霹雳商场 淡中带旺

纵观2014年,各地房地产市场放缓,霹雳州也不例外,新推出的楼盘减少。

但在这淡市中,商场建设却非常活跃,去年就有4栋新商场竣工,业界认为这些商场是整体房产市场的催化剂,有助带动周边房屋及商业单位价格。

很多人都说,霹雳州的房价比不上其他州属;然而去年却有更多商场竣工,包括太平广场、太平永旺购物中心、吉辇中环广场及怡保佳邦园宜康省。

产业服务及估价局(JPPH)发布的《2014年产业市场报告》指出,这4栋新商场合共7万6859平方米;另外尚有7个商场,合共4万7546平方米在兴建中,而规划中有8栋商场,合共面积6万2172平方米。

霹雳州原有64座商场,总面积80万9168平方米。

州内去年居次活跃的市场是办公楼,新推出项目共7项,为市场增加额外的1万5255平方米空间,另有一项,面积约1311平方米尚在筹备中。

虽然住宅房产一直房地产市场最活络的领域,但业界认为,商用房产,包括商场和办公楼,催是住宅市场的催化剂。

周边产业价格飙涨

霹雳房地产代理商公会主席黄俊雄受《南洋商报》访问时对商场的活跃感到乐观:“一个区域开设商场后,多半会刺激区内产业价格,无论是住宅或是商业单位,价格涨幅约30%。”

他说,某个区域公布会建设商场,一旦工程开始,在半年内可以发现周边的产业价格飙涨起来。

“通常大型企业是预先经过调查,认为符合人口条件和具有市场潜能才会投资设立商场,这类地区自然也吸引投资者,无形中带动产业趋势。”

对比去年,今年各行业都担忧消费税影响市场,不过黄俊雄却认为,一旦消费者逐渐了解消费税,房市就会回温。

他认为,目前来说,二手住宅市场更有希望在下半年突围。

“我觉得二手产业会比新房产占优势,原因是二手产业的价格不受建材成本严重冲击,新产业需要计算高企不下的建材成本在内,房价因而被推高。”

今年6利好护航

今年以来,各地房市明显放缓,一些新楼盘买气相当淡静,但对霹雳州来说,并非没有利好。

产业服务及估价局的报告点名6个利好,未来有望带动房产市场,尤其是创造更多新需求,包括阿曼再也湖城(KLD)、阿罗邦苏收费站周边项目、一马房屋计划、南霹雳项目、新增民航航线及皇家柏隆公园开发计划。

预计15年竣工的湖城,就设在国油大学及斯里依斯干达玛拉工艺大学附近,地理位置上占尽优势。

政府为了解决国人居房问题,在各地推行一马房屋计划,当中霹雳州多地就将有3220间住宅新供应。

配合苏丹依德理斯教育大学安顺分校的建设,政府将在建设5000个一马房屋单位。

另外,阿罗邦苏项目将有助链接该镇至南北大道,南霹雳发展项目、皇家柏隆开发计划及新增航线将吸引更多投资,制造更多住宅需求。

农业发展地需求高

去年,霹州共有4万4791宗产业交易,年增3.1%,而交易总值87亿1000万令吉则微升1.4%;2013年时共有4万6234房产易手,总值85亿9000万令吉。

但各次领域表现好坏参半,农业和发展地增长1.8%和19.6%,相反,房屋、商业和工业则下滑3%、16.7%和28.9%。

去年有6间新酒店建竣,分别分布在怡保、太平、打巴及美罗,为游客提供多达418个房间,相对2013年只有4间新酒店。

同时,农业地段价格整体稳健上扬,尤其已进行提升道路和水利工程的地区,包括吉辇稻田地增加3.2%至24.3%。

去年共有4宗农业地交易,分别在马登巴冷、拉律马登、江沙和下霹雳。

住宅最好卖 房价仍走高

整体上,住宅依然是房地产市场遥遥领先的领域,去年占霹雳州总交易量60.9%;其次是农业28.2%,商业7.3%,发展地段1.9%,工业1.7%。

普遍上,房价依然稳定上扬,去年末季的屋价指数比2013年上场了11.9%尤其排屋单位。

黄俊雄认为,在霹州尤其是怡保,发展商推出的产业计划以房屋占多数,证明市场仍有需求,只是买气在短期内受影响。

他说,比起其他州属,霹州的房价相对偏低,是吸引游子返回家乡置产最大因素。

“这可从每年新年期间推出的新产业计划反应看出,一些销售额可达50%,让人鼓舞。”

去年市场减少推出新单位,2013年有6884个单位,去年只有5709个单位;但认购率47.5%,或售出2714个单位,却比2013年的40.5%略佳,排屋单位更占据66.9%(3822个单位)。

报告指,去年州内竣工房屋同比增加9.6%,但却有1055个竣工单位未出售,总值2亿9638万令吉,,比2013年的1045个单位,总值1亿7672万令吉略高。

另外,去年推出的新项目按年增加了32.1%,唯兴建中房屋仅有1万599单位,比对2013年1万1594单位减少8.6%;而兴建中但未售出的单位有4307,按年减少了7.6%。

商店新供应萎缩26%

新建商店也明显下滑,去年竣工数量同比下降47.9%,兴建中单位减少63.8%,新计划减少25.7%。

但以价格来看,一些靠近策略地区如市中心、工业区和商业区的房屋纷纷增值。

去年共352个竣工的店铺未售出,同比减少约10%;总值1亿4858万令吉,则比2013年的1亿1928万令吉增加了24.6%。

兴建中店铺有1130个单位,按年增加了13.5%;但未售出的则从181个单位减至42个单位。

去年,州内有几项重大的交易,商业单位方面有美露拉也的迈丁霸级市场、佳邦的宜康省及和丰水上假日城“同发超级市场”。

办公楼租用率95%

霹雳州办公楼行情同样看俏,统计指出,州内216栋办公楼共60万6680平方米,租用率维持在95.1%。去年唯一建竣的美露卡苏丽娜大楼,提供5021平方米办公空间,行情同样不俗。

另一方面,数据显示,霹雳州内商场零售空间租金,也有不错表现。

例如怡保百利广场的租金就上扬了7.7%至13.2%;益丰购物中心的2楼单位租金增12.5%,公积金局大厦的办公室单位租金也调涨3%。

新建竣工厂卖不出

众多次领域中,工业用房产去年表现最差,报告指,去年州内建竣、78兴建中和48已推介但未动工的工厂,一间都没售出。

这分别比2013年21单位(兴建中)及30已推介但未动工的单位增加,显示工业产业供过于求。

去年竣工和兴建中单位有所下滑,分别减少了15%及2.5%,然而推出的新项目增加44.4%。

高教学府激励店租上升

租金行情方面,许多地区的屋租和店租,都受到高教学府或学院的激励,节节上升。

产业服务及估价局点名玛拉工艺大学、苏丹依德理斯教育大学、国油大学、翁姑奥玛工艺学院和拉曼大学为重大利好。

在一些特选地点如怡保白兰园的店租和排屋租金,就因为翁姑奥玛工艺学院、苏丹阿都拉曼学校及依祖丁莎宗教学校的激励而上升不少。

策略性地点的商店租金明显提高,比如怡保市中心的战前店铺,转手价码介于45万至85万令吉,原因是靠近城市转型中心(UTC),以及”小印度”区店铺翻新。

外围如太平和曼绒等市中心的租金,也有明显上扬,例如曼绒商业中心的三层店铺,受附近的霸级市场如永旺、巨人和特易购激励,去年租金就比一年前增加了18.9%。

地面店铺租金去年经历了不俗增长,例如江沙市区的地面占铺月租就高达3300令吉至4400令吉,甚至比怡保吉灵当商业中心的2100令吉至4000令吉的行情更高。

南洋商报官网 | Nanyang Siang Pau Official Website
南洋商报有限公司版权所有 | Copyright © Nanyang Siang Pau Sdn Bhd
Solution Powered by