常识VS实际市况

回顾上半年,可发现大马政治议题、情绪化行为和市场谣言等,充斥着产业领域。

大马产业是否正逐步迈入泡沫化阶段?还是已经泡沫化?抑或处在市场崩溃的边缘?

根据大部分报章在过去数月的报道,人们可以很轻易地回答,这些问题的答案是肯定的。

不过,在表示肯定的同时,我们往往忽略了事实和数据,也忘了在做决定之前,必须三思而行,因而陷入片面、断章取义的判断。

因此,在流言满天飞的环境中,我们不妨先冷静下来,认真看一看产业领域如今的发展趋势,并思索真正的核心问题。

在上半年,有许多人都在担忧大马房产出现供过于求的问题,且惟恐天下不乱似的,不断散播市场泡沫化的流言。

但根据国家产业资料中心5月的数据,我发现房产市场所谓的供过于求,完全就是子虚乌有。

市场仍需300万间房屋

其实,大马对房屋的需求依然非常强劲,尤其是可负担房屋。

保守估计,直至2020年底,市场还需再注入300万间房屋,才能完全满足需求。

至于市场泡沫化,首个迹象就是出现严重房屋供过于求,促使投资者和投机客都纷纷对房产领域止步。

然而,回顾上半年,这些预测或评论其实都并非事实,只是市场谣言。

虽然有些把买家锁定在高收入阶层的特定产业,的确出现价量齐升的现象,进而陷入放缓窘境。

但整体产业市场并没有像某些人预测般,陷入泡沫化或濒临崩溃。

大马统计局数据指出,大马一直以来最重要的问题之一,是可负担房屋的“可负担售价”问题。所以,我想强调的是:“可负担房屋,依旧稳占市场重心。”

先找“可负担地皮”

假设我们想要兴建可负担房屋,一定要先找到“可负担地皮”。

但这些售价廉宜的地皮在哪里呢?是靠近市中心吗?还是在都市的郊区呢?

只要观察巴生谷西部和南部走廊、柔佛东部、西部和北部地区、以及槟城峇都加湾一带,可发现这些地区的房产正蓬勃发展。

假以时日,这些地区将会成为万众瞩目的新兴住宅区。

而可负担地皮究竟在哪里呢?答案想必不言而喻。

如今,不仅发展商意识到这点,产业买家也开始正视事实和数据,把目光转向这些“可负担地区”。

同时,政府了解人民对房屋的迫切需求,因而在地区周边打造公共交通设施和商业中心,进一步推动当地产业发展。

不是过大就太小

可负担屋面积不符需求

然而,核心问题是,有些发展商不懂得如何维持房屋的“可负担价格”,促使供应与需求出现落差。

调查了大马数个可负担房屋地区后,我发现一些有趣现象。

尽管这些房产的每平方尺售价相当低廉,处于每平方尺230令吉至400令吉的可负担水平。

不过,一旦每平方尺售价乘上房屋的整体面积,就不再属于可负担房屋了。

我想说的是,尽管有超过70%的产业,每平方尺售价属于可负担水平,但这些房屋的面积,有的小于700方尺,有的大于2500方尺,无法迎合买家真正需求。

假设一个家庭的成员共有4至5位,排除了舒适的因素之后,适宜居住的房屋面积应该是介于900至2000方尺之间。

“便利家庭”新设计理念

我认为,发展商应重新思考,适于大马人民居住的产业,整体面积究竟是多少。

目前,确实有数个发展商重新检讨了本身的城乡规划,并提出了相当有趣的设计理念,即“便利家庭”(family convenient)房屋。

例子包括联马置地(UMLAND)、实达集团(SPSETIA,8664,主板产业股)、美景控股(MKH,6114,主板产业股)和森那美(SIME,4197,主板贸服股)等公司的产业项目。

只要造访这些公司的销售廊,就可清楚了解:惟有能够真正迎合市场需求的产业,才会获得热烈回响。

房产经济学 Propenomy

REI集团创办人兼总执行长

Dr. Daniele Gambero丹尼尔博士

Dr. Daniele Gambero丹尼尔博士

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