展现新都会魅力 芙蓉房产市场新蓝海

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大家都在讨论隆新高铁,尽管刚刚已知道2020年前无法完成,大家依然兴致勃勃。

市场尤其关注这一运财高铁开通后,对带动经济,尤其是房地产的影响。

与隆雪接壤的森美兰, 原本离吉隆坡就不远,有了快铁后,往返两地将更快捷,相信更多人会移居到此,看来,森州房价要爆发的时机到了。

近几年, 更多新颖城镇成形,且有了更多高效商圈,又新增了不少高尚住宅,重新粉刷了芙蓉的市容。

政府推动经济转型计划及“大吉隆坡”概念,加上隆新高铁经济带动的高效生活圈效应助益,令这个新型都会的发展和房价已是蓄势待发。

隆新高铁工程,完善的生活常规配套,高效生活圈的功能价值, 均使森州的房地产更具爆发活力。

近几年, 核心发展地带如芙蓉新城、新城高苑、达城的黄金绵延线上,有更多新建的高格调住宅群。完善的生活常规配套的社区规划,投资与消费齐升,充分演绎芙蓉新型都会的魅力。

芙蓉“达城”占地2118公顷的地段推行新的产业集群发展计划,规划兴建各类住宅、办公楼、商铺、教育中心。还有科技谷,更是通过构建企业创新、吸引10余家跨国企业购地投资设厂, 从而聚集优秀人才,建立立体孵化服务体系,并提升产业链效率。

隆新高铁是“大吉隆坡”计划概念的延伸, 马来西亚房地产商会森州分会主席黄丽萍认为,通过铺筑一条连接新加坡与吉隆坡的高效铁轨交通, 均给沿线产业及城市规划重新布局。

“我相信,隆新高铁必能带动沿线城市周边的经济循环,更是对人流物流枢纽的芙蓉带来经济效应。”

房屋市场呈新蓝海

根据财政部旗下产业服务及估价局(JPPH)发布的《2014年产业市场报告》, 显示森州房屋市场呈现的一片新蓝海。

2014年住宅类的房屋供应增加, 建竣房屋增加7.1%,从2873间增加到3078间; 兴建中的房屋增加21.3%,从6346间剧增至7696间; 规划的新楼盘增加50.4%,从7978间飙增至1万2002间。

业者认为,这些数据再再反映了森州的房屋发展资金链到位,市场预期好。芙蓉市议会主席拿督阿都哈林就大胆预测, 10年后的芙蓉将发生翻天覆地变化,看来,这一天可能会提早到来。

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芙蓉波德申汝来成金三角

森州西部,从汝来延伸至波德申一带也在蓄势勃发。

宏建发展有限公司董事拿督吕海庭形容,芙蓉、波德申及汝来将串联成一个蓬勃发展的金三角。

“吉隆坡的房屋价格飙涨,让芙蓉的房屋有更大的价格优势。”

汝来延伸至芙蓉及波德申的经济走廊, 芙蓉拉务路将增设新收费站,未来更有高铁便捷通达的联动衔接,森州将迎来峥嵘的市场荣景。

黄丽萍认为,将进行新一轮的布局规划,辟设更多工业区,并通过聚集人群促进投资, 带动市场也刺激经济。

“到时,能轻松与吉隆坡大城市快速切换,能帮助森州释放土地价值。”

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陈维年:收紧房贷影响料短暂

森美兰中华总商会会长拿督陈维年指出,最近银行收紧房贷申请,稍微对房地产市场带来一些冲击。

“但相信,这应该只是短期影响;从长远来看,房地产价格仍还是上升趋势。”

排屋新增供应回升

去年,州内排屋新增供应回升,从2013年的1973间,剧增至3607间,增幅82.8%, 反映市场回暖,成交量更高达55%。其中,双层及3层楼排屋仍然是市场主流,成交量达2227间,或占63.1%。

同时也是金虎集团董事经理的陈维年还预见,隆新高铁的经济效应, 在芙蓉设分站, 必定带旺森州区的房屋发展。

“长期来说,我对森州房地产市场保持乐观态度。”

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去年滞销房屋减51.3%

统计数据说明,森州去年的滞销房屋减降,更多新楼盘的增建,给2015年的森州房屋市场增添峥嵘景象。

滞销房屋的市场有改善, 去年仅932间未售出,比前年减少51.3%; 产值达2亿753万令吉,比前年下跌21.2%。兴建中未售出的房屋,有1119间,也减少了24.9%;未建未卖出的房屋则减至113间,或减少近半。

今年,住宅房屋市场的展望极佳, 森政府在芙蓉已推行的一马房屋计划,同时会在芙蓉北部及波德申推出可负担房屋计划, 助国人实现居者有其屋的梦想。

滞销店屋锐减至490间

店屋的市况良好, 去年滞销店屋减降至490间,总值约1亿3485万令吉, 比前年减少20.6%,滞销产值则减少10.3%。

但店屋或商铺的供应则稍缩减, 建竣商铺缩减8%、 兴建中的减降28.1%、 规划增建的新店屋则减少18.5%。

对于森州新增建的店屋数量稍有减降之势, 黄丽萍认为,这是消费税实施的后遗症。

“而且,店屋的商业资源均须通过人群聚集去培育市场, 店屋必须和人群比例对应才能爆发活力。”

报告指出,去年未建及未脱售的店屋减少至70间,或减少65.3%;而兴建中未卖出的店屋则增至469间,或增加49.8%。

租赁市场稳健

根据租赁市场的数据分析,住宅和商铺的租金企稳及呈现升涨趋势。

店屋或商铺的租金收益可观,作为新兴城市综合体的芙蓉新城、新城“高苑”、翠谷3、达城都是旺区。这些新商区多重路网交叠,咫尺繁华, 更是产业量价齐升,租金水平飙高。

芙蓉新城及新那旺展现新的时尚业态, 堪称商汇城市的巅峰写照,店屋租金均呈现调涨之势。一般店屋底楼、商铺办公楼的租金保持企稳, 在仁保“IOI新城”的高端商圈,店屋底楼租金回酬高。

购物广场的展销商铺及办公楼,租金水平及投资价值均高于其他物业。

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厂房数量略增

工厂方面,已建竣及兴建中的厂房数量略增, 只是新的工厂发展规划却不是很活跃。

报告指出,工厂市场转佳,且多个规划完善的工业区的厂房价格呈上涨趋势。特别是汝来3,因中小型工业的产业集群蓬勃发展而抬升物业价格。去年,森州只有7间建竣厂房滞销,产值179万令吉, 数量与价值比2013年分别减少50%及58.5%。

兴建中未脱售厂房106间, 仍与2012年的滞销数量一样; 未建未售的店屋则减少到30间,大幅度减少75.8%。

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翻新广场带旺周边产业

购物广场的市场反应温和,租用率从2013年的83.1%稍降至2014年的75.9%。

芙蓉新城的迈丁霸市与金马扬广场毗邻的棕榈广场启用,聚拢创新企业, 为产业链效率的提升创造价值。

占地6亩的棕榈广场,原为金马扬广场,于1997年因区域经济风暴而导致资金链断裂, 结果荒置多年。两年前则由一家投资机构收购,并全面翻新修建,成为今日芙蓉另一个地标性的购物广场,更带旺周边商铺店屋,使到该范围区的屋价趁势追涨,成为芙蓉的“新钱袋”。

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办公楼租用率保持92.7%

整体来说,去年森州的办公楼市场企稳,租用率保持在92.7%水平,和2013年的92.9%不相上下。

2014年,州内共有107幢办公楼,提供总面积达29万6540平方尺的空间; 另有4幢办公楼新建竣,面积2万248平方尺。

报告指出,规划中的新办公楼将为市场增加1万839平方尺空间。

新那旺前景看俏

宏建发展有限公司董事拿督吕海庭受访时,就表示看好新那旺。

他表示,新那旺是系统规划及基建完善的商贸区, 中环路、加芙大道、双线铁道及周围花园的人群聚集,给新那旺商圈带来新的荣景。

该公司在新那旺的One Senawang商圈推行发展现代时尚商铺, 更以全新概念策划发展舒活(SOHO)办公楼。

“SOHO单位适合年轻创业者,提供自由、灵活且新颖的工作环境。”他指出,这项目一推出市场,市场反应热烈,全部都卖完。

“我们将继续推出此类家居办公楼的物业发展计划,但不会是双层楼式的舒活办公楼,而是6层楼式的家居办公楼。”

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报道 :许世平

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