玉楼金阙:房产回酬未必赢股票

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上周我讲到当时间一拉长,通常产业投资的回酬率会正常化,减少因时机拿捏得准,而暴赚许多倍的情形。

此外,还有另一个问题是产业投资和股票投资有明显的不同,那就是杠杆比(gearing ratio)。

一般上,产业投资涉及的数目和投资者所拥有的资金是相对的大,因此投资者或多或少都会利用银行融资来帮忙达到购买的目标。

在早几年,投资者只付订金5至10%是很平常的事,一些有创意的发展商,甚至可以推出零头期的绰头来吸引投资者。

因此,如果以10%头期作准,那么投资者是借贷其余90%来购买产业,即杠杆比高达9倍。

比较股票投资,一般采用按金(margin)户口投资者,银行只允许借贷高达一倍(即杠杆比1倍),和产业投资真是天渊之别。

产业估值稳

即便如此小的杠杆比,股票价值因为天天波动,不如产业估值稳定,因此有时股票价值大跌,面对逼仓或补仓的要求是常有的。

这里不比较逼仓或补仓的情形,只拿产业贷款和现金买股来稍做比较。

我们用回上期例子,购买公寓要40万令吉,不过只需付5%首期定金(2万令吉),银行贷款年利息4.5%,分25年供完,每个月供1945令吉。

我们看看5年后,10年后,15年后,20年后以及25年后的投资者总缴付资本(不包括保险、消费税和购屋费用等),见表1。

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时间越长回酬越少

上期我们已经算过,如果在供期开始前卖掉,回酬大约是5倍,非常诱人。

假设我们等了5年后才卖掉,我们的资本(连本带利)已经付了18.76万令吉。

那么当时的屋价如果起了50%,即60万令吉,我们的赚幅约2.2倍,还是很吸引人。

10年呢?屋价会起100%吗?也许会,如果你遇到,那可是非常好的回酬。

那时,屋价是80万,资本是28.34万令吉,增幅1.8倍。

20年呢?屋价去到160万,资本是51.68万令吉,增幅还是2倍。

这意味着,如果屋价以每10年翻倍的增长率腾涨,而利息维持于低点,投资在产业的回酬非常吸引人,约2倍的比例增长。

但是,我们忽略了一个小细节,即时间成本。

假设我们在5年卖掉,我们的回酬率是200%,但是,如果平均化回酬,一年才不过40%,虽然标青,比上期谈的250%已经开始逊色。

如果我们在10年卖掉,回酬也是200%,平均化已是20%;而20年的平均回酬是10%。(为了简单化计算,我并没用复增率)。

股市年赚20%少有

随着时间增长,平均回酬率下降,这就是我们所谓的回酬正常化。

基本上,考虑到屋价按年增长的比率不变,如果有上述的翻倍增长(即增长率达7.2%左右),那么回酬还算不错,如果没有呢?

或者在这段期间贷款利息上升呢?

此外,资本(头期)缴付和银行融资的比例有变呢?这都将影响我们的投资回酬。

同样的,如果我们把投资放在股市里,因为是现金买卖,没有逼仓的问题,我们要考虑的是股价和股息增长。

把同样的道理放在股市,我们只要找到股价加股息回酬有约7.2%增长的公司,基本上就和做一个长期产业投资大同小异。

假设有人辩论说股市回酬可以达20多巴仙,那么,在产业投资成功者,也会有类似的例子。

我对一些在股市浸淫多年的投资高手们进行私下粗略计算,他们的年回酬大约在12至8%左右,超过20%的很少。

所以,如果要证明是成功投资者的话,未来的10或20年,先做到实际回酬10%以上,再谈20%年回酬吧。

 

陈金阙(专业财务规划师)

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