李义廉:增长虽放缓 大马房市没泡沫化


(吉隆坡20日讯)随着政府祭出数项打房措施,我国房市趋缓,没有出现泡沫化的迹象。
房地产评论家李义廉提出,在政府2013年祭出几项打房政策后,我国房市从牛市到增长逐渐放缓。
对比2013年出现10个州属的销售量和价格呈现“满江红”,尽管2014年的产业价格走势出现好转,但是目前的交易量仍属于减少的。

他认为,一个市场若趋向泡沫化,应会出现价格攀升且交易量仍不断上升,但国内的房市交易数据没有呈现这样的情况。
他是昨晚在马华大厦主讲《房产业的寒冬已过?2015年下半年大马房产趋势》讲座时这么说。
谈到大马市场是否往泡沫化的情况发展,李义廉指泡沫化的趋势应该是人人都在追着购买房产,而市场无法降温,最终因为投机者无法偿还,而被迫脱售,那时就会形成房市泡沫爆破。
“但是大马在2012年和2013年就做了几个措施,成功降温。”
可负担房屋供需失衡
李义廉虽然点出大马的房产短期内不会出现泡沫化的情况,但也点出国内出现可负担房屋供需失衡的问题。
他说,在建筑商不断高喊要“高端大气上档次”的时候,中等收入群只能“硬着头皮”买进这些高价的房屋。
他坦言,目前出现问题的地方在于供应的都是高档住宅,而这也让市场缺乏可负担房屋,而投资者也变得更为审慎,想要找一间价格合理的房屋。
其中20万令吉以下的房产,目前看似只要建商有供应,市场就能够吸纳。只是,目前的情况是这价位的房屋供不应求,而20万至50万令吉的住宅的供应量也有些变动。
50万令吉以上的高端住宅虽然出现放缓,但其幅度已经逐渐平稳,而李义廉对此的分析是这个价位的住宅房产有一定的市场。
节省成本 建商更爱商业房产
目前在上市公司担任企业拓展经理的李义廉也说,虽然国人大多偏好投资住宅房产,但其实建商更喜欢建商业房产,因为能够省下很多的成本。
目前建商卖住宅已经非过去一般的只是卖一间空屋,不能只有洋灰地,就连地砖都是要有讲究的,才能吸引投资者。
他说,现在的建商已经非如过往般的卖房子,已经上升到卖“生活方式”,甚至较新的房屋计划已经上升到“城中城”的阶段,无需走出小社区都能够完成衣食住行的需要。
和商业房产不同的是,国人对配套式的电器、家具、甚至地砖都有要求,建商不是轻易安装写ABC品牌就能够满足投资者的需求,成本相对高。
“ABC牌子还不能,要买东芝(Toshiba)。地砖尺寸1乘1还不可以,现在的人喜欢2乘2。”
反而是商业产业如店铺,对商家而言是利润较高。
尽管如此,但在6成房产交易都是住宅房产的情况下,住宅相信也将继续大行其道。
下半年房地市场会出现的现象
1.中价房产纵横2015
2.热点地区继续受落
3.跟随政府发展政策
4.二手房产备受关注
5.高价房产面临挑战
6.有地房产魅力依旧
7.综合项目未来趋势
消费税无碍投资住宅
虽然消费税被指可能对房产价格有所影响,但分析员认为这不阻碍国内投资者偏爱的投资住宅的趋势,料今年的房产投资将继续维持住宅交易分量占总交易额过半的趋势。
若根据2009年开始国内的交易量分布图,国人最喜爱投资的房产为住宅产业(60%左右),紧随在后的是农业产业(20%左右)、商业产业(10%左右)、发展产业(5%左右),最后才是工业产业(3%左右)。
李义廉认为,消费税的落实其实不会影响国内投资者的偏好,预料今年下半年房产交易主要市场还是在住宅和农业等行业。根据2012年至2014年的数据,其实这五个产业领域的成交量在2013年都是负增长,但住宅、农业和商业房产在2014年都出现正面增长,只剩工业和发展产业的成交量仍然不如往年。
根据产业市场报告,我国在2000年时期的市场吸纳率达34%,而2011年开始就出在40%以上的幅度。此外,他认为,目前市场上主要影响价格的因素在于供需平衡,而大多热点地区的产业价格都仍然维持高居不下,打房方案并不会造成太多的影响。


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