豪宅成交价量齐缩
台北蛋黄区也重跌

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蛋黄区热潮退散, 台北市知名豪宅“仁爱帝宝” 售价惨跌。

 

台湾房价急剧上涨数年,尤以首都台北市的涨势最为惊人,产业泡沫化的言论开始在市场流窜。

为了扫除阴霾,政府雷厉风行地实行打房政策,让许多昔日的房产热点,陷入乏人问津、门可罗雀的窘境。这些地区的交易价量劲缩,产价甚至写下多年新低。

但这并不意味着台湾产业领域淡静冷却,在这期间,其实买家已逐步从“蛋黄区”撤军,并把目光转向有更多商机的“蛋白区”。

台湾政府多番辣招打房,房地产可说是一片风声鹤唳。

豪宅市场交投淡静,市场流通量极少的台北市知名豪宅“仁爱帝宝”,今年3月的一宗交易,创下历史新低。

台北市高价住宅被重税严重冲击,豪宅价格也一直是市场关注焦点。业界和分析员纷纷指出投机客退场后,连带真正投资的富人也观望,二手楼盘无人接手,自然成交量和价都齐跌。

一位业者指出,过去只涨不跌的蛋黄区,如大安、信义、中正区等,最近的楼价都大跌。

被逼降价卖

“有的业者之前误判价格还能涨而保留售盘,如今时间拖得久了,甚至被逼降价卖。”

市场分析员指出,蛋黄区之前几年涨得惊人,加上大市不受看好,投资者认为涨幅无法,只好纷纷退场,新资金都流入比较市郊的蛋白区,例如士林、北投和文山区区等。

位于信义区的皇翔御琚,向来是豪宅售价的指标。

去年7月,这里的豪宅每坪(约35.6平方尺)一度冲上290.5万元(约35.5万令吉);而且去年10月单价最低的3楼,也有每坪260万元(约31.8万令吉)的成交纪录。

但日前成交的12楼单位,每坪单价仅剩242.8万元(约29.7万令吉),创下皇翔御琚的实价最低单价纪录。

资金流进
蛋白区土地交易最亮眼

台北市蛋黄区已不再受到青睐,土地交易情况因而出现明显变化。根据台湾内政部的不动产交易实价资料显示,去年台北市土地交易最夯的区块,已不在蛋黄区,而是价格相对亲民的蛋白区。

这些蛋白区包括士林、北投和文山区,其中士林就累计了541宗交易,成为台北市土地交易最热门的地区。

苹果日报指出,去年北市土地交易宗数,前3名依序是士林区541宗、北投区356宗及文山区313宗。

乔大地产公司执行副总经理郭国哲认为,蛋黄区的开发达到饱和程度,反而在北投和士林区的未开发土地,总共超过1200公顷。

“台北市仅剩的待开发重新规划区,几乎都在这2块区域,发展商与投资者都往这里寻找目标,成交量自然走高。”

房地产经纪商第一太平戴维斯(Savills)研究部经理丁玟甄称,蛋黄区接近开发完毕,几乎没有空地可供发展。

“大安、信义、中正区等精黄金地区的空地有限,假设有意买地,买家就必须通过购买透天厝来整合。”

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蛋黄区热潮退散,台北市知名豪宅“仁爱帝宝”售价惨跌。

豪宅至尊写新低
仁爱帝宝再豪不起来

根据房仲业者消息,仁爱帝宝的F栋14楼一户最近终于顺利售出,每坪约以250万元(约30.5万令吉)成交,恐写下仁爱帝宝单位的最低纪录。

该户总面积为305.29坪(约1万平方尺),扣除6个停车位后,面积217.78坪(约7750平方尺);业者续称,假设车位总值2400万,该户的总成交价约为5.6亿元(约6840万令吉)。

这是继“皇翔御琚”后,第二宗售价写下新低的知名豪宅。

若根据2013年7月的19楼2户,每坪以298.2万元成交的高点来对比,这新单位的成交价已大跌超过16%;若传言属实,这将是仁爱帝宝的最低售价纪录。

但仁爱帝宝的成交价目前仅揭露过5宗交易;之前最低的成交价是去年3月,12楼一户以每坪270.9万元(约33万令吉)成交。

房仲业者表示,仁爱帝宝很少在市场脱售,住户大多私下交易,几乎不会透过房产仲介。

买家考量购买成本

资金逃到蛋白区,丁玟甄称,购买成本也是买家的主要考量之一。

“由于士林、北投和文山区房价与地价便宜,许多发展商倾向购买北市外围地区,再推出平价产业项目。”

另外,房仲业者徐佳馨也在《TVBS地球黄金线》节目中,建议有意买房的民众可考虑士林区,因当地房价的涨幅,低于台北市中心。

“若买家喜欢有山有水的生活,士林是个不错的考量地区,不过,必须注意当地还有一些重新规划的议题。”

至于北投与文山区,预期市中心的房价回扬后,会吸引许多“换屋族”的目光。

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台北市黄金地段售价高涨,买家纷纷转往蛋白区物色目标。

房价迈向爆破

CNBC报道,台湾房地产价格长久以来持续迈向爆破水平,而且似乎就快进入修正走势,不过,积极的投资者似乎还不甘罢休。

台湾房地产仲介瑞普莱坊总执行长克利夫说,许多人都开始想要脱售产业,然而,原本持观望态度的买主,已经把市场弃之不顾。

所以,这将是台湾房地产市场的重大转变。

自2009年以来,台湾房地产价格已上涨2倍,成为全球负担最重的地区之一。

根据民调公司Demographia资料,台湾房价收入比超过了15倍,其他分别是香港17倍、雪梨9.8倍和东京4.9倍。

政府或加辣降温
全台恐大幅下修

台湾政府极为重视房价过高问题,推出了严厉的房市降温政策。下一个政策,预计是明年推出的新资本利得税,即依据市价来计算卖方脱售产业,所要缴纳的税金。

这个税制,并非再由政府评估产业价格,因为政府的估价,通常都低于市价。

国际评级机构穆迪经济学家艾米莉说,台湾近年房地产市场已降温不少,不过年轻人买房压力仍沉重,而且似乎不易在短期内舒缓。

“台北首季的房价按年涨1.2%,低于去年的双位数增长,成交量却下滑,但这还是无法激励买家的购兴,可看出房市相当淡静。”

艾米莉预计,台湾房地产将大幅下修。

《英文中国邮报》(The China Post)根据信义房屋提供的数据指出,虽然市场需求依然强劲,但台湾去年的房地产成交量,已下跌超过20%。

其中的原因之一,是发展商不断兴建面积超过100坪的产业,无法迎合小家庭的需求。

而且,投资者也很难将这些大坪数的豪宅在市场上脱手,再加上越来越多投资者开始关注海外市场,当地房产领域因而走软。

房地合一税制明年开跑
民众担心投资难获利

台湾“房地合一”税制将在明年正式开跑,届时,短期内脱售房屋获利,必须被征收重税,让不少民众担心未来投资将难以获利。

不过,房仲业者表示,税率的高低其实不是重点,因为房地合一是“有获利才会被征税”。

根据《理财周刊》报道,积富集团总经理吕原富指出,房地合一后的投资策略,就是寻找良好的目标,以及有重大建设城市的房产为主。

“大家不该只关注税率过高的问题,重点是要找到会赚钱的房产,因为,如果出售没赚到钱,也就被征税的问题了。”

缴20%税务合理

所谓的“房地合一”税制,类似马来西亚的产业盈利税,台湾政府将根据产业与土地的出售总价,计算卖方的盈利并对此征税。

在自用住宅产业方面,获利400万元(约49万令吉)以下豁免缴税,超出400万元的部分则需征税。

至于非自用住宅,假设在购入后的1年内脱售,将征收45%的税务;而1年至2年征35%,2年至10年征20%,10年以上征15%。

吕原富认为,持有3年后脱售获利,只要缴20%的税务,属于合理范围,“我建议首2年可先把房子出租,第3年后再脱售,这才是正确的投资观念。”

房市低迷已久,外界大多看跌后市,这时进场投资务必要更加谨慎。

玺朵国际董事长吕安淇指出,台北市中心蛋黄区的产业,还是具有可观的长期投资回酬率(ROE)。

“假设捷运周边出现售价下滑15%的产业,就可考虑购入。”

永庆房产集团总经理叶凌棋也建议,投资者可投资市场需求稳定的旅馆和商业办事处等,来收取丰厚的租金。

豪宅折价10%才成交
买卖移转栋数挫30%

利淡因素笼罩产业领域,根据市场人士观察,今年以来的豪宅成交量,创下历年新低,而且成交价与开价的差距,更达10%以上。

银行房屋贷款主管表示,根据今年以来的统计,台北、新北、桃园、台中、台南和高雄等,买卖移转栋数减少平均15至30%,连续数年陷入双位数下滑的窘境。

不动产业者调查显示,不仅豪宅成交量也写新低,开价与成交价平均差距也相当庞大,例如台北市黄金地段的豪宅,开价220万元(约27万令吉),但实际成交价仅有180万元(约22万令吉)。

银行主管称:“豪宅买家和投资者的财力雄厚,所以价格还可维持高企,且下行空间有限,不过,蛋白区的放缓现象较为明显。”

而且台北与新北市的房价走跌,今年以来平均跌3至5%。

前景蒙尘拉响警报

新北市的淡水、林口和三峡等外围蛋白区,以及近年产业供应量大增的桃园区,法拍屋数量较去年同期剧增近倍。

“相信这大多是资金不够雄厚的投资者,陆续在抛售手中产业。”

银行主管补充道,外围区域产业售价的跌幅接近10%,随着投资者退场,少了炒高价格的主力,目前全靠自住客撑场,所以议价空间会增大。

随着“房地合一”税制正式实行,预期产业领域会在下半年表现出更显着的放缓迹象。

但银行主管强调,如果豪宅成交量继续下探,且成交价与开价之间的差距,扩大至20%,甚至连豪宅也出现在法拍屋市场。

再加上双北房价下滑超过10%,届时,房市放缓的警报,将正式响起。

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桃园航空城的开发地区有大片农地,随着市长实行新政策,拖累当地土地交易放缓。

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