房屋让人欢喜让人忧

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有专家认为,消费税将会把屋价推高3%左右。

对于整个社会而言,一个舒适的居住环境,对整个社会的建设和经济发展扮演着举足轻重的角色。

房子的功能除了让我们免受日晒雨淋之外,它也能为社区注入活力元素,并在人文发展、提高工作效率和生产力方面带来一定的作用。

无论富裕或贫困,人生活在这个社会就必须有一个栖息之地。

当一个国家的社会发展到一个阶段,房屋就变成一个生活的基本需求,可是现实的社会和贫富悬殊的不公往往对贫困家庭或个人来说,要拥有自己的一间房屋就像是一个遥不可及的梦想。

近年来,我国的房价不断上涨,让许多国民无法负担生活上最基本的需求,即是购买一套属于自己的房子。

实际上,房屋价格的变化,往往取决于几个重要因素。理论上,国民实际收入的增长对房价有直接的关系。

当国民收入增加,人们便更有能力负担价格较高的房屋。

房屋贷款利率也是购屋者考量的因素之一。当利率维持在低水平时,购屋者较容易获得融资贷款,对房屋的需求也自然较高。

另外,人口的增长也会影响房屋价格变化。人口增长其实就相当于家庭数量的增加,我国人口从1960年代的820万增加了271%达到2014年的3000万左右,因此国民对房屋的需求量也跟着提高。

我国大部分人口主要选择居住在城市地区,因为大部分的商业活动都在城市里进行,加上城市里公共设施较为完善,交通四通八达,因此城市地区的房价一般比郊外的高。

消费税推高建材价格

许多发展商也比较喜欢在大城市盖房,这是由于人口密集,需求量较高,利润赚幅也比较大。除此之外,房屋质量也是影响屋价的因素之一。

还有刚推行的消费税也进一步推高了房价,有专家认为,消费税将会把屋价推高3%左右。

虽然发展商不能向用作居住用途的房地产征收消费税,不过建筑材料的价格会因为消费税而上涨,这将会直接冲击房地产价格。

薪资追不上屋价

其实每一个国家的政府都希望其国民有足够的经济能力负担属于自己的房屋。

不过在全球经济低迷,生活费却日益高涨的年代里,要达到这一目标,依然成为世界各国政府所面对的难题之一。

无论是先进国或是发展中国家,国民购房的负担能力向来都是国家领袖、政治人物和国家规划专家所关注的重大课题之一。

“居者有其屋”一直以来都是我们这批申斗市民拼搏一生、努力一辈子,想要达到的人生目标之一。

一般上,我们鲜少听说工资的增幅有如火箭般垂直飙升,不过房地产价格却是如穿梭机超越光速般飞快暴涨,这种情况在过去10年期间尤为显著。

我国房地产价格从2005年至今,价格翻了好几倍以上的例子比比皆是,价格上涨主要是综合了以上提到的几个要点所造成的。

不过,政府意识到国民在购房方面面对着极大困扰,若这问题得不到妥善的解决,国家的发展将会受到影响。

放眼居者有其屋目标

实际上,我国政府已经开始拟定及执行了一些新政策,以协助国民达到“居者有其屋”的目标,同时也提出一些措施以缓和过于炽热的房地产市场。

在2011至2015年的第十大马计划,政府便着重于提供高素质及维护环境的房屋发展,营造一个有活力的房屋市场。

为了达到这目标,政府通过多项房屋发展计划,在城市及郊外建设许多可负担房屋,让所有人民受惠。

而在2016至2020年的第十一大马计划下,政府将持续为国民建造更多的可负担房屋,特别是针对贫困、低收入和中收入的群体。

国民无法负担高昂屋价

购房负担能力购房负担能力一般旨在测量一个家庭收入和购房支出的比例,这也是世界各国普遍用来测量国民购房负担能力的一个指标。

国家购房者协会在建议中指出,国人购房负担能力的合理水平是指房价必须在年度家庭收入中位数的三倍或以下。

换句话说,如果国人年度家庭收入中位数是5万令吉,那么国民有能力负担的屋价应该是不超过15万令吉的房屋。

根据世界银行在2012年的购房负担能力指数显示,除了登嘉楼和吉兰丹州以外,我国其它各州的房价都超出家庭收入中位数的三倍以上,而沙巴州是则是全国购房负担能力最弱的州属。

全国而言,我国在2012年的年度家庭收入的中位数为4万3512令吉,而平均屋价则为25万2731令吉,由此可以计算出国人购房负担能力指数为5.8。

这指数清楚说明了我国人民已经远低于购房负担能力的合理水平。

所以除了随时可以听见国人高喊生活费高涨,让人吃不消以外,还经常可以听见大家都说房地产价格已经涨到连一般中收入市民都无法承担的程度了。

推可负担房屋惠民

政府的惠民计划为了协助国人拥有一个安乐窝,政府在第十大马计划下,推出了一系列可负担房屋计划,其中包括了房屋援助计划(PBR)、人民房屋计划(PPR) 、一个大马人民亲善房屋计划(RMR1M),以及协助垦殖区原住民建造房屋计划。

截至2015年3月15日,在这些计划下,高达15万间可负担房屋已经或即将陆续完成,让更多的贫困及低收入群体受惠。

除了协助贫困及低收入群体以外,政府也推出其他房屋计划,主要针对的对象为社会的中低收入阶层。

这些计划包括 1个大马人民房屋计划、1个大马公务员房屋计划、联邦直辖区房屋计划。

截至2015年3月15日,在这些计划下,政府已经开始兴建超过4万间可负担房屋。

另外,政府也在2014年4月推出一项我的房屋计划(Skim Perumahan Mampu Milik Swasta)。政府将为私人发展商提供资助每个单位3万令吉,以协助那些每月家庭收入不超过3千令吉的第一次房屋购买者。

重启被搁置房屋

为了确保中低收入群体拥足够的可负担房屋,政府也设法重启那些已被搁置的房屋发展计划。

在2015年1月,共有25项已被搁置的房屋发展计划中的4692个房屋单位得到重建。

在第十一个大马计划下,政府将会在创造一个持续性可负担房屋发展计划中扮演更重要的角色。

政府希望通过以上各种各样的房屋发展计划来增加可负担房屋的数量。初步的目标如下:

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投资者趁机牟利

有意购买可负担房屋的家庭或社会新鲜人,必须时刻留意政府推出的惠民计划,在适当的时候提出相关申请,不要平白浪费政府的一番苦心,也更不应该让一些根本不需要得到援助的国民,通过不正当的管道静悄悄地从中获利。

其实我国的可负担房屋是供不应求的。

其中一个原因便是还有很多低收入家庭或人士无法负担购买房屋的首期款项,而宁愿选择租房来解决居住问题。

而对于那些旨在投资房地产的投资者来说,投资可负担房屋的投资金额不大,不过回酬却相当可观。

当这些投资者不断地购入这些本来只应该出售给低收入阶层的可负担房屋,又再将这些房屋租出去,显然的,这就不可避免地剥削了低收入阶层想要拥有自己房屋的机会。

由于城市地区的土地昂贵,所以大部分的可负担房屋多建在离市区较远的地方。

只要能负担起房屋价格,公共交通又能够满足所需,我相信大部分的中下收入人士是不会介意居住在离市区较远的地方的。

发展商须履行社会责任

除了政府推出一系列的援助计划以外,发展商也必须在社会责任方面发挥一些企业道德精神。

在发展房地产生意上追逐更大的获利时,发展商也必须顾及社会的低收入阶层。

在建造百万令吉的豪华公寓或独立洋房的同时,希望发展商也可以通过建造更多的廉价房屋,以回馈社会,让更多的低收入人士或家庭可以真正拥有自己的房屋。

总结

对于每个人来说,人生最大的目标,莫过于可以拥有一个安乐窝。

可是现实却让人在这个目标前止步,房价暴涨,人们辛勤工作赚取微薄的工资,能够糊口,确保三餐温饱已经很不容易,根本谈不上要奢望可以真正拥有自己的屋子。

为了体恤人民,尤其是社会里中下收入人士或家庭完成拥房目标。

政府已经致力推出各种相关计划,同一时间也尝试确保所有房价都能处于合理的水平。

作为投资者也好,发展商也罢,希望大家可以尽自己的本分,履行一些社会道德责任,让所有国民可以公平及安乐地生活在属于自己的家园里。

 

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大马经济转型中系列187

冯重棠

■CA (M), CGMA
■《大马经济网》研究员
■中国华安国际有限公司财务总监

联合呈献:南洋商报

 

 

冯重棠

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