投资商业产业须掌握2战略

短短1小时的讲座不足够,观众在讲座会结束后,亲自向吴明权“讨教”。

短短1小时的讲座不足够,观众在讲座会结束后,亲自向吴明权“讨教”。

主题:“选对商用房产降低风险”
主讲人:B&G Capital Resources BHD执行董事拿督吴明权

(吉隆坡28日讯)只要掌握“地点”及“综合性发展”两大战略,投资商业产业就不怕踢到铁板!

B&G Capital Resources BHD执行董事拿督吴明权提醒投资者,投资商业产业必须留意6大因素,特别地点及相关产业是否拥有综合性发展。

他说,一个成功商业产业的6大因素,那就是地点、综合性发展、设计的品质与格局的布置、发展商的责任(保留多数的资产)或品牌、独特的设计,具备规模的商场面积,以及独特的内容,零售商的品牌和商场管理。

“无论如何,只要掌握首2个因素,即地点与综合性发展,这个商业物业‘死不了’,比如梳邦高峰广场。”

吴明权是在2015年南洋产业展,主讲“选对商用房产降低风险”时这么说。

双峰塔谷中城是模范

他解释,好地点就有密集的人潮,比如商业、住宅、大学生及外来人潮,当中也要区分人潮的素质,如中上或中下,蓝领或白领阶级。

“此外,有关地点就是要具备容易进出口,主要是大道的出入口,轻快铁与捷运反而是其次,因为国内80%的人士驾车,只有17%是使用公共交通。”

至于综合性发展,吴明权说,一个综合性发展的商业物业有商店、购物商场、办公楼、娱乐场所、戏院、酒店及健身中心,因为商业产业不能仅靠周末及假日生存,其余的工作日也需要人潮。

他说,吉隆坡双峰塔及谷中城是很成功的例子,因为假日与周末都有人潮,工作日也有上班族会到商场用餐和消费。

留意发展商责任

吴明权指出,投资商业产业时也要留意发展商的责任,比如他们是否有保留多数的资产。

他认为,商业产业应该完全由发展商掌控,而不是出售给其他人,这样才能更方便管理。

他以双峰塔与谷中城为例,双峰塔管理单位是完全控制所有产业,而谷中城则控制大部分。

买对物业增值10倍

吴明权在商业产业投资已有7年经验,他说,本身会以4个等级来区分商业物业,只要买对等级的物业,价格有望涨10倍。

他透露,本身是以上述6大因素评定商业产业的等级。

他说,第1等级的商业产业入住率是100%,位于抢眼地标,国际游客都会到访的地方;第2等级则有90至100%的入住率,吸引国内消费者前往;第3等级入住率是70至100%,只有住在附近的人才会光临;第4等级入住率则是60%或以下。

“双峰塔、武吉免登、茨厂街及印度街都是第1等级,而谷中城、双威金字塔、万达城、柏威年广场及时代广场属于第2等级,第3等级计有高峰广场、梳邦广场等,第4等级是凤凰广场及以前的马中商城。

“有人质疑谷中城为何不是第1等级,这其实是个人意见,但与第1等级国际游客计算,谷中城比较倾向于本地与外地游客。”

他提醒投资者,有人觉得投资旧产业比较安全,但要小心旧产业以后会被新产业取代。

“许多以前数一数二的广场,现在都变成了第3等级,比如著名的十合广场,现在只有附近的人才会去。”

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