小心策划房屋保险

股市调整的日子加长,房屋交易也面临同样后果,因为政府打房而推出的冷却措施,再加上消费税直接打击购兴,房屋买卖陷入了漫长的调整期。

根据最近的房地产展览和讲座,一些主办者或主讲者已经悄悄的转了口风,由去年至今年初的呼吁投资者无须担忧,到如今隐喻产业前景暗淡,未来可能要苦守2至3年。

我对房地产认识不深,不敢胡乱批评或下定论,不过市场淡静,百业待兴,股市跌破1700点,相信未来房屋指标也好不到哪里去。

投资策略错误

这里不想大谈对屋业未来的看法,只想借开斋节将来临的日子,大家有多几天休息时,不妨讨论一下房屋保险的一个错误投资策略。

从事财务规划,常有涉及房贷保险计划。

过去多年,一些屋业的投资者,都免不了接触到抵押递减式房贷保险(Mortgage Reducing Term Assurance,简称MRTA),或抵押定额式房贷保险(Mortgage Leverage Term Assurance,简称MLTA)。

到底哪一种保险比较适合,视乎投资者的个人要求以及对保险的认知。

一般而言,许多人会选择MRTA,因为保费便宜很多。

举例来说,一名40岁购屋者要购买50万令吉的房屋,打算借20年房贷,利率约为每年5%,如果选择买MRTA,他的保险为每年1890令吉,或一次过付费1万8000令吉。

如果他选择买MLTA,那么他每年需缴2460令吉保费;一次过缴清则需约2万5000令吉。

两者的不同点在于MRTA的保额是依年递减至零,而MLTA的保额则维持不变至终,当然比较贵了。

投资者选择较便宜的MRTA也不用紧,如果按期供下去,利率变化不大的话,那么和事先的计算其实相差不远,一旦有意外发生自然有保险理赔。

一念之差 累人累己

不过,市场出现许多过于精打细算的投资者,甚至过于精算到变成投机。

他们打的算盘是如何减低MRTA的保额,于是,一种假设性结果就发生了。

依上述例子,该投资者会要求计算MRTA投保期10年的保额(一次过付清约是6700令吉)。

好景未必常在

然后他们根据自己的理想财务推算,认为自己虽然是贷款20年,不过“应该在10年就供完”,以此为理由说服代理员卖他一份10年MRTA保险。

言论之下,似乎这投资者很懂得财务规划和风险,为自己节省到一笔不少的支出,事实上未必是这样。

如今经济不景,要谨守纪律提早供完(或半途变卖,解决房贷)不是那么容易。

10年期限一瞬间已过,届时房贷没还完(还欠一半呢),保险却已期满失效,万一有个三长两短,继承人随时面对银行撤销贷款,迫售房子以补贴房贷不足的风险。

就算保险还有效,例如在7年后,斯人却突然逝世。

其后人处理他后事时,正以为他有买了保险之际,保险理赔却传来赔额只有25%(即12.5万令吉),欠款却还有约75%未还(即尚欠37.5万),不禁烦恼这25万令吉差额要怎么填补。

所以,购买MRTA时,必须想清楚,保险的目的何在,切莫自以为聪明,一念之差,累人累己。

陈金阙 专业财务规划师

陈金阙

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