土著固打升至50%
搅动森房产利益博弈

森政府实施新的房屋政策,将土著固打从原有的30%提高至50%。

森政府实施新的房屋政策,将土著固打从原有的30%提高至50%。

森州政府最近倡议实施新房屋政策,将土著房屋固打从30%提高到50%, 不仅掀起舆论纷纭,及搅动起此场政策后各种利益对碰的博弈。

有分析认为,这将缩减发展商的赚幅,及促使房屋销量放缓。

事实是否如此?我们访问了业界深入了解。

森州的土著固打原本是30%,一直以来就被视为影响中小型发展商现金流的障碍,如今再调高到50%,对发展商来说如雪上加霜。

作为商团领导机构的森美兰中华工商总会直指 ,土著固打增加至50%,势将加重发展商负担,并削弱市场竞争力,促使屋价飙涨。

建议设基金吸纳

该会建议政府设立一个基金,吸纳土著固打房屋,再以优惠价配售给土著。

发展商表示支持新政策撤销30%廉价屋固打,及改而兴建8万令吉可负担房屋的新措施;廉价屋固打其实是早于20年前实施的旧制,随着建筑材料价格的飙涨 ,简直没法以4万令吉建一间廉价屋。

买廉价屋难申贷

发展商面对的另一项难题,是廉价屋的购屋者欲申请银行贷款时遭到诸多阻难,也堵截发展商的资金链,甚至因滞销而蒙受亏蚀。

发展商认为州政府制订发展商须承建50%的可负担房屋, 此政策措施惠及中产阶层,因为房价不断飙升,会使到很人没能力买到住房。

发展商希望政府能建立释放滞销土著房屋的完善机制, 透明化处理及批准滞销土著房屋转卖给非土著。

购屋者希望通过对房屋市场的管制与调节, 有效抑制屋价飙涨,及保障住宅资源公平合理的分配。

购屋者希望通过对房屋市场的管制与调节, 有效抑制屋价飙涨,及保障住宅资源公平合理的分配。

●新政策

(1)撤销30%廉价屋的建屋固打。

(2)土著固打提高至50%(原为30%)

30%为原有保留土著固打,享有10%购屋折扣; 新增20%“土著开放”固打单位,享有5%购屋折扣。

(3)50%为可负担房屋,50%为自定价格房屋

可负担房屋分3类:

8万令吉以下房屋(15%),占地最少20尺宽60尺长,3房2浴室,没有购屋折扣; 25万令吉以下房屋(15%);40万令吉以下房屋(20%)。

●旧政策

(1)保留30%土著房屋固打。

(2)30%廉价屋的建屋固打,70%发展商自主定价房屋。

隐型成本或转嫁购屋者

购屋者希望政府通过对房屋市场的管制与调节,能有效抑制屋价的飙涨,及保障住宅资源公平合理的分配。

他们认为50%固打制,截然违反自由市场竞争的原则,发展商被迫将隐型成本,转嫁予其他购屋者,损害购屋者的利益。

对购屋者较有利的,应该是在撤销规定须建4万令吉30%廉价屋的发展限制外,就是增加可负担房屋的供应量,从而满足中低阶层的购屋需求。

过度商品化或依靠市场机制
均对消费者构成伤害

根据《南洋商报》在森州进行的市场调查,26%受访者均属于没有房屋的“无壳”一族, 其中48%无房产者表示未来12个月有意购屋。

但对于屋价持续飙涨的趋势,受访者自认在整个市场的运作上,购屋者反而是缺乏话语权的弱势阶层。

房地产是商品,过度商品化或依靠市场机制,就会对消费者构成伤害。

受访者认为政府作为市场的调节者,必须通过制订政策管制市场,但至今未能有效抑制屋价,或有效解决住宅问题。

自由放任,或市场管制,似乎仍未能实现住宅资源的有效分配,让年轻人辛苦一辈子却买不起房子是很残酷的事, 或许消费者应该重新定义住宅的涵意,及反思住宅体系。

在新房屋政策后面存在的多种利益的博弈。

在新房屋政策后面存在的多种利益的博弈。

惠及中下阶层——宏建发展有限公司董事主席拿督吕海庭

新政策鼓励增建40万令吉以下可负担房屋,是务实的措施。

“同时,这能惠及中下阶层的购屋者,值得支持。”

“释放”机制须完善——森美兰房地产商会主席黄丽萍

对新房屋政策的实施,关键还在于政府应该要有完善的“释放”机制。

假如土著房屋单位供求失衡,当局应该批准将滞销的土著房屋重新释放入自由市场。

发展商感到担忧的,是固打制会抑制资金流动; 希望政府能作好对释放机制的督察工作。

例如新那旺区巫裔人口占80%,沉香区华人人口较绸密,都应该具伸缩性的灵活处理固打制的问题。

我们相信新政推行的初始阶段,对市场会产生某些程度的冲击,初期将会影响房屋的供应量,因为市场需要一些时间适应及调整。

应批准增建公寓——IJM置地公司总经理(中马区)胡天成

新政策让发展商面对极大挑战,特别是城区范围地段地价昂贵。 州政府应该批准增建公寓;希望州政府在实新的土著固打制后, 能以透明化的释放机制处理滞销的土著单位。

文丁城镇冲击大——文丁远东地产企业集团董事经理李启抡

对多数华裔聚居的文丁城镇,新房政策的影响带来的冲击影响较显着。

土著固打增至50%后,意味着发展商被迫要将半数滞销的土著保留单位的成本分摊转嫁给其他消费者,房屋价格就须调高几个百分点。

只有20%开放给土著的固打保留单位,在滞销情况下,才能申请要求政府批准释放;原有的30%土著固打却是没有改变。

我认为,森州应该仿效雪兰莪,将土著保留单位的折扣价制订为7%。

土著市场潜能大——金群利集团董事经理拿督李典和

旧的政策规定发展商须承建30%的廉价屋,在新政策下,因为没有这束缚,有助发展商将建屋发展产值提高约15%。

旧的廉价屋订价太低,而且经常滞销,使发展商蒙受亏损,很多发展商都不愿承建。现在的新政策将能惠及各族消费者,让更多人有能力实现居者有其屋的理想。

土著占人口比例的65%,我们在达城发展的初始阶段, 98%购屋者都是土著,首期共推出1150间房屋,土著就占1123间,华裔仅占2间,印裔25间,目前购屋者的种族比例调整至华裔及巫裔各占40%,印裔20%。

土著的购屋市场潜能庞大,发展商应设法渗透马来市场,吸引土著去购买房屋。我们建议将土著固打房屋10%的折扣优惠,调降至5至7%。

10%折扣太高——森美兰中华总商会会长拿督陈维年

实施土著固打制时,政府还必须设立有效的开放机制,行政清廉,避免“黑箱作业”。

假如政策实施处理不当,势将阻碍产业发展,如果处理得宜,能带导土著参与房地产的投资。 10%购屋折扣太高,以目前经济状况来看, 折扣率应规定在5%至7%较合理。

新房屋政策撤销30%廉价屋固打。

新房屋政策撤销30%廉价屋固打。

大马应仿效瑞士
以税制防堵炒房

要数房地产市场的利益博弈,瑞士应属于房屋政策的模范生, 或许可以作为借镜。

根据《文茜世界周报》报道, 瑞士的房屋自置率只有15%,要拥有第二栋房子的话,就必须缴交通50%的增值税,以税制防堵炒房。

允保险商从房地产赚钱

当然,居者有其屋是基本权利,只是政府要求发展商将20%的房屋界定为“社区住宅”,以租金管制租给低收入家庭,也帮助年轻人摆脱房贷的束缚。

瑞士政府将房地产政策与社保政策连接起来, 这样就是将拥有房屋的事情变得没有太大的经济价值,而只是一种安全感的诱因。

很多保险机构参与房屋投资,因为不需支付高额资产税,还可从中赚钱,瑞士政府允许保险商从房地产赚钱,因为保险机构是社保体系的环节,健保、人寿,意外保险、养老金都是由这些保险机构来负担。

很少瑞士人会承担90%房贷,又或用大半年偿贷而当房奴,他们组织合作社,每人交一定的保证金,再向与合作社配合的银行借贷及请建筑公司建房,搬进去后每月缴房租给合作社,由合作社负责经营。

 

 

 

 

报道:许世平

南洋商报官网 | Nanyang Siang Pau Official Website
南洋商报有限公司版权所有 | Copyright © Nanyang Siang Pau Sdn Bhd
Solution Powered by