房产经济学:第11计划与可负担房屋 梦想和现实的差距

第11大马计划的宣布,象征大马已迈入2020年宏愿的最后一段路程。

但缺乏基础建设和经济前景蒙尘,让市场对政府雄心勃勃的计划,感到半信半疑。如今,社会上的许多问题仍未获得改善,第11大马计划是否真能带动可负担房屋的需求走高?

在抬头仰望星空的时候,人们往往忽略了脚下的坑洞。

第11大马计划的梦想与现实的差距,是否可在最后5年内拉近,是对政府和私人界的一项重大考验。最终,大马能否达成提高人均所得的目标,解决人民房产购买力不足的问题,将是未来数年最为瞩目的焦点。

上周,首相纳吉正式揭开了第11大马计划(11MP)的面纱,通往2020年宏愿的最后一张地图,终于呈现在大家眼前。

最让人感到鼓舞的是,政府将在5年内,致力提高40%最低收入社群(B40)的收入翻倍,从2537令吉提升至5000令吉。

这项计划可让B40的收入每年约增长13%,同时,预计可促使270万个家庭受惠。这将促成新兴的中产收入阶层,从而推高可负担房屋的需求。

理财教育应纳入蓝图

大马政府将通过技职和专业教育来提升人民的教育水平和工作能力,达到收入增长的目标。而我也希望政府将基本个人理财教育纳入发展蓝图当中,教育新兴的中产收入阶层理财观念。

乍眼看来,11MP似乎终于开始正视和解决大马人民购房能力的问题。然而,在一片叫好的呼声当中,我却无法感到鼓舞,因为并没有太多可行的方案来帮助这个问题。

最近,我们REI集团对大马的实际家庭收入水平作了一项调查。根据调查结果,我们发现大马存在缺乏低价房屋的问题,这影响了近600万低收入族群,相等于20%的大马人口。

假设每个家庭拥有3.5名成员,表示共有超过171万个家庭,正面临着没能力购买房屋的困境。至于占人口60%的中产阶层,也同样难以找到具备合理价格的产业。而这个问题,究竟该如何解决?

最近,我有幸参与亚洲策略与领导研究院(ASLI),共同举办2015年可负担房屋峰会。在峰会上,来自政府机构、私人界和专业领域的代表,针对大马迈向先进国所面临的阻碍与难题进行相关讨论,以探讨解决方案。

“可负担房屋”被滥用

可惜的是,私人界与公众代表却互相指责,把责任推卸到对方身上,并没有真正地寻找出创新和实用的方案。

另一个问题是,雪兰莪州的可负担房屋在移到其他州属后,很可能就不再是“可负担”的了。我认为,在“可负担房屋”已被滥用,而且众说纷纭的情形下,我们应该重新思索,为这个词设下合理的定义。更重要的,我们应该追溯最根本的问题,即购买力的形成,这样才能达到根治的效果。

财富与收入分配,构成了公众的产业购买力。也就是说,我们必须正视提高人均所得的方案,这也符合11MP的目标。

但能否在5年内达成提高人均所得的目标,依然是市场关注和怀疑的焦点。

产业项目勿迎合投机者

我在上一篇专栏《房产领域的南移趋势》中,阐述了产业发展往巴生谷南部和西部扩展的趋势。

土地价格昂贵,推高了巴生谷产业售价。但在雪兰莪南部和西部,地皮价格仍处于合理水平。因此,随着买家将目光转向这些区域,寻找合适的可负担房屋,当地的产业需求也大幅走高。

在加影、万宜、士毛月和龙溪等地,高级住宅单位和有地房产如雨后春笋般涌现,以极具竞争力的价格,获得买家青睐。

未来数年,各个家庭能够用少于50万令吉的价格,买到900至1300平方尺的产业,拥有本身的梦想家居。

基建催化南移趋势

政府也正规划和兴建各地的基础建设,有望进一步催化这股南移趋势。包括捷运(MRT)、轻快铁(LRT)和快捷巴士系统(BRT),都是推动南部发展走廊稳健发展的因素。

当然,基础建设还包括学校、医院和商业中心等,这些是组成永续发展的重要元素,也正是南部区域所缺乏的。

随着这股趋势的发展,将吸引投资者的目光,但同时也会招致投机者的觊觎。

我希望发展商的产业项目专注于真正的买家和长期投资者,而并非迎合这些投机者的贪婪之心。

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