封面故事:给我房子,我养你终老!

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随着生活水平越来越高,加上现代家庭的孩子人数比较少,传统的“养儿防老”概念似乎已行不通!

再者,为人父母,也不忍心指望上有父母,下有孩子的年轻“夹心族”,在自己生活都无法保障的情况下,还要奉养父母。

若年轻时努力奋斗,买到至少一间属于自己的安乐窝,退休时,这房子能成为你老时依靠,会不会是一种不错的退休规划?退休负担是否不再那么沉重?

欧美流行已久的“以房养老”保单,不久前走进中国,但引起阵阵争议;我们访问专家探讨这个概念在本地的可行性。

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在“以房养老”计划下,当业主去世后,房产会由承担抵押的金融机构出售,所得用来偿还贷款本息。

“反向抵押贷款”盛行多国

以房养老潜力大

“你留下房子,我来为你养老。”不同的人听到这句话,各有不同的感受。

为人子女,若是财力许可又有孝心,肯定不加理会,但要是经济压力大得快连自己都养不起,家中老人又有物业,可能这是照顾家中长辈的一条出路。

为人父母,若是有物业又有儿孙,应该会想在自己的房子享天伦乐,对此概念可能不屑一看,但若有物业但膝下犹虚或和儿女不和,这可能也是退休规划的重要一环。

“以房养老”虽已在日本和新加坡推行,但马来西亚这个一直强调人口年轻的国家,有此需要吗?国人是否可接受这种概念?

始于荷兰的“房产反向抵押贷款(Reverse Mortgage)”概念,亦可被形容为“以房养老”。目前已是西方发达国家常见的一种养老模式。

在这个模式下,老人将自己的产业抵押或者出租给银行/金融机构出去,以定期取得一笔定额养老金,或者接受老年公寓服务。

尽管这种退休规划模式未在大马流行,但在亚洲多个国家包括日本和邻国新加坡,都有不同方式的“以房养老”计划。

中国不久前也推出了首个“以房养老”产品,只是引起许多争议。

随着“以房养老”计划陆续在亚洲各国推介,我国是否有这种市场?退休者是否需要?

马来西亚财务规划协会(FPAM)总执行长李琳乐(Linnet Lee)接受《南洋商报》访问时指出,若以婴儿潮时期出生的人(Baby Boomers)数来看,我国“以房养老”计划有市场潜能。

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李琳乐:婴儿潮人口开始老化,且达退休年龄,“以房养老”计划有市场潜能。

抵押产业获退休金

经过半个世纪,婴儿潮人口开始老化,且达退休年龄。然而婴儿潮的下一代,即现在年轻人,大部分都要为了自己的财务或生活而奋斗,要奉养父母成了很大的挑战。

因此她认为,这样的情况下,“以房养老”是可考虑的退休模式之一。

她解释:“老人将自己的产业抵押给金融机构等,获得退休金。离世后,产业由金融机构脱售,说不定还有余额,就可留一笔金额给至亲。”

“有瓦遮头”增现金流

李琳乐补充,对于许多大马人而言,房子可能就是他们人生中最大的资产,但是,缺少现金流来支撑退休生活。

因此“以房养老”的概念非常好,不排除大马未来会出现这种产品。

“通过这种退休模式,老屋主有管道释放现金,不需要再支付任何供款,却还是‘有瓦遮头’,直到离世。”

而且老人,一般都想要在自己原本居住的房子和社区度过余生。

毕竟他们对整个社群和设备都了如指掌,更重要的是还有熟悉的老朋友!

退休时需还清房贷

李琳乐强调,“以房养老”概念简单,大家都能了解,但若要推行,行政上需仔细考虑的细节不少!

首先,屋主必须确保自己到退休时,房贷已还清,且房价足够支撑退休生活。

此外,屋主一定要谨慎的把相关收费,把银行/金融机构将征收的利息计算在内。

对此,她也呼吁,银行/金融机构若推介“房产反向抵押贷款”计划,无论收费,条款都必须透明。

“屋主的亲人也必须了解整个计划,确保屋主离世后,能够正确的执行整个计划。”

此外,李琳乐还建议,“以房养老”计划不应该涉及中间人或经纪。

“因为只有这样,才能确保,把以房屋反向抵押给银行/金融机构时,所有释放价值都作为退休金。”

但一位受访资深保险专家也鼓励大众反向思考:“如果我有一个房子,把它卖了,同样有很多投资管道可获得更好回酬,确保退休生活安稳。为何要反向抵押给特定的银行/金融机构呢?”

他认为,屋主该如何确保银行或金融机构给予更好的回酬是关键之一。

他还强调,若这类产品推介,必须要双赢。

“消费者获得最大的利益,同时保险公司不会面对亏损。”

套现依照特定比率

“以房养老”是个长期计划,监管单位当然也需确保正确的条例,包括正确的评估房价,及提供及时资讯!

“比如,为了保障屋主,必须规定反向抵押时,套现要有特定比率,若低于这个比率,屋主就无法反向抵押。”

而且,还要考虑到反向贷款期间,产业价格大起大落等问题。

整体来看,李琳乐说,各单位包括屋主、银行/金融机构、监管单位、受惠者、产业顾问、财务规划师及税务专家,都需一同参与。她也建议向别的国家取经。

保险界:更需医疗保障

一名资深的保险界专家指出,他并不否定“以房养老”的好处及其市场潜能。然而他点出,数据显示,比较退休保障,国人更需要医疗保障。

“据本地媒体报道,国内达98%的投保者,即使买了保险,保障还是不足。且全国死亡人数中,95%因病离世,仅有5%是老死。”

在这大前提下,比较“以房养老”的退休保障,国人应该先确保本身的医疗保障足够,尤其是疾病相关的保障。

他续说:“95%因病离世的人数中,67%病因属36种重大疾病。”

而且,现代医疗费用已较20年前大幅增加。同一种癌症的疗程,20年前只需2万令吉,今天所需费用高达30万令吉。

因此,这名资深专家认为,“以房养老”无法解决疾病相关的问题。

“因此,这个产品仅适合已拥有足够医疗保障的人士。”

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新闻背景
产业押银行 月领养老金

“以房养老”听起来似懂非懂,其实,这是房产反向抵押贷款(Reverse Mortgage)或倒按揭的俗称。在欧美已盛行许多,但在亚洲,只有中国刚刚试跑。老人将自己的房产业权抵押给银行、保险公司等金融机构,后者再每月给业主发放固定资金,作为养老生活费。

这概念有点像早年在国内流行的年金(Annualty)计划,差别在于以房养老是用房产抵押给保险公司,而年金则是在前期先付款给保险公司,同样都是在年老时定期定额获取养老金。

在“以房养老”计划下,当业主去世后,房产会由承担抵押的金融机构出售,所得用来偿还贷款本息;有的产品会在扣除所有开销和成本后,将余额退还给业主的后代。

 

报道: 伍咏敏、汪清吉

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