首购族,别怕

“房产领域的后消费税时代”圆桌会议

日期:2015年5月15日
地点:《南洋商报》总社G1会议室
主持:《中国报》执行编辑罗依薇
出席者:
怡克伟士董事经理拿督林景清
马星集团总财务长郭盛进
auctionguru.com总执行长谢廉义
国际地产主席兼执行董事饶安昌
大马产业机构投资金融副总裁潘荣德
MCT集团行销及办公楼租赁高级总经理张荣宝
Chester房地产项目总监马子爵
列席者:
《南洋商报》执行总编辑冼慧欣
《南洋商报》华商总经理郭奕顺

随着政府多项打房措施,加上消费税开跑,我国产业市场开始“冷却”,房屋价格指数逐渐下滑。

根据国家产业资料中心(简称NAPIC),去年末季,房价指数全年增长7%,较2013年9.6%和2012年12.2%显着放缓;而首季数据也显示,多州交易量和成交值双跌。

产业市场过去几年炙热的交易盛况,难道一去不回?等待投资第一间房子的年轻购屋者何去何从?

配合本月26日至28日举行的南洋产业展,我们请来产业领域专家,为未来的房市走势把脉。

政府打房,银行收紧贷款条例,加上消费税时代来临,自去年,我国产业领域显着放缓;即便消费税开跑前,市场内也难掀起购屋潮。

NAPIC数据显示,国内多州,首季住宅产业交易量和交易值持续回软;这情况,令业者担忧,首购族更是不知如何是好。很明显,潜在购屋者倾向观望,房市已进入盘整期。首购族是产业市场最大的潜在买家,但有能力负担的屋子不多,到底该再等待,还是该先进场?

聚焦大众房屋

政府连番打房措施出炉,包括重新征收产业盈利税、控制贷款对估值比率(LTV)、提高外国人购买产业的底价至100万令吉及废除发展商承担利息计划(DIBS)后,房地产买气显着回缓。

尽管种种数据显示,产业供应没有过剩,反而是供应不足,却还是有很多人苦叹买不到房子。

尤其明显的是首购族,似乎寻遍整个市场,都难以找到合心意,更重要的是合价码的心水盘楼。

对于许多年轻人苦叹找不到适合的房子,MCT集团(MCT,5182,主要板房产)行销及办公楼租赁高级总经理张荣宝这么形容潜在买家:“四处都是美女或美男,却没一个是我老婆或老公!”!

目前身处房价高涨的年代,买房本来就不是轻易的事,如今加上政府使出的辣招和银行收紧房贷银根,买房对首购族来说,似乎是遥不可及的梦。同时,2008年至2009年后,很多发展商都把焦点放在,“升级房产市场”,瞄准要提升家园的购屋者。

但房市已进入盘整期,而新周期应该是时候脱离几年前主攻“升级”投资者的市场策略,张荣宝表示,发展商正在回归到倾向于大众市场(mass market)的房产种类。

“投资者市场”难持久

马星集团(MAHSING,8583,主要板房产)总财务长郭盛进认为,业界会持续探讨,如何迎合可负担房屋市场需求。

Chester房地产项目总监马子爵则认为,产业市场总不能永远成为“投资者市场”,最终必须回归需求最大的大众市场。

“投资者不能永无止境的购买产业,因为若无法出租,市场一定会慢下来。所以一定要回到最主要购屋族群的需求。”

可以预见,未来会有更多主攻首购族的房产;所以,之前苦于找不到理想家居的年轻人,不必慌张,机会很快就要到了。

最大市场 瞄准首购族

市场调查显示,市场上最大的潜在购屋者,莫过于年轻首购族。郭盛进说,人口年轻,尤其很多年轻人投入职场打拼,首购者是个不可小觑的市场。

“我相信,有能力的年轻首购族,只要地点好,看到合适房产还是会下手购买。”

近期内,马星集团的房产计划亦着重价格介于50万令吉至100万令吉间的可负担房屋就是此原因。

解冻DIBS助居者有其屋

在2008年之后的大牛市,虽也有发展商建造可负担的房产,但面积却很小,450平方尺要价30万令吉至40万令吉,平均尺价并不便宜。

要协助首购族,业者认为,这方面需要政府的干预,让发展商建造更多可负担房屋。

怡克伟士(EKOVEST,8877,主要板建筑)董事经理拿督林景清认为,政府应该协助首购族拥有自己的房子。

为了打压房产投机活动,政府之前已禁止发展商利息承担计划(简称DIBS),但他认为政府应重新开发开放这计划给首购族。

“目前的产业价格涨幅实在太快,少了这个机制,恐怕很多首购族无法赶上产业价格增长率,无法拥屋。”

他解释,10年前,20万令吉在吉隆坡可能还可买到双层排屋;但今天,双层排屋价格高达达80万令吉,价格翻了4倍,但购屋者的薪金却没有大幅增长4倍。

张荣宝也有同感:“90年代年轻人毕业出来工作,一年至两年可有能力买房,现代年轻人工作3年至5年未必买得起…中国也面对的大问题。”

高价屋过剩可负担屋太少

业者认为,供应与需求不符,才是导致许多购屋者观望的主因。市场内,高价房产供应过剩,缺少可负担房屋。张荣宝指出,眼下的房地产市场,可以说是产品供需失冲,也就是业者提供的并非购屋者需要的。讲得白一点,这里指的是可负担的房产。

他说,有的住宅单位售价是可负担,但面积却很小,近乎只能容纳一人,就形同可负担,但不宜居住的产业。

“很多人认为供应过剩,但我看来却是需求过多。”

他表示,市场买气不振是因为很多人观望态度:“但不少人观望很久都还是在观望。”

若说市场供应过剩,问问身边年轻人“你有多少间屋子?”他会告诉你:“四处都是美女,没一个是我老婆”。

“有些人甚至觉得没本钱,连示范屋都不敢进。若说供应过剩,这些年轻人岂不都应该有房子了吗?”

无力供房加剧空置现象

马子爵则说,从数据来看,房产的供应实际上是不足够的,无奈,常常就会看到新楼出现空置的现象!

他以雪隆区为例,每年新增长人口约12万人,根据NAPIC数据,2013年,政府批准的新住宅单位仅约1万3000个。

若单纯的以这数字来分析,原本市场很容易就可消化这些房产的供应,我国理应不会出现产业泡沫化的现象。

假设12万新人口,其中四分之一将组织新家庭,所需的新房屋单位,3万户家庭比对1万的供应,还是不足。

惟令人意外的,四处可见不少空置单位,马子爵不排除,是因为还有很多人无力供房,多人挤在一个租借单位所致。

定价80万以上销路放缓

首购族占市场比例大部分,但融资却是令人头痛的问题。马子爵说,这群人收入水平介于每月3000令吉至5000令吉,但八打灵再也、白沙罗、梳邦等比较热门地点,屋价至少80万至100万令吉。

“若贷款90%,一个月的供款是4000至5000令吉,根本不可能买得起。”

因此他预见,陆续还会看到80万令吉以上的房产需求放缓。

“热门地点,一般年轻首购族即便想买也买不起,所以相反,价格低于70万令吉的产业,销售速度就可能会比较快。”

房贷太严谨专才难买屋

拍卖专家安德集团执行董事谢廉义认为,银行目前实施的放贷条件太严谨,严重程度已抑制到真正的买气。

他指出,有些在外国工作的购屋者,因为在马没有银行记录,即便是专业人士,却往往无法申请到贷款。

他认为,这种乖离现实的作业方式,反映出国内银行有太多严谨的贷款条件。

马子爵认为,银行应放宽贷款条件,比如只要有持续收入证明,有能力供房就可批准。他举例:“我一些客户,拥有固定收入,且能力也符合特定产业,但因为工作属于合约式,就被银行拒绝贷款。”

加快买基本盘保未来

这5年来,产业市场是前所未有的“超级牛市”,若想要再看到同样的盛况,可能要到下一辈子才会看到!

张荣宝总结,产业是个“斗长命”的游戏。就像香港人常说的:“上一代,没有破烂房子,下一代,你休想有一间鸽子笼。”

张荣宝解释,最近,产业价格飙涨,旧古仔(Kuchai Lama)以前价值9万令吉的单层排屋,短短几年就被推高到50至60万令吉。

而以前比较低级的组屋等,原本价值才区区的7万令吉,就被推高到30万令吉;这种价位,都是短短5年内,由市场所创造出来。

他认为,这都归功于上一代所建立的“基本盘”。

“一些屋主遇上好时机套现后,不但可解决一些贷款,还可到别的地方置业,甚至不必向银行贷款。”

说到更长远,若要衡量一个人的资产净值,产业还是最实际的计算方式。且在我国,对银行来说,最值得信赖的抵押品还是产业。

因此,他鼓励年轻人,一定要寻找自己的“基本盘”,必须从符合本身经济能力的大众房产开始入手。

他还说:“土地越来越稀少,产业供应有限,旧古仔(KuchaiLama)不会变成‘Kuchai Baru’。”

先买小屋再换大房

万丈高楼平地起,尽管鼓励年轻人买房,但张荣宝强调,必须有了一个基础,才能一步步升级,购买更大更贵的房子。

“就像以前我们一出到社会工作,先开摩托车,在升级一辆车子,再慢慢升级到更大更高级的车子。”

因此,他认同打房政策,甚至认为应该加重打房措施,才能遏制投机分子继续炒房。

现在屋价高达每平方尺2000令吉,未来可能增值到每平方尺2500令吉。但年轻人连每平方尺250令吉的房子可能都买不起,要如何去接手这些高价房屋?

年轻人必须建立基础才能一步步提升,小屋换大屋,最后还可能成为投资者接班人,营造一个永续的产业市场。

综合城镇成首要考量

一个房产项目要成功,需全面发展的综合城镇计划,将吃住玩乐的元素都集合在同一个地点!

也就是说,综合和完善的生活机能条件,是你投资房地产时的重要考量。

张荣宝解释说:“首先,最好可以吸引公司或办公楼进驻,才可为零售业者凝聚人气,带旺整个社区,单单只是单座办公楼缺乏人潮及泊车位,相对回酬低,也乏人问津。”

他以谷中城为例,2万5000人的工作人口,午餐时间一人消费10令吉,商家一天的营业额可达25万令吉,一个月就达到400万令吉,周末的人潮反而是额外获利。

且他指出,这些办公楼租约至少6年,都出租给跨国公司,建立了稳定的基础,吉隆坡中环也是另一个好例子。

相比投资店屋,以目前商店的高价位来计算,一栋价值300万令吉的店屋,租金至少需1万5000令吉才能回本。

若转手卖出400万令吉,下个店主的租金就要更加高!试问,有多少小商家付得起这么贵的店租?

因此,他相信,产业市场最终都必须回归大众市场可负担房屋,让年轻人居者有其屋,同时培养未来的房产投资新力军!

商居两用 靠谱吗?

很多人都说,2009至2012年入场的购屋者,都赚大钱!

但张荣宝看到另一个潜在问题:“2012年进场价格就显得有点高,且这段期间,很多购屋者买的大部分产品都是未经过市场考验的产品。”

“比如SOFO、SOVO等,都是没有历史的产品,所以我很质疑这些产品的潜能,真能有高租金?”

另外,他指出,未经市场测试的产品,还有分层零售购物中心或商业中心。

“目前产品很多,但未看到多少个是做得有声有色的。”

投资在未经市场验证的产品,如果无法出租,业主能否守住长达6月以上是关键。

若财力不足,业主无法守得住半年,最后最大的问题,可能就是违约而遭拍卖;当然,目前的情况还是看不出来,是否会有更多房贷变成坏账,还是未知数。

贪优惠导致债台高筑

之前涌现的SOHO、SOFO、SOVO等公寓,都是年轻人在买。这些买家本来只有能力买一间,在各种优惠和零头期配套下,买了3间,等于债台高筑。

张荣宝指出,很多商居两用的房地产项目,事实上并不够综合,也就是说生活机能不足。

他说,很多这类项目不像谷中城(MidValley)那样,有足够的办公人潮支撑商店,所以很容易就会陷入难看的局面,例如白天都无人,而晚间都变成夜店。

“试问人流复杂的地方,又有多少人会租住?”

房产拍卖年轻化

拍卖专家安德集团执行董事谢廉义则说,拍卖的确有年轻化的迹象,但目前为止,优质房子还是可以卖出,拍卖屋还是有人接手。

他解释,站在拍卖的角度,今年开始至消费税过后,拍卖数量反而越来越少。

“这个现象有可能是因为二手屋市场太好价,银行拍卖前,屋主已从二手屋市场转手,避免遭拍卖。”

他指出,目前全国拍卖屋的数量,从过去2年平均每月2000个至3000个单位,减少一半至今年到现在平均每月1000个单位。其中,高档房产及地皮拍卖更是少之又少,反而中低价位房产比较常见。

不过,谢廉义说:“一旦公开拍卖,即便是中低价位房屋,同样抢手。一般拍卖会,可达成交易的房产数量可达40%至50%。”

至于消费税推行后的影响,商用房产需缴交消费税,住宅房产则不需要,所以商用房产会受到影响,但是整体而言对拍卖市场影响不大。

慎防租金回酬陷阱

目前市场上的SOFO、SOVO售价不便宜,每平方尺至少500令吉,甚至高达1000令吉。

张荣宝反问:“租金回酬要达4至5%,每月租金若没有2000至4000令吉,如何应付供款?”

他指出,一些发展商承诺月租可达2000令吉,但这都没有之前的交易记录验证。

他表示,这些产品的供应量很高,即将完工的量更大,是市场未知的风险!

“话说回来,如果年轻人可支付如此高的租金,倒不如自己也买一间自己供?”

出租给外国专才吗?人有这么多?

张荣宝指出,城中城和满加乐,就面对供应过剩的窘境,但是,这些地方的购屋者是富裕人士,有能力守住,那些产业反而只是停放资金的管道之一。

银根收紧

最近银行贷款条件收窄,有人形容这如同下雨收伞,又或是加一脚,为打房助兴。到底银行贷款松紧,对产业市场有什么影响?

购屋者应该如何应对?

林景清:市场放缓元凶

林景清说,最近银行贷款条件收紧,确实犹如雨天收伞,让市场非常困扰,也是目前产业市场放缓最大的“元凶”。

他认为,虽然银行收紧贷款条件可打击房产炒作,但这情况若持续太久,也可能会对整个市场带来风险。

若市场买气低迷太久,我相信可能会陆续看到更多工程搁置的情况,因为一些小型发展商的发展计划若缺少买家,恐怕无法支撑太久。

同时,购屋者买房时,也要谨慎选择信誉良好的发展商,避免财务实力不足工程搁置。

郭盛进:如同一刀双刃

郭盛进则说,银行最近收紧房贷条例,无论是贷款申请、产业评估都非常严谨。他表示,这举措确实打击了投机分子,本地产业市场也有冷却下来的现象。

产业价格的涨幅也从20%左右,下降到单位数增长率。

不过,他认为,有经济能力的人,还是会继续买房,因此并不会太过担心。

饶安昌:只瞄准投机客

国际地产有限公司(GSRealty Sdn Bhd)主席兼执行董事饶安昌补充,虽然目前银行放贷严谨,但相信必须还是会推房贷等,毕竟这是他们的业务。

他表示,若银行完全不借房贷,未来2至3年内,恐怕就会冲击银行的业务表现。

“购屋者也不一定要只是向本地银行借贷,我认为许多外资银行包括华侨银行、大华银行甚至花旗银行(Citibank)还是非常愿意为合格的购屋者提供房贷。”

他相信,银行还是会贷款给年轻人购买可负担房屋,而收紧的部份主要是瞄准投机分子。

至于最近估价师的估价可能不及售价,购屋者若不满,其实还可以寻找不同的估价师的意见。

饶安昌也认同:“毕竟银行还是要做生意,所以贷款时,还是会谨慎遴选,尤其是纪录良好的首购者、小商家等,相信贷款不是问题。”

张荣宝:谨慎走得更远

银行对于房屋贷款的态度,张荣宝认同是较谨慎和小心。他说,银行业最近审核和批发房贷的确比较谨慎,那是因为担心有人滥用贷款便利。

他认为这是对的做法,因为如果不遏止炒作,对于市场未来的整体发展不利。

“比如一个人短时间内忽然拥有很多房子,非常吓人!”

据悉,最近,在零头期等优惠下,有人甚至一下子就买了5间房子。他说,有经济能力又真正需要房子的人,银行迫不及待,“昨天”就把钱借给你了。

马子爵:一刀切不妥当

马子爵也说,银行贷款条例的确拉紧了很多,对首购族也是如此。

“我不见得银行会宽容对待首购族,政府的打房措施和银行贷款收紧是一刀切,几乎所有人的受影响。”

然而他认为,买不买到房子,产业价格只是其中的原因,银行最终看的,还是购屋者的收入水平和偿还能力。

“像我一些顾客,他们不是没有收入,只是属于合约,没有固定收入来源。申请贷款也不获批准。”

而且现在的年轻人,如果有价位10万令吉左右的产业,他们也不会想要买,都会去追求生活环境比较好的产业,但价格却要从50万令吉起跳。

此外,政府的打房措施下,相比,住宅产业算是比较宽容,商业和投资性质的产业更难获得贷款。

量力而为 要能守业

如何确保房贷申请获批?

林景清说,要避免遭银行拒绝贷款,尤其首购者,购屋时要量力而为。

首先要对的地点,不要买得太远的地方的产业。接着不要买太大间,最后就是房屋的价位,必须是自己可以负担的。

他提醒说,审核本身的负债能力时,不单单是考虑每月供款。

林景清认为,购屋者还要考虑是否有能力,在若经济不好导致失业或有任何紧急事情,无法工作时,有紧急基金应对,持续付款。

“这是守住产业的能力。另外,我建议若要更轻松获得贷款,先整理好本身的现金流,比如做好现金流管理,以前贷款比率占现金流40%,现在可降低到30%。”

这样,可确保不会举债太高,更容易获得贷款。但,有危机就有商机,尽管银行贷款条例紧缩,但因房产市场放缓,有闲钱的买家反而可以乘机入场,说不定可捡到便宜货。

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