追求经济效益 土地减少 改建公寓

据邱文传分析,目前州内可让私人界发展的地段已不多,发展商唯有在有限的地段兴建更多的公寓单位,符合经济效益。(档案照)

据邱文传分析,目前州内可让私人界发展的地段已不多,发展商唯有在有限的地段兴建更多的公寓单位,符合经济效益。(档案照)

(怡保3日讯)怡保市近年突然涌现众多公寓发展计划,猜到是为什么吗?答案是土地越来越少了,唯有向上发展。

霹雳房地产商公会会长邱文传分析,目前市内可让私人界发展的地段已越来越少,发展商唯有在有限的地段兴建更多的公寓单位,才能符合经济效益。

不过他提醒,推出公寓发展项目,发展商需要承担一定的风险及拥有足够的资金。

千多个住宅单位滞销

“如果是有地产业,发展商可依据市场反应和公司资金,兴建应付市场的单位数量。至于公寓,一建就是上百个单位,若市场反应欠佳,发展商仍需要完成整个计划,才可以申请入伙等手续,具有一定的风险。

他接受《南洋商报》专访说,根据2014年霹州产业报告,发展商去年在霹雳州推出4000多个住宅单位,千多个单位滞销,滞销的新屋相信包括土著保留单位,以及高价房屋。

反观商业单位和厂房的滞销情况不太严重。以厂房为例,170多个单位,仅20至30%单位未出售。

他指出,6%消费税影响到本地房产业市场走软, 上半年发展商都不敢推出新项目,希望下半年的市场逐渐回稳。

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开放土著固打免缴费
减轻发展商成本负担

凡是2014年前所批准的发展项目,若要申请开放土著保留固打单位,不受限于缴付额外款项予土著产业信托单位(AAHB)。

邱文传说,上述好消息是该公会向政府争取后所得结果。

他说,之前政府规定所有发展项目的土著保留固打,若要申请开放土著保留单位,需缴付费用,分别是35万令吉或以下单位为5%,35万令吉以上的单位则为7%。

须已完成70%工程

“我们跟州政府洽谈后,当局放宽,即是2014年后获批的发展项目,才需要缴付上述费用。2014年前的项目无须缴费,无形中减轻发展商的建筑成本负担。”

不过,申请开放土著单位的条件是工程已完成70%及符合其他方面,包括已经在报章及电台刊登广告,以及得到地方政府和霹州发展机构的评估。

“当工程动工,发展商应该通知州发展机构,以便后者在6个月内对外宣传。越早得到州发展机构和各政府机构及技术组的评估,越早获批开放土著单位。”

发展商仅需缴罚款
可改建中价或可负担房

霹州政府最近推出“2015年霹雳房地产政策”,允许发展商根据自身情况调整房产价格分配比例,相信本地发展商会愿意通过缴付罚款的方式,把原本兴建廉价屋或中价屋的配额,改为兴建30万令吉以下的中价或可负担房屋。

本地房地产业价格配额获允许伸缩性调整,预料会带动发展商推出新发展项目。

本地房地产业价格配额获允许伸缩性调整,预料会带动发展商推出新发展项目。

更加伸缩性规划发展

邱文传坦言,其实新政策的条款,基本上是经过公会与州政府协商,双方可接受和达成的共识。

“占地20亩以上的发展项目,若发展商打算把廉价屋或中价屋,改建为中价屋或可负担房屋,仅需分别上缴10%及15%罚款即可。”

换句话说,州政府给发展商选择权,发展商经过考量后,认为即使缴付“罚款”,他们仍可承担其中的成本,他们大可更改一个发展项目的房价配额。

“一旦转换屋价配额,发展商能够更加伸缩性规划各发展项目,不再受廉价屋的配额影响。”

降低土地申请费

根据新政策,若发展蓝图已经获得审批但还未缴付10%发展项目土地申请费,需要重新提呈申请,地方政府可以直接批准,无须再呈交一站式中心。

邱文传指出,之前发展商需要缴付高达25%的土地申请费,让他们吃不消,经过协商,政府自今年1月1日调低费用,从25%降至10%。根据指示,若此前已缴付申请费的业者可向当局索回多付的款项。

不过,如果发展蓝图有修改,则需要得到技术组的意见,再呈交予一站式中心重新审核。

邱文传:发展商与政府商议出可接受的新房屋政策,刺激已放缓的房地产业。

邱文传:发展商与政府商议出可接受的新房屋政策,刺激已放缓的房地产业。

无法贷款买不到房产
房贷设限冲击发展商

目前发展商也面对房贷设限的冲击,因为国家银行实施第二间房屋房贷为80%,令许多购屋者无法顺利申请贷款,无法购买房产。

邱文传说,国家银行对于家庭债务的准则更为严格,在计算个人卡债及车贷等各方面后,才审核申请者还贷能力,再批准贷款申请。

“这政策对房产业冲击甚大,总会将与国家银行协商,以找出可行方案。”

他也认为,市场上的屋价高企不下,政府不能把矛头指向发展商,指发展商谋求暴利,其实地价昂贵、各种建材价格飙涨,安装基本设施费用也高,在应付沉重的成本负担下,发展商只能转嫁成本在消费者身上。

罚款数额可接受

邱文传指出,虽然要缴付“罚款”,但是发展商能够兴建其他价位的房屋,基本上也可以应付该笔罚款数额,长远来看,该政策是可行的,发展商也接受。

“我们在开会讨论时候,曾向州政府建议放宽产业价格分配,州政府愿意听取我们意见,提出把廉价屋或中价屋,改建中价屋或可负担房屋,须上缴10%及15%‘罚款’。”

他解释,以目前的6%消费税制度下,平均一个单位的基建费用须2万令吉,若加上所有成本,发展商不太有兴趣建廉价屋,廉价屋也无法满足多数购屋者的需求。

罚款纳州政府资金户头

“经过协商后,发展商接受州政府提出的条件:上缴罚款,罚款将纳入州政府资金户头,用于资助霹雳能力塑建基金以推动霹雳繁荣安定人民房屋计划(SRIA)。”

独家报道:黄佩诗

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