封面故事:抵押产权 终身免费住

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在西方发达国家,“以房养老”是常见的养老方式,指老人将自己的产权房抵押或者出租,并定期取得一定数额养老金或得到老年居住和服务。

“以房养老”最早源于荷兰,该国允许年轻人先购买老年人的住宅,在有生之年可免费居住,待老年人过世后再收回。

这个概念来到美国后,可说是迅速及积极的发扬光大,如今已趋向成熟阶段;英国也十分普遍。

在亚洲,“以房养老”产品在日本和新加坡也迅速推出与本地特色相结合的产品。

但这新颖和大胆的概念,在各地的发展和市场接受度,都不尽相同,以下我们逐一了解各国的市况。

美国灵活又人性化

在美国,“以房养老”已发展得非常成熟,市场上的住宅反向抵押贷款产品主要有三种,包括:联邦住宅管理局的“房产转换抵押贷款”、联邦国民抵押贷款协会提供的“住宅保留项目”和财务自由高级基金公司提供的“财务独立计划”。

整个市场就由这三大产品瓜分,而推出的机构更是政商兼备。

含终身年金信用额度等

“以房养老”由美国住宅和社区发展委员会属下机构美国联邦住宅管理局开发,1989年就已推出市场。

为迎合银发族不同的生活需求,这产品融合了更多元素,例如包含了终身年金(annuity)、固定期限年金、信用额度、终身年金和信用额度组合、固定期限年金和信用额度组合五种支付方式。

当中,以终身年金和固定期限年金的支付方式,主要依借款人年龄、贷款利率和房价确定。

信用额度是这产品的一大特色,且贷款额度可以随着时间增长,因此非常受借款人的欢迎。

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“以房养老” 主要是依借款人的年龄、利率和房价等, 决定以终身年金或固定期限年金支付。

推行住宅保留计划

1995年,联邦国民抵押贷款协会推出了住宅保留计划。

这产品与房产转换抵押贷款非常相似,只是贷款的支付方式较少,借款人只能选择按月领取年金、一定限额内自由支取贷款额度或者两者组合的支付方式。

同时,这产品的贷款没有限额,而利率比房产转换抵押贷款高,但借款人往往可以获得更高的贷款限额。

财务自由老年基金公司提供的财务独立计划,没有政府担保。

但该公司在1999年将产品证券化后,由标准普尔对其资产组合评级。

借款人可取得的贷款最高额度和所需承担的成本,是三种产品中最高的;所以,一般是房价较高且希望取得较高贷款额度的人申请。

最大特色是贷款额和还款额,为房产价值的同一比例。

财务自由老年基金公司在2001和2003年,又分别设计了标准现金户头和零点现金户头两种新产品,后者更是第一个借款人无需支付贷款费用的住宅反向抵押贷款产品。

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英国养老村提供多元精彩的社交活动让居民参加。

英国60年代已传入

“以房养老”的概念,在英国称为资产释放计划,大概在20世纪60年代中期推出。

据悉,英国早期的资产释放计划,主要是以债券收益与产品之间的利差,作为付给借款人的养老费用,而借贷者更可获得一些债券和股票。

但80年代末期,当英国陷入经济衰退,全球又遇股灾后,股债双跌,早期的资产释放计划以失败告终。

2001年4月,新的计划面市,老年业主可将部分或者全部住宅转换成现金,并可居住直至生命终结。

不同公司提供的条件不同,对贷款人的年龄、住宅类型、房价等规定也有所不同。

目前,英国的“以房养老”分两大类,即生命周期贷款和转换计划。

建立在房价基础上,可以分为滚动利息贷款、单纯利息贷款、住宅收入计划和住宅改进计划四种产品。

一次过支付或月领年金

老年人可出售全部或部分拥有的房产业权,以获得一次性总额支付或每月年金。在这一计划下,借款人虽然已不完全拥有住宅产权,但可作为租客免费或象征式缴纳继续住在住宅。

借款人去世后,开办机构可拥有抵押产权比例的处置权,同比例房价的增值收益也归开办机构所有。

相对下,生命周期贷款比转换计划更易操作,所以近年来发展迅猛,业务量已经超过转换计划,成为主导。

有疑问的银发族,可向负责监管资产释放贷款和认证的金融服务管理局咨询。

通常提供资产释放计划的机构都签订了安全承诺条款,认证的会员机构保证提供公平、安全和完全有保障的资产释放计划。

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Hillford,狮城首个养老村。

新加坡 剩余价值交继承人

虽然是比较迟引进“以房养老”的概念,但新加坡却有3种形式,且都与政府密切相关。

新加坡政府出资,大量兴建供普通收入者居住的公共房屋,业主可出租部分或者全部来换取养老收入,又或是通过以大换小的方式,来获得养老收入。

另外,私人建造的商品房,才能参加倒按揭贷款;且风险较小。

超过60岁老业主,可将房子抵押给有政府背景的公益机构,由后者一次性或分期支付养老金,老人去世时产权由这些机构处理。

最重要的是,这房产的“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)会交给其继承人。

日本申请条件苛刻

从1981开始,人口老龄化的日本就引进了“以房养老”的概念。

但直到2002年才正式设立这一制度,包括了由各地方政府参与的直接融资方式,和通过金融机构参与的间接融资方式。

日本“以房养老”制度主要针对那些退休后,又想继续住在自己老房子的低收入老人,他们可用住宅作为抵押来预支贷款,且年利率才3%左右。

但这项制度申请条件比较苛刻;以东京为例,申请者年龄必须超过65岁,居住在自己持有产权的住宅,且不能有子女同住。

申请人家庭人均收入,必须处在当地的低收入标准之下,已申请低保等福利政策的家庭,不能享受这项政策。

此外,申请人持有产权的房屋,土地必须是价值1500万日元以上的独门独户建筑,集体住宅不可申请。

审核获批后,申请人每月可领到30万日元以下的生活费,但每3个月少发一次;总发款不能超过抵押房屋土地价值的70%。

贷款的偿还期限是申请人去世后3个月内,由担保人负责一次偿还。

目前,一些金融机构还将这种制度作为金融产品来推销,最近房地产公司也利用“倒按揭”的形式来推销商品房。

 

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