钱途屋语:先了解才进场

越来越多人开始投资房地产,尽管目前是淡市,但进场的还是大有人在。

这一期,让我们一起探讨房地产投资的话题吧!

1.地点是成败关键

人们的投资经验显示,投资房地产的成败关键,和产业地点息息相关。

首先,产业和商业区、学校,及餐馆之间的距离,住宅区的公共交通系统是否完善,都是住户在决定入住前所关注的事项。

另外,产业所在的住宅区是否备有完善设施,如停车位、良好保安系统、交通设施系统等,都会影响产业价值。

若是所投资的产业若是公寓,那么在出租单位时,公寓备有的设施和景观都能为产业增值。

2.收入来源

一般上,投资房地产的收入来源主要是租金。出租产业时,必须先设下投资回报率目标,并且持之以恒。

这是一项长期投资,因为出租产业或单位后,短期内是无法看见明显回报的,且潜在的投资风险不小。

而一般上,有地产业价格会比公寓价格来得高。

但,从投资回报率角度来看,比较有地产业每月回报率,公寓每月回报率较高,租金收入也相对更为理想。

因此,产业价格无法真正反映出产业投资回报率是否理想。

3.增值空间

投资房地产,除了通过出租产业获取稳定收入,屋主可通过产业买卖,从中获利。

一般上,屋主购买产业后都不急着出售,反而会等待数年后才出售该产业。

在等待期间,屋主投资回报将来自于产业租金。

数年后,若该产业市价已达屋主投资目标,屋主就可选择出售该产业,换取更高回报。

当然,若想要从房地产买卖中获利,目前所购买的产业必须具备增值潜能。

4.左右增值因素

永久地契有地产业价值,一般上鲜少会贬值。因为购买有地产业时,屋主拥有该土地的拥有权。

随着城市化发展,土地在我国变得十分珍贵。因此,有地产业一般市值较高,在投资角度来看,有地产业相对具增值潜能。

另外,拥有租用地契的有地产业价值,因为土地租赁期有限,所以会直接影响产业市值。

此外,屋主若要更新租用地契,延长租地期限,必须经过许多冗长的法律程序,且存在着许多不定因素,将影响整个更新过程。因此,屋主持有租用地契产业时间越长,租赁期限越短,市值会越低。

若租用地契产业的屋主是短期投资者,且产业租赁期限少于70年,我们不建议屋主继续持有该产业超过10年。

屋主可在持有该产业5年后出售产业,以获较理想的利润。

5.须注意维修费

有地产业的维修费主要由屋主决定。

即使有地产业建在围篱社区内,屋主还是必须负起本身产业维护与维修责任。

相反,公寓维护与维修,取决于公寓管理层。公寓管理层必须定期为公寓进行维修工作,确保产业安全,设施都保持良好状态。

无论是有地产业还是公寓,产业维修非常重要。

一个没有定期进行维修的产业,市价会一直贬值,这将大大的违反房地产投资者最初的投资目标。

6.套房公寓(studio)适合小投资者

投资房地产并不只是属于大型投资者的游戏,小投资者也可作房地产投资。套房公寓将会是小投资者的首选产业。

首先,套房公寓市价相对于一般的公寓市价格来得低,是许多白领族都可负担的产业价格。

部分套房公寓建于商务产业之上,届时,单间公寓的价值和楼下的商务活动息息相关。

若楼下的商务空间是良好零售活动,为公寓住户提供良好的生活环境和品质,那么,该单间公寓的价值将会有所提升。

相反,若商业活动为住户生活带来负面影响,屋主还必须不断寻找新租户续租,那么,该单间公寓的价值将会持续贬值。

7.发展计划与建筑阶段

当购买建设中的产业时,买家必须注意发展商的发展计划与建筑阶段。

普遍上,购买发展后期的产业价格,会比发展前期的产业价格高。

因为发展商在发展初期,以各种考量拟定产业价格。这些产业价格往往无法反映出产业的真正市价。

若买家有意购买建设中的产业,却错过了发展前期的购买时机,可向已在发展前期已购买该产业的屋主认购。

因为屋主开价往往比较公道,可能比起同时候,发展商的开价还要低。

总结

在决定投资房地产时,我们必须谨记自己设下的投资目标与最初目的。

以下是我们综合投资者投资经验后,为产业投资者提供的建议。

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