美国房价虚高 难回3年前荣景

尽管美国房价近期已到接近历史高点,但增长势头减缓,不可能再现过去三年的繁荣。

《巴伦周刊》报道指出,影响美国房价增长势头的原因,包括居民收入增长乏力、美国人住房梦发生变化,以及国人在职业不稳定的情况下宁愿租房。

美国的经济数据,好像是时好时坏,整体上算是有些指标呈现加速态势,但住房市场3年来的复苏却有放慢迹象。

全美房地经纪人协会(NAR)跟踪的数据显示,就业增长强劲、失业率下降、超低房贷利率及令人欣慰的消费者信心数据都不能够提高每月二手房销量。

最近几个月二手房销量按年比较,均不及之前500万套左右的水平,大多数专家对此深感意外。

金融风暴后,美国全国房价下跌35%,房地市值缩水近8兆美元(约28.72兆令吉),因此从谷底反弹,增长显著属正常。

美国房价继续向2006年的高峰攀升,但是增长过程既不会很容易,也不会是直线上升。专家预测,未来2年内,美国4%的房价增速属合理预期。

但接下来,2017至2019年的房价,增长势头料减弱。

投机活动结束

《巴伦周刊》4月一份报道,就形容美国房地产未来前景看淡。

报道说,美银美林策略师弗拉纳根说,购屋者的可支配收入增速放缓,加上专业投资者的投机活动已结束,相信美国房价就会开始下跌。

同时,动工的新住宅产业,降至2007年美国房地泡沫破灭以来低位,从2004到2006年,每年200多万个单位,降至2009年约50万单位。

标普道琼斯指数委员会主席大卫布利泽指出,这毫无疑问显示出房地产市场复苏势头开始减缓。

过去资料显示,当住宅产业动工量处于100万单位的水平时,美国经济总是处于衰退状态。

千禧族无力购房

美国房市前景黯淡有多个理由支撑,其中,有一种理论认为,收入不平等扩大使得千禧一代(1982-2000年间出生者)不能像父辈或祖辈那样,给房地市场加油!

这一群人是最大的潜在购屋者人口,却大部分被排斥在房市外,因为他们身负大学贷款,收入拮据,只能与人合租,或仍与父母同住,而非组建新家庭。

另外,即使这些潜在首次购屋者付得起头期,他们的选择也不多。

金融服务公司Sterne Agee产业领域分析员指出,房地产泡沫破灭以来,新建产业主要集中在升级版住宅或豪宅,针对首购族的房产较少。

官方最新数据也证实了这点,美国2月新屋售价中位数为27.5万美元(约98.72万令吉),二手房为20.3万美元(约72.87万令吉)。

Zillow最新报告显示,如果把房价分为高中低三个等级,售价最低的等级中有27%房子为负资产(贷款额超过房价),业主将不愿买卖。

种种原因,导致二手房市场中,首次购房者的比率降至28%,远低于正常历史水平的40%。

没有强大的首次购房大军,整个住房生态系统就没有活力。

而且由于首次购房者数量不够,其他人没办法卖小买大,提升住宅环境的买卖活动也萎靡不振。

二手房库存处不健康水平

在二手房市场,首次购房人的选择也不多。

遭拍卖单位不如前几年多,且这种多余库存已被投机的私募基金消化。

业界认为,除非显著加大新屋建设和供应,否则,很多潜在购屋者将因价格过高而被市场拒于门外。

NAR的数据显示,独立式住宅产业新屋的每年建筑量约为50万单位,与每年500万单位的独立式二手房、排屋和公寓销量相形见绌。

因此,如果不加大新屋建设,二手房未售库存将有限。

除非现有屋主卖旧买新,或将本身居住的房挂牌销售,自己转而租房时,库存才会增加。

不过,如果屋主转手时,下一个单位买的也是二手房,那么,库存将不致变化。

NAR最近一个月的月度报告显示,按照目前销售速度来看,库存仍处不健康的水平。

不忧房贷租比买好

为了鼓励买房,最近几个月,美国政府的确设法让首次购房人增加贷款。

比如,对信用良好的两房贷款担保首次购房人,首付款比例要求从20%降到只需要3%。

然而对很多人来说,即使考虑到房贷利息和房税扣减所带来的税收优惠,租房仍然是更好的选择。

且与美国房地产市场比较正常的上世纪90年代相比,租售比率,显示出房价仍然虚高约30%。

此外,美联储(FED)可能于下半年,将利率正常化,房贷利率将不可避免地上升,也是造成许多人买不起房产的一个因素。

美逾三分一家庭租房

尽管专家预计,未来3年,美国很多大城市房价,累计涨幅有望超过20%。但更多人也发现,美国人对买房的态度出现长期性的变化。

《巴伦周刊》指出,美国政府最新报告也显示出这现象,全国1.2亿户家庭的住宅产业拥有率,降低至64%。

这也是20年来的低点,意味着全国有超过三分之一的家庭租房。

美国产业拥有率最高是在2004年,房地产泡沫期间,达69.4%。当时,任何美国人只要想贷款都能贷,没有人会问你净资或收入多少?

但,那以后,租房市场增加了800万户家庭,而拥有房产的家庭则减少了200万户。

当然,这种转变有很多是迫不得已,因很多购屋者无法偿还房贷,被迫拍卖,转而租房。

千禧一代宁租不购房

虽说租房是最新趋势,但并非所有租房客都付不起20%的头期和承担房贷,才不购屋。

他们认为,选择租房是选择一种生活方式。通过租房,很多千禧一代或空巢家庭能更加方便地,搬到自己想去的城市。

芝加哥房地产巨头三姆泽尔很早就看好美国的租房市场。

1993年,他的房地产投资信托Equity Residential(EQR)上市时,在多个郊区拥有花园式公寓。

但,在接下来的20年内,他转向以市中心的公寓为主要投资。

该公司主要为了顺应年轻专业人士从郊区搬到大城市的趋势;如今在波士顿、迈阿密、纽约、华盛顿、旧金山和西雅图,拥有400多座公寓大楼,可出租单位高达10多万个单位。

不再向往郊区拥房

以前,许多美国人向往在郊区买一套白色篱笆环绕的住房。

但如今,40岁以下美国人的美国梦不再像过去那样迫切希望在郊区拥有住房,他们更加着重城市生活,和生活便利。

更想要住在城市,以便将上下班的时间缩短,同时还要文化娱乐设施都近在咫尺。

而且,随着郊区或市中心的房税大增,租房也变得划算。

且,各城市私立学校激增,满足了许多家庭的需求。

全球房地投资公司Colony Capital委托人路易斯认为,美国年轻人的想法也改变购屋思想,推动租房。

“正如很多人觉得,敲敲电脑就可招来一堆车,为何还傻傻的去买车一样。既然无法掌握未来5年的工作情况,为何还要节衣缩食攒头期,而不去租房。”

租金收入强劲

Colony Capital在经济萧条期间,大肆买入遭拍卖的房屋用于出租,如今该公司在凤凰城、拉斯维加斯、亚特兰大和丹佛已有2万多单位住宅产业,从中获得了强劲的租金收入。

诺奖得主:修护会贬值

耶鲁经济学家兼诺贝尔经济学得主罗伯特希勒,最近接受《巴伦周刊》访问时,指对美国的住房梦前景表示担忧。

首先,房地产泡沫期间,很多买家误以为住宅产业像股票或债券那样的资产。

他认为事实并非如此,住宅产业是不断贬值的消费品,虽然贬值速度比汽车要慢得多,但需要大量开支来维修与维护,才得以保持价值。

事实上,人们最多只能指望长期房价贬值速度与通胀一样,如1890至1990年美国房价研究的结果,正是如此。

罗伯特发现,以100年来计算,房价年增速超过通胀0.1%。

但他对美国人的住宅产业看法年度调查结果显示,人们越来越感到焦虑,美国人不再期望住宅产业价值逐年大增。

希勒从调查中推断,很多人不愿负担住宅产业所需的长期开销。

且显然,许多美国人因全球化和电子化所造成的职业不稳定情况所困。

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