依区继续跃进

除了通过私人界发展高档房产,政府为了满足社区需求,也不断扩大可负担房屋数量。

除了通过私人界发展高档房产,政府为了满足社区需求,也不断扩大可负担房屋数量。

中央政府宣布第11大马计划下在未来5年(至2020年)为新山这座城市脸上贴金,寻找投资和吸引专才为它打拼。

这显示政府对依斯干达特区深具信心,投资者自然不会错过如此明显的入场指标。

坐落在依区旗舰A区的新山,未来数年会从中央政策与拨款中受惠,包括落实隆新高铁计划。

同时,柔州政府极力争取马新捷运系统,两项基建项目一旦开通,二、三线城市就像人体任督二脉被打通,潜能非同凡响,莫不从中受惠。

或许近期偶尔有分析师发表对依区产业过剩的担忧,但柔州整体产业交易实况显示,所谓过剩集中在服务式公寓这一块(占主要市场35%),其他款式产业交易仍活跃,包括办公楼、商用大厦和酒店等等。

回顾2014全年产业市场仍然取得正面成长,相关数字有起有落,但总成绩单取得增长,依区发展脚步依然跃进。

去年市场正面成长

尽管去年第四季依区产业需求放缓,但国家产业资料中心(NAPIC)数据显示2014年柔佛州全年市场仍取得正面增长,在数量和价值上分别取得10.9%和9.8%增幅。

2014年写下5万8547宗成交量(总值330亿5000万令吉),2013年则是5万2779宗成交量(总值301亿1000万)。

住宅产业依然巩固其主要市场位置,占交易的66.6%,依序是农业17.1%、商用产业9.9%、发展地4.3%和工业2.1%。

住宅产业价格保持强劲,因为州内显示的交易纪录提高,只有少数地区的成交量下滑。这反映出依区的情况,并非如外界或某些分析员那样悲观。

住宅交投热 增值48%

从房地产交易的情况来看,各种房产的交投各异,其中住宅增加15.9%、商业和工业交易,分别取得13.6%和3.4%增长。

反观农业和发展地的交易,则下滑0.5%和10.2%。

产值方面,住宅增值48%、工业26.6%、发展地70.1%,商业和农业则基于缺乏重大交易,分别下滑42.8%和2.3%。

报告指研究期间,柔佛州有数项重大交易,包括两栋酒店、一栋办公楼和两栋商用大厦。

交易酒店为居銮大洋园Extreme Hotel(前称Nagaria Inn酒店)以及新山鲁马固打路遗产酒店。

而去年易手的办公楼是新山拿督阿都拉塔西路的Zurich大厦。此外,大学城永旺购物中心和古来超市也已经易手。

位处东部疏散大道旁(图右)的“第二谷中城”工程,预计在2016年第一季会亮相。

位处东部疏散大道旁(图右)的“第二谷中城”工程,预计在2016年第一季会亮相。

东部大道邻近有望增值

新山未被中央政府宣布为重点发展的主要城市前,区内限量房产价格和出租市场皆有增长趋势。

其中,东部疏散大道(EDL)邻近区域,更被视为深具增值潜能的一块。

国家产业资料中心在新山市区的数据显示,密集区拥有良好基设和限量供应的住宅,房价继续增长。

另一方面,古来再也的房产因为新购物广场开业和建设更多易通路线,继续保持增值势头。

2014年的第四季度,柔州产业价格指数同比2013年第四季的146.5,增长至162.3。

住宅租赁市场平稳增长,尤其新山和地不老区出租市场,取得两位数的增幅。

住宅租赁平稳增长

除了指定地区,一般住宅价格保持平稳。

昔加末郊外发展区双层店屋取得23.2至28%的显著增长,受惠于当地继续有新屋业计划推出。

普通店屋底层出租市场平稳,但也有一些地区例外。

研究显示凡是在新购物广场和政府办事处附近的店屋,其出租情况取得增长;但那些搬去更理想经商地点后留下的单位,有关地区面临出租下滑的情况。

同比增27.4%
住宅销售减缓36.7%

主要住宅市场推出1万1459单位,同比2013年增长27.4%,可是销售表现减缓36.7%(2013年为28.7%)。

服务式公寓占大比例,共推出3995新单位或总数的34.9%。

建竣未出售住宅单位微增,累积3572单位,总值9亿5243万令吉,同比去年相差0.2%;但价格却上涨32.4%。25.9%建竣未出售单位是双层和三层排屋。

正在兴建未出售单位累积1万6839单位,增幅42.6%。此外,未建未售单位增加6208单位,增幅95.8%。

市场吸纳更多店屋

国家产业数据中心的资料显示,市场吸纳了更多店屋,去年末季建竣未出售店屋数量减低至14.7%或1764单位(总值5亿1181万令吉)。

而正在兴建未出售的店屋,则增至2323单位,增加37.2%。未建未出售减至188单位,下降50.1%。

与此同时,建竣未出售工厂单位,巩固在极小范围即17个单位,总值406万令吉,数量下降74.6%价值下降89.5%。正在兴建未出售单位从198单位增加至505单位,未建未出售单位从65单位减低至36单位。

Southkey Megamall发展计划,受到业界人士期待。

Southkey Megamall发展计划,受到业界人士期待。

商场原有租户多续约

购物广场商用空间出租情况平稳增长,许多原有租户也续约。

工业领域的工厂价格平稳,在新山限量供应一层半和双层工厂,因需求高而推高价格。 研究显示,巴西古当沿海大道和士乃-迪沙鲁大道基建便利下,成为推动古来再也经济增长主要动力。

农业方面,昔加末位于丹那美拉靠近昔加末至关丹大道的空地增值18.5%,成交价介于每公顷7万9000至8万1000令吉。

商厦使用率增至74.1%

整体使用率提高,商业大厦表现出色,从2013年的72.6%增至2014年的74.1%。

新建计划放缓,只有两项工程动工(7万388平方尺)和计划新建4栋大厦(36万2234平方尺)。

截至2014年,雪州拥有142栋商业大厦(167万平方尺),以及不久将来增建6栋新大厦(12万916平方尺)以及7栋大厦(40万5700平方尺)在计划中。

办公楼方面,特定办公楼使用率比2013年的75.8%,微升到76.8%。办公楼空间需求正面增长,保持1万4870平方尺。

官方数据显示,占地1万1742平方尺的柔州警察总部训练中心已建竣,其他项目包括计划中的另一项工程(3万3817平方尺)。

截至2014年,州内拥有211栋办公楼(103万6720平方尺),以及6栋(8万1517平方尺)即将推出市场,和3栋(11万6253平方尺)在计划中。

产业建筑活动正面增长

整体产业建筑活动正面增长,除了正在兴建的店屋下滑1.2%,其余则获提升。

住宅方面的建竣、开始兴建和新计划,分别增长5.3%、17.7%和17.8%。工业领域建筑活动活跃,359单位建竣、978单位开始兴建,以及1286单位正在计划中。

在2015年4月1日执行消费税后,柔佛州产业市场展望依然受看好,尤其两项让人雀跃的消息,待落实的大型项目隆新高铁计划和马新捷运系统,未来数年将激发柔州的产业市场。

2大型项目激发市场

两项跨境马新项目,其中隆新高铁计划将连接三个经济区域涵盖巴生谷、依斯干达特区和新加坡。此外,马新捷运系统也衔接新加坡兀兰和依特区。

2014年不乏新山市产业易手,并打造主题酒店满足旅客需求。

2014年不乏新山市产业易手,并打造主题酒店满足旅客需求。

综合计划满足社区需求

配合国家可负担房屋议程,州政府已建议一项综合计划满足社区需求。

柔佛机构在政府支持下,计划在2020年时兴建8000间可负担房屋。

至于外国人在特区置产政策,也从50万令吉调高至100万令吉,效果或许会反映在服务公寓领域上。

商业领域方面,“谷中城”工程已开始,预计在2016年第一季会亮相。这家购物中心将提升州内商业空间,但同时会对现有广场带来竞争。

休闲领域方面,绿地集团已经于2015年1月和依海控股签署合作备忘录,投资24亿购买51.8公顷土地。绿地和官联公司依海城市有限公司(IWCB)将在地不老湾兴建发展总值30亿令吉的新沿海城市。

这个名为地不老海滨城市的新颖发展项目,将耗时15年,包括世界主题乐园、歌剧院、专科与中医药医院和学院。

 

 

 

 

报道 :王秉彬 摄影:骆建强

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