7专家把脉 房市严冬已过?

配合一年一度的南洋产业展热身活动,《南洋商报》请来了产业领域专家,包括发展商和房地产代理,为国内房市未来走势把脉。

上一期课题主要围绕在如何满足年轻人的可负担房屋需求!

这期将与读者分享整体趋势、消费税如何影响产业市场、发展商该如何应对高成本时代,及未来产业旺区。

少了投机市场更健全

随着消费税开跑,我国产业市场进一步“冷却”,不少人都在期盼,房地产市场严冬已过,展望回暖的一天。

怡克伟士(EKOVEST,8877,主要板建筑)董事经理拿督林景清相信,市场现阶段的变化只是暂时性,买家买惯了没有消费税的房屋,所以消费税执行后还是会稍微迟疑。

他还说,现在包括买家及银行都采取观望态度,但随着捷运工程2017年竣工,相关地段都会被带旺,这段调整期不会维持太久,相信最长是一至两年。

马星集团(MAHSING,8583,主要板房产)总财务长郭盛进也赞同,但相对一年至两年,他更乐观,相信国人在习惯消费税后,房产投资情绪会在3至6个月内回暖。

他指出,尤其是年轻的首次购屋者。只要地点好、有能力,看到对的房产还是会下手。所以,近期马星集团的房产计划亦着重可负担房屋。

Chester房地产项目总监马子爵也说,每个新措施执行初期一定会有缓冲期,观望心态一定会有。

可是人都是健忘的,过去新措施执行后,过半年或一年后都会淡忘,需要适应或过度期,但暂时性的影响还是在所难免。

首季是传统淡季

经验丰富的产业经纪国际地产有限公司(GS Realty SdnBhd)主席兼执行董事饶安昌说,消费税的影响,不局限于房地产,而是全国各个行业。

他指出,从过往经验来看,其实每年1月到4月的产业销量都会稍慢,主要是因为家庭开销比较大,算是传统上的淡季。

因此,他认为,今年一月到现在的行销和销量等各方面影响都不大。预计,一般5月至6月市场就会回温。

“大部分发展商也会选择在这段期间推出新计划,届时市场就会再旺起来,动力维持至年底。”

展望今年趋势,饶安昌相信全年销量最多跌5%至10%,下半年动力料复苏。

“毕竟消费税不会影响住宅房地产,顶多是发展商购买建材时成本增加。但一些税务仍有下调空间,相信明年房屋价格也不会涨太多。”

消费税没影响外资情绪

大马产业机构投资金融副总裁潘荣德说,消费税确实影响到消费情绪,但对外国人来说,大马房产还是一样便宜,不会让他们却步。

他指出,产业市场外资购屋者的交投仍相当活跃,销量还是很惊人!

MCT集团(MCT,5182,主要板房产)行销及办公楼租赁高级总经理张荣宝认为,消费税对住宅产业销售的影响相对小。

“如果有对的房产,又刚好符合预算,我觉得,购屋者不会因为消费税而不买等待已久的理想房产。”

至于供需问题,林景清坦言,目前市场可能有供应过多的现象。但他认为,政府推出多项大型基建及大吉隆坡计划,其中包括建造马新高铁,很多地段前景都相当好。

再者,房产买卖价格向来看信心,一旦买家调整好心态,相信购兴就会回扬。马子爵认为,衣食住行为人的基本需求,只要有人就需要屋子,即使不买也要租。

“且若以数据衡量,总人口持续增长,就一定会制造出需求。”

外资钟情主题式房产

近年我国产业也吸引外资关注,尤其柔佛依斯干达特区也吸引了不少中资发展商入驻。

潘荣德说,他常跟外国投资者接触,发现近期来马寻找房产的趋势,倾向具主题式、有概念的房地产,比如说养生医疗保健等与旅游相关的项目。

“毕竟其他国家公寓已很多,所以不需再来大马找同类型的房产。”

说到保健类型产业,他举例:“外国房产有蓝卡保健计划,每栋公寓或社区内都有24小时诊所服务,即使夜半紧急需要看诊,也可致电医生。这是一个趋势,而且中国已有这类型的房产计划,本地发展商也可考虑朝这方面概念去展开新计划。”

潘荣德也建议发展商不再只是为了建而建,反而要推出新概念。其中,我国推行的第二家园计划是很好的渠道,潘荣德透露,成功吸引许多中国买家到大马置产,而不到发达国家申请绿卡。

“因为我国生活水平相对便宜,适合移民及迁移前来经商,且手续非常简便,甚至提供10年免签证福利,相当不错。”

他说,外资眼中的热门景点还是在大吉隆坡。

热衷发展综合城镇

九十年代,我国产业市场发展以去中央化(decentralization)为主轴。当时发展商纷纷主打在距离吉隆坡30公里范围内,发展面积1000至3000英亩的城镇。

张荣宝说,甚至还有产业发展计划远到50公里以外,如武吉布伦东(Bukit Beruntung);那个年代也非常流行高尔夫球场。

2000至2008年的产业发展潮流,他称为“升级市场”(upgraders market)。这时候推介的产业大部分是豪华排屋、半独立式和独立式等洋房为主,也流行发展综合型城镇。

2009年至今,则被誉为“增值市场”(enhance market)。

“现在区区20英亩的面积就可以发展综合型城市,如I公司(IBHD,4251,主板产业股)在莎阿南的i-City城镇,及MCT集团的One-City,小小面积,发展总值却可高达50亿令吉。”

以前森那美(SIME,4197,主板贸服股)在梳邦再也的旗舰发展计划,面积达3000英亩,发展总值才20亿令吉。

他预见,2015年后,大马产业市场将出现两极化,即吉隆坡市中心的产业价格会去到超级高端,周围地区则趋向大众市场。

“吉隆坡市中心的产业价格需外资等来持续推高,这样才能带动吉隆坡周边地带的产业价格。”

产业价格料续扬升

目前,产业市场内,供应过剩情况确实存在,且产业价格也正处于盘整期。加上消费税推行,不少购屋者都采取观望的态度,所以短期产业市场还是看淡?

但林景清认为,产业市场的基本面依然健全,长期内,价格将继续趋扬。而且,消费者会慢慢开始接受消费税,并习惯消费税的存在。

他坚信,市场因消费税放慢投资步伐,只是情绪反应,一旦做好心理准备,接受消费税,房屋买气就会开始恢复。

且长期内,吉隆坡和巴生谷的产业市场仍由大吉隆坡的发展计划支撑,且政府也大力发展捷运和轻快铁等基本设施,都是产业市场的长期支撑因素。

饶安昌说,吉隆坡和巴生谷的土地越来越少,长期内,产业价格不会下滑的。

尽管最近有打房措施,产业市场短暂回温,但,像土地交易等竞争却非常激烈,一片地,就可吸引10个发展商竞标。

现在进场捡便宜货

出席者坚信,房市目前放缓只是短暂的调整期,房价长远还是往上。林景清说,目前只是个调整期,到某个阶段购兴会回扬。

“有本钱的人现在买进,便会是日后赚钱的机会。但很多人一直等待,看到真正想买的房产时却已没有便宜货了。”

MCT集团(MCT,5182,主要板房产)行销及办公楼租赁高级总经理张荣宝直指投资者过虑,观望太久,实则会失去机会。

“很多人左看右看,看了很久还是在看。”

但是,市场走势不会等人。

有捷运,住得远没问题

张荣宝认为,隆市房价飙涨没有坏处;届时,本地人可继续分散,住在近郊区,即便距离隆市50公里以外的巴生、士毛月和汝莱等也无大碍。

“大马人的生活方式和中港台等大城市也不一样。早上会到城里上班,但放工后,会倾向于在城市外围,生活环境更好的住宅区居住。”

张荣宝补充,发展商最近频频在旧区推介新的发展计划,产业价格和素质都高,也协助推高当地的产业价值。

“如马星集团近期在吉隆坡甲洞华友花园(Taman Wahyu),也带动了该区房价。”

潘荣德则补充,而且吉隆坡的土地也受到许多外国人青睐。因此产业价格料在需求不断下维持。

交通打通城市命脉

古人是靠河流打开城市命脉,现代人则依靠高速大道、捷运和铁路等。

是的,郭盛进就认为,这是未来发展的主轴。除了可负担房屋,他认为,未来无论是以地点、价格等种种考量,第一点是围绕着基建设施如大道、高铁、捷运等,这些基建经过的地点都是热点。

第二点则是最后是在有地房产方面的保安措施,所以马星集团,接下来会推出更多围篱保安社区(Gated&Guarded)类型的产品。

捷运高铁带旺沿线产业

90年代,我国注重高速公路的发展。现在政府更大力推动捷运、轻快铁和电动火车等的发展。

此外,隆新高铁若建成,到时候也将改变整个吉隆坡市的景观。

张荣宝相信,届时可以吸引更多来自新加坡的公司,在吉隆坡成立办事处。因为相对新加坡,吉隆坡的租金价格较低,可吸引更多商业活动。

“有了隆新高铁,吸引高铁线上的外州的人口如麻坡,到吉隆坡来工作更加容易。

“因为回家乡更快速方便,届时,更多人会把吉隆坡当做是周日栖息(weekday shelter)地,在家乡有个周末居家(weekendhome)。”

那么吉隆坡的产业也不愁没有租客了,就可以填满。

聚集人气最重要

首都是国家的核心,只要有物流、人流、商流,钱就会流。

张荣宝解释,早期吉隆坡的机场位于在新街场(即将发展为马来西亚城市)。当时,物流朝向联邦大道,工业发展需大块平地,带动八打灵再也、双溪威及莎阿南发展,去到巴生港口。后来,在梳邦建立机场,聚集物流及商流后,自然又聚集人潮,向当地找商机赚钱。

至于未来哪一个方向会继续兴旺?

张荣宝认为是大吉隆坡的西南部。原因无他,就因为西部有港口,南部有机场,符合了“物流”的条件。

“吉隆坡东部主要是山脉,而且主要是住宅区,缺乏就业机会。北边,曾因盛传将兴建机场而红极一时,但最后机场却建在南边。”

“我们要看以大吉隆坡为中心,还有哪一个地区拥有大平原,可以大规模发展,供城市转移,不必问风水师,都知道西南部最好。”

此外,以就业机会来看,张荣宝说,大吉隆坡计划下,3个地区将吸引许多跨国企业,即吉隆坡城中城,吸引油气及金融领域、八打灵再也有物流及制造业,接下来就是赛城的科技与资讯工艺。且有隆布大道(MEX)等高速大道,去到市中心,仅需短短半小时。

一条龙服务 助控制成本

当市场疲弱,产业需求不高时,产业发展商就会面对无法抬高产业售价的窘境,因此只能从控制成本着手。

张荣宝认为,如果无法控制土地成本,建材又受到令吉贬值的冲击,就必须另想它法,控制建筑成本。

“否则的话,产业价格太高,市场接受不了。”

现在发展商要节省成本,很多都提供“一条龙”服务,将大部分的工序,都变成内部处理,自己设计、直接到中国采购建材、建筑,甚至是销售都是内部资源完成。

这些工序若都减少依赖外包,至少都可节省10至20%成本。

“以前赚幅要20至25%,但现在行情不好,我们的产业赚幅即便15%都可以接受。因为我们在设计、采购和建筑都已节省了成本。”

现在发展商最注重建筑讯息模型,讲究在建筑活动开始前,设计阶段起,就必须有正确的设计和资讯,减少错误。

“因为在建筑期间任何更动都会造成工程变更令(variation order,简称VO),一个变更都将加重建筑成本。”

且他说,设计师若能根据标准的建材尺寸来设计,建筑时就可以减少不必要的浪费,因为不标准的设计,都要额外的费用。

模块建筑既快又好

使用模块建筑,不但大幅减少建筑错误,更加速建筑工程速度。业者认为,在手工人才缺乏的情况下,预铸的建材更精准,成品更完美,有品质获保证。

张荣宝说:“以前发展商一个月建筑一层楼层,现在用模块建筑,4天即可建好。”

他还说,尽量使用本地人才,设计等至少都可节省2至4%。

消费税冲击建材开销

郭盛进说,虽然住宅产业不受到消费税影响,但建筑时发展商还需支付一些消费税,成本肯定也会遭受到消费税的冲击。因此,建筑成本的消费税,对发展商来说,是很大的挑战。

不过,为了控制成本,该集团也放眼达到符合经济规模,更谨慎的成本控制,最终目的就是不要把消费税成本转嫁给购屋者。

林景清说,无疑,消费税推行将推高发展成本,但发展商是做生意的,都是“贵来贵卖”,即便发展成本上扬,一般都将转嫁消费者。

另外,针对很多人甚至产业顾问公司都建议发展商,把焦点转向发展可负担房屋。但他认为,发展商若将一些土地转换成可负担房屋,牺牲掉的赚幅,也是要转嫁到其他类型的产业。所以这边厢有可负担房屋,另一方面,别的产业还是得面对涨价的情况。

况且,目前市场上,太便宜的产业需求不高,大部分购屋者都会要求生活环境比较好的产业。

首购族,别怕

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