检视基建与都市规划

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随着政府公布了第11大马计划,象征我国在前往2020年先进国的道路上,迈入了最后一圈的冲刺。

但市场却对这项计划反应冷淡,甚至看法悲观,究竟原因何在?

基础建设和都市规划在经济发展中,扮演着不可或缺的角色,同时也是政府专注发展的2个领域。

然而,在政府长年不断掷入重金的情形下,我国的基础建设和都市规划,是否真的交出令人满意的成绩?

所谓“万丈高楼平地起”,不管目标是多少层的摩天大楼,只要底下的根基不稳,一切华丽的蓝图最终都只会沦为纸上谈兵。

支撑大马经济茁壮增长的要素之一,就是基础建设和都市规划。而这2个领域的重要性,也是一直市场不了解和忽略的部分。

资深城市土地兼交通规划师吴木炎通过《南洋商报》专访,向读者探讨我国基础建设和公共交通的弊端。

同时,也阐述都市规划对产业发展的重要性,以及在近年崭露头角的新产业发展趋势。

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基础建设都市规划
左右产业趋势

都市规划对产业发展有多重要?近年崭露头角的新产业发展趋势又走向哪里?

资深城市土地兼交通规划师吴木炎接受《南洋商报》专访时指出,捷运系统的设计与规划出现很大问题,2020年不可能达到40%的使用率。

吴木炎:捷运车厢的设计与现实出现落差,无法承载大量的使用人潮,即使能准时完工,也不可能达到40%使用率。

吴木炎:捷运车厢的设计与现实出现落差,无法承载大量的使用人潮,即使能准时完工,也不可能达到40%使用率。

首先,巴生谷的车流量庞大,对公共交通的需求也非常高,因此目前的捷运车厢数量,将不足以应付未来人潮。

“我非常怀疑4个捷运车厢的设计,究竟有没有足够容量承载庞大的使用人潮。”

他指出,每天大约有220万车辆经过中环公路(MRR),以每辆车有1.5人的数目来计算,捷运系统必须应付330万个使用者。

但目前的捷运系统仅有4个车厢,未来是否能成为高效率的公共交通系统,现在还是未知之数。

“因此,我认为应该要有6个车厢,才足够应付大量的人潮。”

捷运路线和车站的设计和规划与需求出现落差,打击了人民对公共交通的信心。

吴木炎称,兴建捷运的目的,是为了帮助交通拥挤的地区解决问题,同时也希望可刺激未开发地区的经济发展。但如今的一些规划,仅为了要带动周边区域的发展,将路线引入人潮稀少的地点,而忽略了极需公共交通来解决各种问题的地区。

“比较实际与符合经济效益的做法,应该是把主要路线先引入需求高的地区,接着才在想要刺激发展的地区设立支线,等到需要的时候才发展。”

如此一来,资源才得到充分的应用,达到最高的效益。

捷运路线和车站的设计和规划与需求出现落差,打击了人民对公共交通的信心。

捷运路线和车站的设计和规划与需求出现落差,打击了人民对公共交通的信心。

推广使用公交推动国产车业
政府政策自相矛盾

吴木炎直言,我国在政策上就已是自相矛盾,加上人民对使用公共交通的意识不高,也将拖累捷运系统实行后的成效。

吴木炎所谓自相矛盾的政策,是政府一方面想要推广使用公共交通,但一方面又有国家汽车政策(NAP),想大力推动国家汽车工业。

为了推动与维护汽车工业发展,政府颁布一系列的政策,促使拥车率不断走高。

另一方面,政府又不断鼓励人民减少开车,多多使用公共交通工具。

他指出,在此自相矛盾的政策下,公共交通的推广很难获得成效。而且相信捷运系统也很难吸引已拥有汽车的高收入族群。

私人计划难获政府配合

许多大型计划都由官联发展商负责,目标是要带动我国的经济发展,因此理所当然会得到政府的帮助。

政府有责任让这些大型计划成功,因此会给予协助,但但吴木炎表示,私人发展商若想要获得配合,就要视乎本身的能力而定。因此,这造成大吉隆坡内的许多房产项目,出现公共设施和交通不完善的弊端,影响居住品质。

成功的产业发展首先要确保的是公共设施和交通网络,因为无论本身的设计和概念多么出色,缺乏这些因素,只不过是空谈。

同时,首都的地价高涨也导致发展商为了符合经济效益而不断增加项目密度,拖累居住品质下滑。

在武吉免登(Bukit Bintang)一带的地皮,每平方尺要价5000令吉,创下历史新高。这促使发展商加盖产业,推高项目密度,加上周遭不完善的道路网络和公共交通,进一步加剧当地的规划问题。

应盲目抄袭国外设计
都市规划须符民生需求

都市规划、产业设计和交通蓝图,都必须符合民生需求,不能盲目地抄袭国外。

如今,政府很多的公共设施、交通和都市规划,因缺乏深入研究和考察,导致最终的设计成品反而拖累人们生活。在我国,这些不利人民的例子往往俯首皆是。

吴木炎认为,大吉隆坡的产业发展,由于各个单位无法真正地整合,因此在规划、设计和发展方面,产生许多弊端。

“优秀的房产项目是必须兼顾到周遭的公共设施与交通网络的,而这方面,要由发展商和相关的政府部门配合,才能达到目标。”

诸如“吉隆坡118大楼”这类大型计划就能获得政府的协助和配合,将捷运(MRT)、公共设施和道路导入周边地区,帮助该项目取得成功。

但对于私人的产业项目而言,想要获得有关方面的协助和配合,则会面临一定的难度。

若限制拥车数量,将连带打击汽车工业及零件领域,并拖累整体经济发展。

若限制拥车数量,将连带打击汽车工业及零件领域,并拖累整体经济发展。

贸然中断车业政策

拖累整体经济发展

基于经济发展的考量,政府也不能贸然中断推动汽车工业的政策。

吴木炎说,假设政府限制拥有汽车数量,公家的汽车工业很可能急速萎缩,连带打击汽车零件领域,并拖累整体经济发展。

因此预计捷运系统完成后,很大可能将挤满外籍劳工,无法真正地为我国人民提供服务。

这套相互背离的政策拖累我国公共交通的使用率,一直无法取得令人满意的表现。

“我们无法在两者之间取得平衡,很大的原因是来自政治和经济因素。”

公交使用率仅达22%

吴木炎指出,目前各地区的公共交通使用率,大约处于18%至22%的水平。但捷运面临着许多问题,他觉得不可能在2020年达到40%的目标。

吴木炎表示,有关单位兴建公共交通系统,必须对经济、文化和需求有足够的了解。这些都必须以人民的便利作为首要的考量条件,不能直接抄袭国外的设计。

他认为,在规划上假设不了解民情,就会与社会脱节,浪费纳税人的资源,同时也衍生许多社会问题。

吴木炎点出,捷运系统确实能在预期内完成,但要取得40%使用率,则需要更长时间达成。

“我希望捷运不会步上马来亚铁道公司(KTM)的后尘,假设这些问题没有解决,公司将难以迈向永续发展。”

公共交通系统与民间需求出现落差的例子,可谓比比皆是。包括苏丹街与武吉免登街反对捷运计划的事件、敦依斯迈花园的征地风波及斯里白沙罗北区的抗议行动等。

吴木炎指出,这不但影响产业发展,也打击了人民的生活,间接影响当地的商业活动。假设规划是真的符合人们需求的,就不会出现这么多反对,因此,这表示我国的公共交通还有很大的改进空间。

虽然经历了多年的发展,我国的公共交通建设虽已逐渐迈向成熟,但依然面临着许多挑战。

城市规划范畴多元
需国内外专才合作

城市规划的范畴非常多元,无法单纯依靠一个单位来完成。一个城市规划是要集合不同的专才来组成团队,全面审视各方面问题,同时还要互相配合,才能设计出成功的项目。

吴木炎说:“单单只有一个城市规划师,无法完成这些工作,因为一个人的知识和能力太有限了。”

因此,如今大马许多出色的产业项目,都是由国内和国外规划师合作设计的。

“今天成功的产业项目,有超过70%是有国外规划公司参与的,但本地还是有许多失败的例子。”

这是因为本地缺乏都市规划人才,加上年轻规划师的国际视野和市场触觉不足。因此,在没有国外规划师参与之下,往往无法设计出成功的项目。

“虽然我国的一些年轻规划师拥有在国外工作的经验,但毕竟为数不多,因此普遍上缺少了国际视野。”

捷运设计和规划缺乏周全考量,出现了违背民情的问题,遭到公众极力抗议和反对。

捷运设计和规划缺乏周全考量,出现了违背民情的问题,遭到公众极力抗议和反对。

规划师不了解外国人需求
依区产业难获市场青睐

吴木炎指出,不仅是大吉隆坡地区出现了很多脱节的产业,柔佛依斯干达区也面临相同的问题。

柔佛房产的市场定位,很多都锁定外国买家作为目标;但我国的规划师不了解外国人的需求,因此设计出来的产业,无法获得市场青睐。

“在今天,都市规划和产业设计所设涉及的方面越来越多,也越来越复杂,所以进行长时间的研究才能创造成功项目。”

吴木炎表示,一个好的都市规划能让产业项目在展开工程之前,先成功了一半。

但相反的,盲目地抄袭国外例子的规划,就先为项目写下了失败的命运。

“都市规划与产业发展,是必须相互配合的,如此才能让产业在市场中脱颖而出。”

大吉隆坡受限交通土地
郊外另觅天地发展

在政府的经济转型计划下,大吉隆坡正迈向成为国际都会的目标前进,未来可放眼吸引更多跨国企业前来投资。

大吉隆坡计划确实推动房产领域蓬勃发展,但随着这股趋势越演越烈,各个热点的产业价格也不断飙高。这不仅拖累买房难度大增,也引发了许多都市规划问题。

吴木炎指出,吉隆坡的地位的确无可取代,但在大吉隆坡之外,其实还有更多元丰富的选择。而且跳脱了大吉隆坡的框架与限制后,周遭地区具备更大的发展潜力和空间。

与其苦苦思索如何解决大吉隆坡的交通和土地限制,倒不如在郊外另觅天地来发展,如牙直利大道(GuthrieCorridor)。

“在大吉隆坡之外,那是另一个世界,有更大的规划空间。”

牙直利大道周边的发展潜力庞大,预期未来可成为新兴的黄金地段。

牙直利大道周边的发展潜力庞大,预期未来可成为新兴的黄金地段。

牙直利大道
人口料将超越80万

以众多规划与发展限制的双溪毛糯(Sungai Buloh)为中心,吴木炎说,从这里只要往西边移动数公里,就抵达交通发达的牙直利大道(Guthrie Corridor)北部。

在那一带,有莎阿南-煤炭山大道(Shah Alam-Batu Arang Highway)、铁道和公路,而且周边都是还未正式开发的土地。

吴木炎说,吉隆甲洞(KLK,2445,主板种植股)在附近拥有约6000英亩的地皮。往南部移动,也有高美达(Glomac,5020,主板产业股)的Saujana Utama城镇,再往下连接,就是森那美(SIME,4197,主板贸服股)的Elmina城镇。

“这是已确定发展商要开发的区域,这条长达26公里的走廊在发展完成之后,预计人口将超越80万。”

假设将拥有捷运、轻快铁和机场的梳邦再也,与牙直利大道的周边地区连接,可发展接近10个新市镇。

“牙直利大道至少能发展6个大型市镇,因此80万人口只是保守估计,相信这条发展走廊的人口可达100万。”

武吉日落洞可成新枢纽

针对其他新区的发展和崛起,吴木炎指出,武吉日落洞(Bukit Jelutong)的前景也相当明朗,有望成为新兴的枢纽。

武吉日落洞能够沿着牙直利大道,连接Bukit Subang和Denai Alam繁华的商业中心,未来的发展令人期待。

“双溪毛糯的西边有很大的发展空间,而且大部分还是空地,我能看出这地区的潜力,但可惜的是并不多人发现。”

他说,牙直利大道一带的地区位于森那美的雪兰莪宏愿城(Selangor Vision City)内,是雪州政府批准的计划。

虽然雪兰莪宏愿城的发展计划预计在2025年完成,但吴木炎认为,届时还有很大进步空间。

“我认为2025年发展成型,但还未成熟,它必须持续地发展,才能取得可观的成绩。”

疏散发展完善产业规划

今时今日的的产业发展已超出了大吉隆坡,朝着拥有更大规划空间的郊外发展,往分散发展的方向迈进。

吴木炎称:“在大吉隆坡以外的产业,未必比大吉隆坡内差。”

如今的产业往往是以环境和规划作为卖点。发展商在无法在大吉隆坡区内获得充足发展空间,来规划与设计本身的产业,唯有向郊外寻求解决方案。

“假设一完全成熟的城市,并不是一个舒适的环境,发展商只好通过疏散发展,来设计出具备完善规划的产业。”

吴木炎指出,人们的生活方式和对居住环境的要求已经改变,甚至连商业活动也连带受到影响。

“今时今日,假设我能借助便利的高速大道,从南部地区来往巴生谷,那我何必住在吉隆坡内?”

‘因此,疏散发展在近年来迅速兴起,成为与主流发展趋势并驾齐驱的新潮流,促使产业和经济发展的概念多元化。

而新兴的生活环境和商业中心有本身独立存在的能力,并不一定需要与吉隆坡挂钩。

同时,这股趋势也有助舒缓首都地区的产业需求压力。

吉隆坡黄金地段的售价狂飙,发展商唯有另辟蹊径,往大吉隆坡外围寻找发展空间。

吉隆坡黄金地段的售价狂飙,发展商唯有另辟蹊径,往大吉隆坡外围寻找发展空间。

经济枢纽首重发展主题

一个成功的发展走廊,能够带动周边的人口、经济活动和产业发展,迈向永续发展。

吴木炎说,发展走廊实际上就是在当地建立新兴的经济活动枢纽,并带动周边地区的发展。而成为经济枢纽的首要条件,是必须确立本身的发展主题。

“首先我们必须找到明确的主题,以打造成工业、旅游业和商业中心,才能在当地建立稳固的经济基础,从而迈向永续发展。”

吴木炎指出,随着经济基础的改变,将连带影响周边地区,带动甘榜、新村和旧住宅区的经济发展。就如雪邦黄金海岸也因为旅游业的推动,而成为增长蓬勃的地区之一。

同时,龙溪(Dengkil)一带的产业,也是随着厦门大学分校的开设,而变得炙手可热。

隆高价产业贵在“地址” 未必具备优越设计主题

随着经济蓬勃发展,处于马来半岛心脏地带的首都吉隆坡,地位也越来越重要。但吴木炎认为,在吉隆坡,高价产业不一定就表示具备优越的设计主题;反而更可能因为众多的发展限制,而缺乏了这些特点。

“吉隆坡的土地稀少,因而推高了售价,发展商唯有朝向高档的产业发展,但最终的卖点其实仅仅只是‘地址’而已。”

事实上,吉隆坡的住户往往必须面对的是缺乏完善都市规划的居住环境,还有种种不便利的公共交通与设施。

“吉隆坡产业售价的25%至30%是用来购买地点的;若是相同的产业项目放在蕉赖等地区,很可能只有半价。”

而且目前大吉隆坡有超过60%的规划已是定型的产业发展,难以改善。

士毛月Eco Majestic城镇,是产业疏散发展趋势的典型例子。

士毛月Eco Majestic城镇,是产业疏散发展趋势的典型例子。

Eco Majestic城镇典型疏散发展例子

典型疏散发展的例子,就是绿盛世(ECOWLD,8206,主办产业股)在士毛月的Eco Majestic城镇计划。

虽然拥有更好的绿化环境和规划空间,但在距离大吉隆坡有一段距离的郊外,首先必须解决的问题,就是交通的便利性。

“虽然Eco Majestic地处偏远,但那边正在兴建一个新的交通枢纽,能够连接加影-芙蓉高速大道(KASEH)。”

尽管通过KASEH大道前往吉隆坡,依然有一段不短的距离,但由于可避开车龙,相较住在安邦和八打灵再也的人们,抵达时间会来得更快。

“日后距离不是主要问题,开车行驶的时间才是。”

吴木炎再以接近汝来的Bandar Bukit Mahkota为例,只要通过相邻的南北大道前往吉隆坡市中心,交通也非常便利。

“在这条路上,甚至连一个交通灯也没有,大大节省驱车时间。”

相同的例子,还包括IJM置地(IJMLand,5215,主办产业股)哥打甘文宁的Rimbayu市镇。如今,超出大吉隆坡范围的产业,拥有更优越的公共设施和交通枢纽。

 

报道: 黄忠晖

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