10年后,谁来买中国房子?

150628Xxx_C1086-0

 

近年新兴经济在经济增长的带动下,产业价格持续上升,多国年轻人都自叹收入赶不上房价,无力购屋,中国年轻人也如此!

但调查显示,随着人口红利逐步消失,中国楼市未来几年或难以摆脱“大拐点”的命运。

10年后,中国一对夫妻或拥有6套房子,房子将陷入供应过剩的窘境!

尽管近年中国楼市生气勃勃,但调查显示,中国在未来的三到五年,楼市购买力也许就会出现严重的结构性短缺。

业内人士分析,在中国人口老龄化加剧后,祖辈和父辈的房产将由第三代继承。

而在计划生育制度下,大多数家庭构成都为“421”结构。即使按照祖辈父辈家庭都仅有一套房来计算,第三代年轻夫妇结婚时拥有的房产也将有6套,这使得市场上的住房供应远远大于需求。

人口3年后急速下降

10年后,一对夫妻或拥有达6单位房子,那么谁还会买房?

根据中国《华夏时报》,最新的人口结构研究显示,该国90后的人口总数比80后缩减了23%,00后的人口又比90后的人口缩减了16%。

这意味着,25岁至49岁的购房主力人口将在今年达到峰值,并从2018年开始急速下降。

《华夏时报》引述国务院发展研究中心一位负责人:“房地产市场将开始经历需求结构的改变,在未来的三到五年,楼市购买力也许就会出现严重的结构性短缺。”

一方面是新增人口在减少,一方面是多地仍在加大商品房的供应。

业内人士认为,上述两大因素导致的需求失衡将成为楼市面临的最大威胁。

主力购房人群见顶?

“总有一天,中国不再有那么多的年轻人;总有一天,中国不再需要那么多的房子。”对于近几年各地人口结构的变化,北京科技大学教授兼经济学家赵晓曾感慨道。

实际数据验证了赵晓的判断。研究报告显示,目前主力购房人群为25岁至49岁,1990年的出生人口已经进入到主力购房人群中。

但根据中国全国第六次人口普查数据,目前80后人口的总数是2.28亿,90后人口是1.74亿,90后总数比80后少23%。

同时,统计数据显示,2010年中国购房适龄人口约为5.47亿人,2015年达到5.68亿人口峰值,但从2018年开始加速下滑,到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。

“人口因素对房地产市场的支撑力度正在减弱,从现在来看,楼市中的需求结构已经发生改变,刚需人口开始减少。”中国城市经济学会副会长牛凤瑞分析。

结婚置业需求减少

近两年,人口结构的各项指标都出现了拐点,中国劳动力人口、城镇人口及婚龄人口的变化,共同促成房地产在长周期上出现向下拐点。

以婚龄人口为例,第六次人口普查的数据显示,中国20至39岁年龄的人数,在2015年后出现明显下行趋势。

预计全国新结婚夫妇对数将从2013年的1350万对,逐年下滑至2020年的800万对,年均增速呈负7%。

而结婚置业就是房子需求的主要原因之一。

主要城市年轻人减少

据中原地产研究分析,在人口增速接近的情况下,年轻人比例越高,则购房需求越稳定,而且更具可持续性。

中原地产研究总监刘渊以厦门与深圳为例,今年深圳房价暴涨,而厦门则在去年全国房价涨幅榜中位列第一。

他说,第六次全国人口普查数据显示,深圳50岁以上的中老年人占比很低。

厦门的人口年龄结构与深圳非常接近,人口年轻化程度明显优于其它城市。

不过,深圳与厦门只是个案,从第六次人口普查数据看,几乎所有城市都出现20岁以下年轻人占比急剧减少的现象。

此外,过去20年,中国有4亿人口从农村走到城市,从小城市走到了大城市。

“这一波城市化浪潮造成了中国有史以来最大的人口迁移和最大的经济版图改变,同时也带来了房价的无序快速上涨。”阳光100董事长易小迪说,但这样的人口红利已经消失不见。

从城镇人口看,2012年中国城镇购房适龄人口为3.28亿人,2016年约为3.35亿人峰值,之后加速下滑,到2020年和2030年,将分别下降到约3.14亿人和2.5亿人。

东兴证券分析师郑闵钢指出,“中国城镇化高速增长期已经过去,目前农村人口向城镇的转移总量已较为有限。

同时,多数农村人口进城后的工资收入处于相对较低水平,寄望于城镇化拉动房地产购买力不切实际。”

开发商向改善型调整

如果十年后一对夫妻,加上祖辈父辈继承的房子就有6单位,那么谁还会买房?

民生宏观研究院执行院长管清友指出,人口结构拐点导致房地产需求高峰已过,仅靠货币宽松政策无法逆转。

业内人士指出,从海外经验来看,当人口结构、城镇化等影响房地产的长周期因素出现拐点后,房地产周期也将产生深刻变化。

以日本楼市为例,后者的劳动年龄人口在1992年达到峰值,仅仅一年后房地产泡沫就开始破裂。

问在这样的人口变化中,中国楼市未来的需求总量仍存疑问。目前开发商以及决策层,都在试图了解中国未来的住房需求潜力。

“从我们自己做的市场调研来看,目前刚需产品已出现了供大于求的局面,尤其是保障性住房范畴的不断扩大,比如北京的自住房,这导致中低端的购买人群更倾向于购买保障房,因此我们自身的产品线已经开始向改善型调整。”北京一大型全国性房企负责人指出。

高房价大幅减弱购买力

郑闵钢分析,由于此前楼市中大量投资、投机性需求的存在,造成房地产行业的非理性繁荣;但高房价使得现有的刚需人群购买力大幅减弱。

“随着购房者年龄的增长,其所购房价也随之同步上升,户型面积也逐渐增大。35岁以后则以改善型购房为主。”

刘渊说,总体来看,40岁以上年龄段购房占比远低于35岁以下年龄段。

10年之后,1985年之前出生的人群都已进入40岁年龄段,按照刘渊的分析,这一部分人的购房率也将大幅减少,这则意味着,改善型产品也将失去购买力。

除此之外,目前在很多三四线城市人口呈现净流出趋势。数据显示,在2010至2012年期间,全国房地产平均价格上涨约10%的背景下,人口增速为负的15个三线城市中的蚌埠、开封、十堰、韶关、茂名、南通这6个城市房价逆势下跌。

“现在来看一线城市相对安全,但长远来看也未必,从我们监测到的数据来看,目前北京、上海的人才外流现象也比较明显。”

楼市回暖成共识

今年以来,中国中央和地方政府相继出台政策,促进住房消费。一线城市及部分热点二线城市住宅市场量价回升显着,而部分三四线城市尤其是西部、东北的一些城市,市场反应相对滞后。

专家认为,目前房地产市场回暖已形成共识,但是回暖持续时间还有待观察。

新华社报道,去年“9‧30”政策和今年年初的“3‧30”政策,有效降低了首套和改善性需求的购房门槛,带来了成交量的阶段性回升。

中国国家统计局最新数据显示,1至4月,全国房产销售面积同比下降4.8%,降幅比1至3月收窄4.4%。销售额同比下降3.1%,降幅收窄6.2%。

销售额降幅小于销售面积降幅,这意味着与去年同期相比,房价整体处在回升态势。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,目前来看,在各方面利好影响下,北京市新房市场未来几个月成交均价仍会出现结构性上涨。

同时,备受投资者关注的一线城市豪宅市场趋于活跃,1至5月上海单价在10万元以上的住宅,成交超过60单位。

另外,过去几年部分三四线城市盲目供地开发,部分住房产品存在品质低且同质化严重问题,住房消费回归理性后,这部分房子自然少人问津。中国房地产研究会副会长胡志刚说,这样的城市房地产市场面临结构调整。

“有些城市现在的在建规模依然很大,销售速度跟不上库存增加速度,库存压力不降反升。”

 

南洋商报官网 | Nanyang Siang Pau Official Website
南洋商报有限公司版权所有 | Copyright © Nanyang Siang Pau Sdn Bhd
Solution Powered by