隆槟光环不再‧东马急起直追 砂公寓红火

过去几年,公寓发展项目有如房市的“当红炸子鸡”,一推出市场即大受欢迎,销售量标青,尤其是在土地资源稀缺的吉隆坡市中心和槟岛。

惟在去年此美景已不再,认购率也开始放缓,预料未来的数年,尤其是在黄金地段的奢华公寓,会面对租金和入住率的压力。

可是专家却看好东马,预计砂拉越将“接棒”,维持去年的红火趋势,继续在公寓房产市场发光发热。

知名房产顾问威廉氏、达哈与王(CH Williams Talhar&Wong,简称WTW)预计,巴生谷的房地产市场,今年将失去“必胜光环”,在全马的表现也将平平无奇,尤其是公寓房产。

但该公司最新出炉的“2015年房产市场”报告,却指东马的公寓市场将是全场最火红的区块,尤其是在砂拉越古晋和民都鲁。

两年内增加50%供应

报告指,古晋的公寓市场一枝独秀,将持续上涨势头,随着2014年的1000多个单位推出市场,另外逾5000个单位已动工,料将在未来2年提升额外50%的供应。

这些项目的公寓单位面积介于1000至3000平方尺,取决于不同地点、家具装潢和单位面积,月租可达1500令吉至3000令吉。

“古晋的公寓价格将在今年继续增长10%至15%,甚至高达每平方尺700令吉,如Sapphire和Lagenda项目。”

此外,在新项目推出市场的一年内,公寓的认购率普遍维持在50%至70%。若属更易负担的单位,如每平方尺房价低于400令吉,销售额将更理想,举例Stutong区的单位,推出不到一个月就全数售罄。

公寓

古晋认购率强

WTW预料,在2015年,古晋在高级公寓也将持续享有强劲的认购率,且房价也会进一步攀升。另一方面,民都鲁的公寓也出现需求殷切的迹象,新项目争相推出,包含多款设计概念和不同单位面积,来迎合市场饥渴的需求。

去年,诗巫涌现多个新公寓项目,其中,可饱览拉让河(Rajang)与伊干河(Igan)180度优美景观的Waterfront Residence,尤其受注目。竣工后,此高耸的公寓项目和完成升级工程的城市广场(town square),将重新改改诗巫市中心的天际线。

亚庇6千单位将竣工

至于东马的沙巴亚庇,目前的公寓供应约6000个单位,多数在今年竣工。

这包括亚庇时代广场(Times Square)的第二阶段-The Loft项目的A座和B座(265个单位)、Peak Soho(208个单位)和Prince Tower(109个单位)等。

WTW说,整体而言,公寓价格处在上升趋势,尽管下半年的二手转售市场交易活动稍微放缓。去年推出的新公寓项目,主要是攻中档或高档市场。

“尽管银行放贷条例收紧,导致2015年的认购率势头或稍微放缓,惟考虑到过去数年的市场非常活跃,加上地价和建筑物成本增加,故公寓价格不大可能会滑落。”

排屋

砂黄金地带仍升温

WTW指出,在砂拉越,坐落在偏郊区的新项目比较活络,尤其是兴旺的次级地区,如马当(Matang)、石角(Batu Kawa)和摩拉端路(Jalan Muara Tuang)。

和其他州属一样,在砂州,排屋也是有地房产中最受欢迎的类型,特别是双层排屋,接下来是半独立式洋房。黄金地带房价持续走高,双层排屋突破50万令吉,而半独立式洋房则要价至少100万令吉。

去年,砂州新入市楼盘认购率进一步放缓,但包括次级市场在内的交易量则持稳。

“随着消费税(GST)实施进一步拉高成本,料2015年,古晋的房价继续攀升,在房屋销售方面,则会与去年一样,都有走软迹象。”

亚庇市场持稳

在2014年,我国多个州属的有地住宅房产市场都开始有走软的迹象,惟整体仍算持稳。但若相较2013年,就少了新项目推出市场,这情况也发生在东马房市,尤其是沙巴亚庇。

去年,在亚庇推介的有地住宅发展项目不多,新项目主要都是双层排屋,且多数都距离市中心约10公里之外。

市区二手屋受热捧

坐落在靠近市中心或发展成熟的邻区的较旧住宅项目,则大受热捧,尽管租金相对平稳,惟预期的租金回酬则被压低。

新项目供应有限,尤其是在黄金地带或发展成熟的地区,因为多数新项目都远离市中心。

根据目前的状况推测,料亚庇的有地住宅区块将继续持稳。

WTW报告称,砂拉越有地住宅领域则持稳,交易量和房产价格都稳步攀升,尤其是黄金地带房产料将保持升温的势头。

民都鲁上半年则有新项目延迟推出,也有发展商降低销售目标,惟相信此区将受益于砂拉越再生能源走廊(SCORE),料将吸引外籍人士,甚至是移民劳工的青睐,激励住宅项目的需求。”

办公楼

古晋商办无看头
亚庇租用率趋高

特定用途办公楼(Purpose-built offices)仍是多数企业的最爱,尤其是在主要市场的大城市如巴生谷、槟城、柔佛、亚庇和古晋。

去年,办公楼领域持稳,料今年将回弹深具看头。

在亚庇,特定用途办公楼的总面积约620万平方尺,“新成员”包括位于里卡士的沙巴教育局大厦。

WTW指出,亚庇办公楼的平均租用率令人满意,企在90%以上,较上一年来得稳定。

报告称,亚庇的办公楼租金每平方尺介于2至2.50令吉,较为新颖的旗舰办公楼(signature offices)租金则可飙至每平方尺3令吉。

店铺发展项目除外,去年并没有新的办公楼项目推出市场。

“未来,相信特定用途办公楼的市场价值将稳定上扬,因为新办公楼和商店铺的推介价也普遍上升。”

租金回酬约5至6%

古晋的办公楼领域不大有看头,因为租金回酬只有约5%至6%,租金停滞不前,每平方尺停留在2.80至3令吉之间,若坐落在中央商务区(CBD)之外,租金更低。WTW预计,今年古晋的办公楼领域将淡静无生气,料过了2015年,才可预期一些新元素刺激此领域。

用途多元空置率低

在古晋,去年没有新办公楼竣工,只有数个充作展示厅的新建筑物推出市场。

目前,古晋的办公空间供应维持在约450万平方尺,包括1栋楼高4层的办公建筑物,前身是中央合作社银行(Koperasi Central Bank),现已化身为一栋精品酒店。另外,达雅广场(Dayak Plaza)已施工一段日子,可是仍未建竣。

办公大厦混合发展

一些已推介的新办公建筑物皆为混合发展项目,如楼高18层的Baitul Makmur、朝圣基金中心(Tabung Haji Complex)和Gala City的办公大厦。

朝圣基金中心将会是一个融合了酒店和办公中心的大厦,楼高10层,办公面积约1万7300平方尺,料整个项目在2017年竣工。

Gala City的办公楼则楼高6层,预计将出售1万3000平方尺,售价约每平方尺460令吉。

特定用途的办公楼领域持续稳健发展,空置率低,通常只有约10%,因为多数的办公空间都由政府,或官联企业所占据和使用。

酒店

游客减少
沙酒店业低迷

虽然去年是大马旅游年,可是沙巴拿笃却因为绑架案件而导致人心惶惶,游客止步,进而直接影响酒店业,平均入住率从60%跌至50%。

游沙巴的旅客也跌4.5%至323万人。

政府加强东海岸治安

另外,斗湖也因为治安问题,导致酒店入住率跌跌不休,一蹶不振,尤其是仙本那度假村。

WTW认为,此低迷不振的趋势,料将持续到今年上半年,并预计政府将加强东岸海域的治安。

迎来新五星级酒店

另外,亚庇即将迎来的亚庇新世界酒店(New World Kota Kinabalu Hotel),就位于加拉曼星(Karamunsing)的SKYCITY混合型商业发展项目内。

此5星级的酒店是Rosewood酒店集团耗资兴建的,是东马首个新世界(New World)品牌的酒店项目,料有400间客房和套房,预计在2018年建竣。

多家酒店陆续建竣
古晋前景看俏

相反地,古晋今年的酒店领域则备受看好,多家酒店将在今年和未来数年陆续建竣。

在中央商务区,也有许多以旧商铺和办公楼改建的新民宿、精品酒店和廉价酒店。

即将在今年建竣的新酒店有360Waterfront酒店,建在默迪卡广场(Plaza Merdeka)上,楼高8层的商务和精品酒店,共有290间客房。曾经遭搁置的酒店项目Majestic Tower兴建进展速度佳,料在今年底竣工。

另一个重要的发展项目则是坐落在机场路(Jalan Airport)的朝圣基金酒店(Tabung Haji Hotel),预料在2016年建竣。

它将提供182间客房,楼高9层,还包括一个会展中心和办公讲台(office podium),且酒店获得清真(Halal)认证。

古晋的酒店房价稍微上涨,因古晋在旅游宣传中,被打造成“砂拉越必观光的城市”,进而吸引许多游客前来,也激励酒店生意。

厂房

古晋厂房
价格狂飙50%

WTW预计,砂拉越今年的工业房产领域将继续保持活跃,无论在交易价格或租金方面,都能维持上升势头。

由于原棕油价格自去年开始挫跌,沙巴拿笃以棕油为主的工业房产领域,料将在今年走势疲软。

在古晋,去年的工业房产价格大幅上升,预计将在今年维持涨势。半独立式的工业单位价格已突破100万令吉的关卡,过去几年的价格则约70万令吉,狂飙了约50%。这种状况可从最近推介的RH Park第三阶段中看到。

去年推介的耀杰商城(Regal Corporate Park)位于古晋北区的三马连市镇(Bandar Samariang),是个相对发展较未成熟的地方,也是此区首个工业园。

首阶段提供109个半独立式单位和13个联排单位,价格每单位从87万8000令吉起跳。此项工程料在2年后建竣。

新厂设计时尚

最近推介的工业房产多数是半独立式单位,且设计概念更为时尚,如把展示厅设计在单位的前方。无论在租用率、认购率和租金,古晋的工业房产在2015年都趋向稳定。

沙数工业园增值

在亚庇,主要的工业区地点如下南南(Inanam)、哥隆邦(Kolombong)和亚庇工业园(KKIP)都增值了。

在亚庇工业园内设备完善的工业区块,发展商的售价为每平方尺28令吉,二手市场则是每平方尺29至33令吉,需取决于地点、面积和形状等,曾有交易价高达每平方尺36.50令吉。

过去数年的新工业发展项目有限,进而激励现有的工业房产纷纷增值。最新推介的轻工业发展项目为Big Wheel工业园。

由于亚庇是沙巴的分销中心,无论是工业地段、建筑物或货仓都享有极大的地理优势,道路状况佳,且非常靠近码头,进而使这些工业房产价值飙升。

然而,拿笃对工业房产的需求,主要依赖于棕油领域的相关活动,由于棕油种植地段短缺,没法再扩大发展,导致棕油领域已没有上涨空间,故发展商也看似短期内不会推出新工业项目。

商场

美里‧民都鲁‧零售店租金提升

WTW指出,零售领域将继续稳健成长,只是市场上的交易活动或会减少。

随着数个新商场即将建竣营业,相信砂拉越民都鲁和美里的零售店铺租金将进一步提升,惟平均空置率也将随供应增加而扩大。

在2014年,美里迎来新商场——地宫城市广场(Permaisuri Imperial City Mall),此楼高7层的高级购物中心就坐落在美里中央商务区,可出租的净面积达30万平方尺,提供112个零售单位,租金介于每平方尺6令吉至12令吉,租金回酬则是4.5%。

在民都鲁,数个零售商场发展项目正如火如荼进行中,料市场更具竞争力,这些零售商场项目包括时代广场(Times Square Mall)、商业广场(Commerce Square)和民都鲁百乐城(Bintulu Paragon)。

民都鲁商场的租金介于每平方尺6令吉至15令吉,租金回酬为4.5%。

古晋新商场竞争激烈

古晋方面,目前有多个商场正在兴建发展中,料将在2015年或2016年竣工。

建竣后,将会为古晋增加174万平方尺的零售空间,惟也担心零售领域的饱和状况,因为相较过去几年,购物中心的租用率已有下跌趋势,料此趋势将继续蔓延。

由于新商场的出现将加剧市场供应,料租金竞争依然热烈,为了吸引新租户和保留旧租客,租金预计将不会超过每平方尺20令吉。

租金多年没涨

根据近期推出的零售单位,发现价格的上涨空间不大,多年没“涨价”,依然不高于每平方尺2000令吉,甚至还比几年前稍微下滑。

另一方面,亚庇目前的零售商场空间总共有480万平方尺,今年会迎来两个主要的零售商场,包括在亚庇时代广场的Imago(80万平方尺)和Riverson Walk(11万4000平方尺),两个商场都距离在森布兰(Sembulan),两者距离仅在步行范围内。

在二手市场交易的零售商场单位有限,而坐落在中央商务区的零售空间,无论在价值和回酬上都稳定。亚庇着名的零售商场租用率都企在80%以上,表现良好。

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