GST过渡期

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消费税在4月1日起生效,征税覆盖范围比原有的销售税和服务税来得更全面更广泛。

许多之前没有销售税或服务税的货品和服务,都将被覆盖在消费税的征收范围内,其中包括了房产。

简单来说,商用房产的售卖和出租必须课征6%消费税,住宅房产则豁免消费税。即使这句总结看似简单,但贯彻到现实中就不再如想像般易懂。

这期,税务专家锺贵发博士为大家抽丝剥茧,深究商用房产的消费税,对发展商和投资者的错综关系。

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厘清疑问避免报错GST

虽然是开跑了近3个月,但市场对消费税似懂非懂的据多,感觉雾里看花的也不少。对一般日常消费品,如日用品或餐饮等等,已令许多人感觉雾里看花,当消费税遇上房地产时,事情变得更复杂。

最直接和简单的总结,你可以说住宅豁免消费税,商用房产有6%消费税,但当来到更细节的时候,你会发现,似乎并非想像中的简单。

到底,商用房产需付的6%消费税,和发展商及买家的关系有多错综复杂?

要谈房地产和消费税,除了商用房产有征6%外,更重要的是时间点。

消费税在4月1日起生效,因此,从4月1日起,出租商用房产、出售的商用房产必须课征6%消费税。

那么,在4月1日前签购的商用房产,有没有消费税?4月1日起之后租客缴付的租金需要付6%吗?

消费税的模式是价格包含而不是另加6%,例如商用房产租金包含消费税,出售价格包含消费税。

这个立场看似简单易明,但事实上,在这个过渡时期,还是令不少人困惑不已。

要厘清这些令许多人困惑的疑问,必须先搞清楚:
1.卖家是否注册消费税商家?
2.分辨商用房产和住宅房产。
3.建筑工程何时进行?

作为发展商或是买家,都必须先厘清消费税的范围,以避免漏报税或报错税。

只要商家和消费者掌握消费税的概念和流程,就能准确地实行消费税。

商家不会多收消费税,消费者也不需承担不必要的消费税。

对于在消费税实行前已签订的买卖合约,而在消费税实行后才完工的商用房产,是否得征消费税,让我们齐来探讨。

探讨时间点上差异

刚刚有提到,是否要付消费税,时间点很重要。以下就有大家探讨在不同时间点上,消费税对发展商或买家的影响。

发展商在消费税制度下通常是消费税注册商,因此在法令生效前建好的商用房产,若是在4月1日后才与买家签买卖合约,售价将包含消费税6%。

同时,税务发票必须清晰地列出产业在消费税前后的价格,以及消费税的数额。

若买卖合约是在4月1日前签署,而商用房产也在消费税生效前完成,但发展商在消费税生效后再将房产权移交给买家,此销售房产没有消费税。这是因为定价及房产(供应)是在消费税生效前完成。

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备受买家和发展商关注的消费税课题,在于商用房产的合约在消费税生效前已签约,但建筑工程横跨消费税实行前后,消费税有何冲击。

发展商是否有权利向买家征收6%消费税,买家是否必须承担?

很多商用房产都是以先售后建的形式预卖,虽然消费税法令明文阐明,在这个过渡期如何征收消费税,但发展商与买家对消费税有自己的诠释和理解,谁来承担6%的问题,未必能够达到共识。

一些商家更为了避免需自己掏腰包吸纳,纷纷选择向消费者征收,似乎是“收了才算”。

如此一来,商用房产买家不但负担加重,更加不晓得是否应该承担6%消费税。

事项1:卖家是否注册消费税商家?

政府规定,年营业额50万令吉以上的商家,都必须注册为消费税的征收商家。所有发展商的年度营业额肯定都超过50万令吉,这么一来,所有发展商都必须注册为消费税征收商。

发展商于今年4月1日起所售卖的商用房产、所进行的建筑工程,须向买家征收6%消费税。

因此,买家在消费税实行后才购买商用房产会被征收6%消费税。同样的,在消费税实行后才施工,也必须课征6%消费税。

至于售卖的住宅房产,不管发展商是否有注册消费税,都一律豁免消费税,投资者或买家都不必承担6%消费税。

事项2:如何分辨商用和住宅房产?

一般上,发展商售卖的房产有商用房产和住宅房产。

商用房产是用作商业用途,可分成:1.商用土地、2.店铺、3.工厂、4.百货商场的单位、5.酒店住宅房产是购买作为居住为目的房产,可分成:1.公寓/高级公寓、2.独立式洋房、3.单/双层/三层排屋、4.小型办公室(SOHO)、5.小型灵活办公室(SOFO)、6.小型多功能办公室(SOVO)

房产地契用途是两码事

必须谨记,房产的地契与用途是两码事。消费税是依据房产的普遍用途来课征,而不是依据地契的种类。

普遍用途是指该房产建造的用途,结构是作为住宅还是商业用途。例如:小型办公室(SOHO)虽建在商业地契的土地上,然而其普遍用途却是给自雇人士居住并在家办公,因此被归纳为住宅房产。

只有销售或出租商业用途的房产,才必须课征6%消费税,住宅不受影响。例如三层店屋的第三楼出租作为住宅,租金还是包含消费税。洋房用作办公,租金则豁免消费税,因为洋房主要用途是住宅。

事项3:建筑工程何时进行?

建筑工程进行的时间,可说是消费税生效前后过渡期的瓶颈。

已经完工的商用房产,只要是在消费税实行后售卖,而卖家又是消费税征收商,就必须向买家收取6%消费税。

至于正在发展或建着的商用房产,发展商会每隔一个完工阶段,根据工程师发出的完工证书来向买家收取进度款额(Progressbilling)。发展商可说是每个阶段“销售”房产的完工部分。

横跨消费税实行前后正在进行建筑工程的商用房产,只有在消费税实行后,所进行的建筑工程被课征6%消费税。

重点在于商用房产的建筑工程是在何时进行,而不是发展商几时发出发票收取进度款额。

发展商应开发票

发展商只在消费税实行后才收取进度款额。商用房产若是在消费税实行前已建竣,那么进度款额就不含消费税。

发展商应该开出发票,向买家收取各阶段的进度款额,而全额都是发展商营业额。

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兴建中商用房产须征税

相反的,如果有关商用房产在4月1日,即消费税生效后还在兴建中,发展商向投资者收取的进度款额就必须课征6%消费税。

发展商催收到的款额,有6%必须上缴给政府,同时也必须开出税务发票给投资者。

如果发展商卖的是住宅房产,则豁免消费税,发展商虽然每个阶段根据工程师的完工证书来发出发票,向买家收取进度款额,但进度的款额没有消费税。

有的时候,发展商会在工程进行前,就向买家预先收取进度款额。

面临过渡期疑难

消费税实行后,就面临了过渡期的疑难。

在消费税实行前发出发票,但建筑工程却在消费税实行后才进行,有没有消费税?

在消费税的制度下,实质比形式来得重要。意思是说,如果只是发出发票/税务发票,而没有进行建筑工程,则没有消费税。

尽管发票是在消费税前发出,但建筑工程在消费税实行后才进行,就会有消费税。
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事项4:买卖合约有无注明消费税条款

即使商用房产的建筑工程是在消费税实行后进行,有消费税,但不代表消费税一定是由由买家承担。

这笔消费税该由谁来承担,还得视乎商用房产的买卖合约有没有消费税征收条款。

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如果商用房产买卖合约在消费税前已签订,而合约内并没有注明消费税的征收条款,这表示合约内所注明的价格是最终价格。

这么一来,相关的消费税,理应由发展商自行承担。发展商必须将所收取的进度款额中的6/106呈报为征收税,而不能向买家额外收取6%消费税。

若商用房产买卖内包含消费税征收条款,那么买家就必须承担有关的消费税,发展商可在现有的进度款额上增加6%消费税。
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买家陷入两难

综合以上种种事项,可以笼统地概括在消费税实行后的建筑工程,必须课征6%消费税,而消费税实行前所完成的建筑工程没有消费税,不管发票是在几时发出都不会影响消费税的课征。

不过,如果商用房产买卖合约在消费税实行前已经签订,却没有消费税征收条例在内,合约内所列明的商用房产价格和每个阶段发展商会收取的进度款额是最终的价格,发展商不能额外再向买家收取6%消费税。

对于消费税实行后所进行的建筑工程而收取的进度款额,所必须课征的6%消费税,理应由发展商自行承担,买家不必支付。

进度款额的6/106必须呈报为征收税,发展商的收入也随之减低了6/106。

以上所述是正确的消费税实践法。现实是,即使买卖合约是在消费税前签署,即使合约内没有列明消费税征收条款,只要建筑工程在消费税实行后进行,发展商会向商用房产的买家额外收取6%消费税。

有的发展商甚至只要商用房产的进度款额,是在消费税实行后才收取(发出税务发票),不管工程是在几时进行和完成,他都向买家收取6%消费税。

若是买家选择不支付该6%的消费税,发展商可能不将商用房产的名转让给买家。

如此以来,本不该由买家承担的消费税也必须由买家自行承担。

就算买家采取法律行动,也可能得不偿失,一来没有必胜把握,二来还得支付一笔法律费用,这些都是买家的成本。

避免买家“有理却亏”

发展商承担可提升形象

和发展商相比,买家并没有讨价还价的“本钱”。无论怎么看来,在消费税的征收上,买家的处境是“有理却亏”。

在法律角度上,已签订的合约,当中的条款都具有法律效应,价格已经确定,也是最终价格,发展商确实没有权利额外再向买家收取消费税。

若是发展商执意向买家额外收取6%消费税,买家也可能无法承担额外的消费税。加上房贷的数额已定,银行不会因为消费税而批出额外的房贷,买家可能没有办法续供。以此累积起来,难保不会造成发展商的损失。

因此,发展商应自行承担在消费税实行前已签订的商用房产合约,所涉及的消费税,而不额外向买家征收;或是和买家分摊承担。

一来提升公司正面的形象,二来也确保发展商是正确实行消费税。

收消费税确保3步骤

发展商要向买家收取消费税,还得确保做到以下3个步骤:

1.在产业展示会时,向买家解释该商用房产买卖将征收6%消费税。
2.在签订买卖合约前,再向买家说明6%消费税由买家承担。
3.要求买家在消费税征收条款旁签名,以示他们已阅读并了解该条款,发展商有权向他们征收消费税。

要是以上3个步骤没有做到,合约的签署会有疑点。

即使该商用房产买卖合约有列出消费税征收条款,在法律上来说买家也没有责任必须承担。主要原因是此合约是在不平等条件下签署;因为发展商处在有利商业环境,并与平庸的买家签署合约。

买家可能不了解额外的消费税,发展商有义务解释和重申,指出在合约内的消费税特殊条款,以便买家能重新考虑和了解他要负担的额外消费税。

困惑案例
额外费用或无法承担

举个例子,伟光向发展商买了一间酒店套房(商用房产),在2013年7月20日签订房产买卖合约。

在2015年4月1日消费税实行前,发展商已向他收取了30%的款额。剩下的余额,发展商在消费实行后才向伟光发出税务发票,收取70%的款额,再额外征收6%消费税。

伟光对此感到彷徨无助,因为他只得60%的贷款,剩下的10%他将以现金支付。额外被征收6%消费税,他可能无法承担。

困惑案例应对方案

在法律上来说,如果伟光在2013年7月20日所签订的合约内列明消费税征收条款,加上他被告知必须承担6%消费税,他就有责任支付发展商承担的6%消费税。

如果合约内并没有列出消费税征收条款,意味着合约内所列明的价格已是最终价格,伟光不需额外再承担6%的消费税,而理应由发展商所承担。

锺贵发博士 www.drchoongatgst.com

锺贵发博士

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