封面故事:中国老人住宅开跑

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随着第一代独子化政策下的父母步入老年,中国养老需求庞大,而且费用惊人。

在人口多得难以照顾的中国,大概2年前就提出了“以房养老”的概念,希望以此创意产品来协助退休老人的生活;首个产品不久前才批准试点开跑。

但这个已在欧美推行已久的概念,在中国却引起各方争议,甚至有人称这是最大的骗局,但也有人认为,这是解决孤身老人问题的选项之一。

经过冗长的筹备和激辩,中国政府在3月初刚通过了这项大胆方案,而首个老年人以住宅反向抵押养老的保险产品终于出炉。

中国首个获批的以房养老保险产品是由幸福人寿推出,而且不久前迎来了第一批客户。

签“幸福房来宝”保单

来自北京、上海、武汉的4户家庭5位老人与幸福人寿签订了“幸福房来宝”保单;如果核保等环节都顺利完成,这几位老人将成为中国以房养老的首批客户。

去年中,保监会表示,“以房养老”试点自去年7月起,至明年6月30日止。

当时圈定的试点城市包括北京、上海、广州、武汉,但只有超过60岁并拥有房产的老人才能加入。

保监会当时表示,试点通过保险“以房养老”,意在给有意愿、有需求的老年人提供一种金融工具,带有市场化性质,并不意味政府不管养老。

目前,国内外都缺乏相关经验,推出产品和试点,只是为完善第三支柱体系提供选择的机会和可能。

数据显示,中国拥有住宅业权的城市老年人,在2010年时就达到79.2%。

1.85亿人口逾80岁

中国实施独子化政策后,家庭结构明显缩小,但随之而来就是空巢老人和养老问题,而随着第一代独生子女的父母渐入老年,养老需求更是惊人。

在中国,年龄超过60岁的人口达到1亿8500万人,据称全国各种形式的养老机构达到4万家,床位有315万张。

如此庞大的需求,令人难以想像,同时也加强了政府希望通过私人界提出方案解决问题的决心。

各种养老院有不同的配套和收费模式,但大多是入住时必须缴付一大笔款额,估计至少5000元人民币。

若算进抵押金和按月算的床位、护理和伙食费等等,没有万元肯定不用想,而且接下来,每月还得支付好几千元的开销。

这笔数目,在很多家庭眼中是天文数字,住不起的人比比皆是。

这使政府更加要加快完善社会保障体系,积极发展老龄事业,建立多元化和分层次的综合养老网络。

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签订“幸福房来宝”的客户,将不必承担房价下跌的风险,但也不能享受增值的收益,有利有弊。

60-85岁可投保“幸福房来宝”

幸福人寿湖北分公司总经理赵光春介绍,“幸福房来宝”的投保人,要求年龄在60岁至85岁之间。

在投保期,投保人与幸福人寿约定基本养老保险金额,有关金额基于所抵押房屋的评估价值,并在考虑抵押房屋的折扣、长期预期增值、预期的被保险人平均生存年限、利率、终身给付的成本等等因素后确定。

但由于产品比较复杂,中国保监会要求幸福人寿在使用上述保险条款和保险费率时,加强销售管理。

同时也要求明确说明保险责任、责任免除、合约解除,确保消费人正确理解保险合约。

保险产品只有10天冷却期,即投保人签保后,可在10天内撤销合约,“幸福房来宝”的冷却期却高达30天,但若签订正式合约后中途退保,则按照相应的保险合约支付一定的违约费用。

原屋居住+领保险金

老年人将房产抵押给保险公司后,可继续在原有房屋中居住,并按照约定条件领取养老保险金直至身故。

根据“幸福房来宝”的保险费率表计算,70周岁的男老年人、有效保险价值为500万元(300万令吉)的房产为例,扣除相关管理费用后,每月老人拿到手的养老金约为1.85万人民币(1.11万令吉)左右。

“幸福房来宝”产品条款明确指出,保险公司不参与分享房产增值收益,不过承担房价下跌风险和长寿给付风险。

也就是说,投保后,老年人即可终身领取固定的养老金,但不受房价下跌的影响。

如果将来房价上涨,扣除一定的保险费率增值部分归属于投保人,房价下跌以及投保人长寿带来的给付风险由保险公司承担。

老年人身故后,保险公司有权处理有关抵押房产,脱售所得将优先用于偿付养老保险相关费用,剩余部分还给老人的继承人。

专家:只适合小众

一些市民认为,像“幸福房来宝”这样的反向抵押养老保险产品不通。

但在保险专家看来,以房养老作为一种居民养老方式的补充,只适合于小众群体。作为首家参与以房养老的保险公司,中国《幸福人寿》负责人在回应这个问题时表示,不会急于扩大该产品客户群,将审慎地观察此款产品的实际运行效果。

“产品刚刚开始推广,虽然首批参保的用户并不多,但是在推介的首天内,不少老人家都到来了解,这些有意向的老人家或能成为我们的客户。”

根据了解,“幸福房来宝”产品在试点期间实行“三优先”原则,分别是孤寡失独老人、低收入家庭、高龄老年群体可优先购买以上保险。

试点未来仍将面临房价波动、长寿、资产处置等一系列风险。

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绝大多数老人希望能居家养老,仅有28.4%倾向独居。

调查:70%老人不接受

西南财经大学天府学院发布在试点指南指炉后,发布了一项《老年人生活质量与服务需求调查报告》,指300位60岁以上的受访老人,对以房养老的接受度普遍较低。

报告指出,受访者中,超过70%表示“完全不能接受”,仅有11.8%的老年人表示赞同,另有16.0%的老年人持怀疑和观望态度。

该学院教师兼调查发起人蔡山彤介绍说,本次调查以老龄化程度十分严重的锦江区为样本,走进锦江区9个社区,共发放344份问卷调查,回收有效问卷313份。

“在日常中有51.8%老年人需家政服务。”

调查显示,老年人目前在养老方面存在的困难主要体现在经济困难、看病就医、生活照料以及精神慰藉方面。

此次调查还重点关注了老年人的养老观念,愿意选择居家养老的老年人有82.7%;54.3%希望与子女共同居住,28.4%倾向独居。

选择在敬老院、养老院、养老公寓等养老的老年人有10.5%。

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中国保险界祭出新政策,保障“老有所依”。

居家养老仍有市场

受到传统养老观念影响,大部分人可能不认同将房子抵押来养老。但眼见老龄化问题严重,家庭结构萎缩导致空巢老人问题恶化,这看起来有些令人抗拒的保险产品,仍有现实市场。

不同领域各界对此也有不同的看法。

中国首都经济贸易大学保险系教授庹国柱指出,目前中国最主要的养老方式以家庭养老为主,近几年逐渐开始普及居家养老的观念。

因为有不少老年人不愿意去养老院,因此通过以房养老将房产抵押给保险公司,保险公司不需要提供服务,只需要提供固定的资金。

庹国柱补充,虽然以房养老的市场十分有限,但却是一种必要的补足,因为这丰富了养老选择,在不影响老年人既有养老福利的前提下,增加新养老方式。

他表示,以房养老作为政府养老的补充部分,更适合拥有两套或以上房产的,无子女或者不涉及遗产继承问题的老人。

房价产权年限难估算

目前比较流行的养老方式有养儿防老、保险养老、存款养老,以房养老在国际上运用比较成熟,中国起步较晚。中央财经大学保险学院院长郝演苏认为,真正实施起来还要一段很长的时间。

“虽然中国政府大力提倡,实际上具体操作起来仍然困难重重。”

另外,房屋的价值不好估算,还涉及产权年限的问题,因此以房养老实际上还存在很多难点。

对外经贸大学保险学院教授王国军指出,以房养老发展到了一个瓶颈,房子历来作为家庭财产传续,如果抵押给保险公司,子女就继承不了。

王国军认为,从目前条款来看,以房养老保险有利消费人,风险都推给了保险公司。

“随着消费人对这一新生事物的慢慢了解,条件适合的家庭会去慢慢的尝试。”

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