其中,绿地集团(Greenland)与依斯干达海滨私人有限公司联营,以24亿令吉买下位于柏兰东的128英亩地段,发展计划中包括建起一座冰雪世界主题公园、歌剧院、中国传统医学学校。

该计划发展总值30亿令吉,预计15年内完成。此外,绿地集团也在丹绒浪沙工业区附近购入了1200至1400英亩土地。中国发展商碧桂园(Country Garden)获得环境部(DOE)首肯后,将继续发展“雨林城市”(Forest City)计划,不过发展计划由原来的4888英亩缩减到3245英亩。

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