房市是时候撤“辣”?

为了压抑房市过热,近年,亚洲多过政府持续祭出“辣招”。

今年2月底,香港政府再次出“辣招”防止楼市过热;一个月后,中国大陆却偏偏开始“撤辣”,放宽房贷政策以刺激楼市回暖。熟悉中港楼市的本地房地产界人士,自然掀起一番讨论。

然而香港楼市进一步“加辣”,中国楼市却开始“撤辣”,新加坡楼市会何去何从?

今年至今,中港两地的房屋政策相继曝光,自然牵动亚洲主要房产市场人士的神经。

为了防止楼市过热,香港金管局2月底再出“辣招”,进一步压低多数房屋的贷款比例。

但另一方面,中国政府却频频为房市“解辣”。

分析员相信,中国政府过去半年来频频出手为楼市“注水”,相信是为了“保七”,即将今年的经济增长维持在7%的水平。

去年,中国的经济增长只达到7.4%,是自1990年以来的最低水平。

中国两度降息推动买气

由于房地产占国内生产总值的20%,政府因此被迫进场干预。

自去年11月以来,中国中央银行已经两度降息以推动买气。

3月30日,中国中央银行、住建部、银监会发出联合宣布,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,在购买第二套房时的首期付款比例,由原本60%降低至40%。

随着中港政府频频出招,业界人士也非常关注该国打房措施的未来走势。

今年初,有业内人士呼吁新加坡政府“撤辣”,其中呼声最大的是额外买方印花税(Additional Buyers’Stamp Duty,简称ABSD)和房屋贷款与价值比率(Loan-To-Value,简称LTV)顶限。

根据新加坡《联合早报》,新加坡产业发展商公会(REDAS)的新任会长陈佩强认为,新加坡政府实施ABSD的做法,与政府推动外来投资以刺激经济、为国人制造工作的努力背道而驰。

“一些能为国人制造工作,在世界各地也有众多居住选择的外国投资者,现在觉得自己在新加坡不受欢迎。”

另外,随着各地中央银行近来接二连三减息,显示各国对经济前景不乐观。

于是更多人开始认为,新加坡政府或许会提早取消或者放宽部分的房地产降温措施。

新加坡房产濒临过剩

新加坡产业发展商公会(REDAS)会长陈佩强早前就发出警告,如果房地产降温措施没有节制,可能造成价格出现意想不到的狂跌。

根据他所提供的数据,新加坡的房地产目前正处于房地产周期中的下滑周期,去年底的空置率近8%,相等于2万4000个空置单位,这比1998年空置率达9%高峰时,多出54%。

他表示,根据过去的经验,新加坡可能很快就陷入供应过剩的局面。分析员估计从今年至2019年,新将有超过7万5000个私宅单位完工,这些未来供应很可能造成私宅空置率创下新高。这将造成租金和房价进一步下挫。

“对屋主来说,他们的投资将受到严重打击。当屋主和业者无法售卖或出租房地产时,资金就被困牢,导致资源无法妥善运用。一些人可能被迫售卖房地产。这是政府、发展商和资产拥有者包括屋主,所不愿意看到的情况。”

迟早会放宽
时间是关键

其实,市场人士相信,新加坡政府迟早会对本地楼市“撤辣”,问题是什么时候而已。

几个月来,大多数人似乎较倾向于认为,该国政府应该会等到今年底,也就是大选之后(假设大选在8月份的金禧国庆庆典之后,也就是9月、10月才举行),才会取消或者放宽部分的降温措施。

一名市场观察者指出,官方数据显示,房价从2013年的高峰其实只下跌6%,新加坡的房价仍然很高,政府没有理由现在就急忙进场“救市”。

高档私宅市场的实际价格虽然下挫至少20%,但是,有能力购买高档公寓者,都是一些相对富裕的人士。

“大选在即,相信政府不会为了解救这些‘有钱人’,又或者为了让外国人买得起本地的房子,而撤销降温措施。”

新加坡金融管理局早前已放宽新元货币政策,促使该国经济学家进一步下调对该国今年的经济前景看法。再加上许多房地产业相关行业,包括建筑业、房屋经纪业、房贷业等,相继传出不利消息。

市场人士开始猜测,该国政府是否会跟着中国政府的脚步,通过“撤辣”来拉动经济增长,力图“保三”?

外资看好复苏
唱好高档公寓

鉴于房地产市场逐步冷却,市场持续呼吁新加坡政府放松打房措施,希望房地产市场“软着陆”。

不过,最近,一些私募基金开始进军新加坡高档住宅市场,例如黑石集团(Blackstone Group)一口气买下21Anderson公寓34个单位,以及Paterson Suites公寓18个单位。

111Emerald Hill的16个公寓单位,据说也被一组新加坡投资者联手整批买下;这些投资者似乎已经下注,赌高档住宅市场将在短期内复苏。

新加坡城市发展执行主席郭令明上个月也放话,唱好高档公寓市场。

“我相信高档市场应该会在短期内,一年或者两年内转向,三年或者四年内蓬勃起来。”

未来几个月的经济发展局势,相信将是“转向”的主要关键。

另一方面,不但发展商、买房者和卖房都在观望,政府相信也在寻找最适当的“撤辣”时机。

香港续打房
不敌中国客

香港在今年初继续大撒“辣椒粉”,主要是因为尽管政府连续七轮打压,这座紫荆花之城的房价总是在成交量缩减后,再掀一波升浪。

根据香港金管局,当地中小型住宅价格在去年下半年又涨12%,加上香港家庭负债占当地生产总值的比例持续上升,达到64%历史新高。

这令当局担心,一旦楼市出现重大下调,将会影响银行体系的稳定。

为了防止楼市过热,金管局2月底再出“辣招”,进一步压低多数房屋的贷款比例。

其中最受关注的是第一次对低价房“下手”,价格在700万港元(约322万令吉)以下的中小型住宅单位,最高房贷比例由房价的70%,缩减至房价的60%。

由于香港的房屋交易量超过70%是以700万港元或以下卖出,因此这次的楼市政策被媒体称为历来“最辣”,不但出手最重,涵盖范围也最广。

然而,更令人纳闷的是,消息传出后,香港首富李嘉诚位于香港将军澳日出康城的新项目“致蓝天”,以八折优惠开售,首次推出的740套单位在短短九小时内抢购一空。

港股大起推动房市

香港股市在中国投资者大量涌入的情况下大涨,更为香港楼市带来暖风,将股市获利投入香港豪宅市场。

分析人士也预测,这会激励今年香港楼市销售创纪录,政府打房措施似乎未能压抑中国投资者的房产需求。

随着港股近期大涨,香港房价已较2008年上涨一倍有余,房屋中介称,尽管港府尽最大努力抑制楼市过热,香港豪宅销售依然火爆。

且房价上涨的压力可能引发民众的不满,当地房价已经升至很多人无法承受的高度,要求政府考虑出台新举措的呼声日益高涨。

中原地产代理指出,香港富人需要找到存放资金之地,于是纷纷到港购买豪宅。

莱坊(Knight Frank)评估和咨询主管林汤姆斯则称,中国内地楼市放缓,也促使中国买家回到香港寻求更安全的投资。

增加供应平衡供求

香港运房局4月24日公布,未来3至4年,香港潜在新屋供应急升至7万8000单位,按季增加4000单位,也是连续第3个季度创历年新高。

香港政府近年不断增加土地供应,推高未来一手供应量。

业内人士指,供应创新高,动力主要来自已批出土地可随时动工项目。

数据显示,首季已批项目有多达2万1000单位,也是有纪录以来最多,按季激增6000单位,增幅高达40%,反映政府贯彻推售土地,每年建1万9200个私楼单位的目标已经达到。

同期的销售数字亦同步跳升,建筑中但已预售单位花高达1万个,按季急增3000个,升幅43%,同创历史新高。

扣除已预售单位后,建筑中的单位数目按季减少2000至5万1000单位,但随着可动工土地增加,最终潜在一手住宅供应仍然有增无减。

土地及新屋的产量和销量同时提升,有助楼市供求趋向平衡。

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