狮城护航 捷运加持 依区富中求稳

首相拿督斯里纳吉刚结束新加坡官方访问,两国对多项建议达致共识,且一些之前提出的概念,如今更加具体。对两国的经贸和友好关系,这是一大里程碑,对房地产而言,同样是一个重要因素。

柔佛是离新加坡最近的州属,理应是最先受惠的据点。

趁着马新火辣蜜月之际,我们透过房产顾问公司威廉氏、达哈与王私人有限公司(CH Williams Talhar&Wong,简称WTW)的报告,看清楚柔州房地产未来走势。

纵然房地产市场自去年以来似乎淡静很多;但在南马柔佛州,却仍有不俗的支撑。

业者皆认为,有“新加坡因素”与依斯干达特区互相扶持,柔州产业市场未来前景依然乐观;唯一的不确定因素,是买家偿还房贷的能力。

WTW对此有更深入的诠释和解读。

新加坡因素一直是激励柔佛经济,尤其是零售和房地产的重要考量。

如今,两国首领刚结束官方会谈,多项建议和构思有了更具体的雏型,尤其是隆新高铁计划(HSR)的项目和马新捷运系统(RTS)。虽然说,隆新高铁会比原来预计的时间延迟两年,直至2022年才能完工,但长远效应却是难以估计。

依斯干达特区的发展获“新加坡因素”加持,业者皆认为,是决定柔州房地产势头的导因。

外资项目逾半数落实

展望未来,房产顾问公司威廉氏、达哈与王私人有限公司(CH Williams Talhar&Wong,简称WTW)认为,柔佛州除了公寓,大量有地住宅也会在不久的将来推出市场。

该公司提供的《2015年产业报告》指出,政府打房措施已近尾声,而且外资项目逾半数已落实的利好因素护航,柔内房价预料将保持温和增长。

有利的“新加坡因素”包括,未来会落实的马新捷运系统、隆新高铁计划、2014年4月两国建议兴建名为友谊桥的第三座大桥,以及新加坡多间官联公司过去陆续进驻特区投资,增加私人界和企业的信心。

市场饱和需谨慎

但该报告综合各类产业走势,要求投资者深思市场存在许多不确定因素,需要谨慎观察特区的可持续发展。报告提到,不久后许多新单位将建竣,买家能否从市场获得足够的租金回报,以支付贷款,以及转售市场是否已饱和,皆值得关注。

投资成本比狮城低66%

实际来看,新加坡投资者在依特区设厂成本相当低。

在新加坡,60年工业产业租赁,每平方尺成本约475至550令吉(190至220新元),但在特区投资永久产业,尺价却只需300至330令吉,便宜58%至66%。

此外,比起新加坡高昂的产业市场趋势,特区更吸引新加坡顾客和外资,作为他们首选的投资地点。

中小企转移生产线

这两年,更多新加坡中小企业有意转移生产线到柔州,相中的便是我国土地成本和新加坡的差距,足以直接影响他们的盈利和赚幅。

不久前,新加坡政府更号招更多中小企业往依区迁移,同时该国中小企业公会也积极扮演搭桥角色,协助愿意迁厂的会员公司到大马来扎根。

去年有地房产占82%

去年,新山的有地房产供应持续扩大至28万6809单位,以排屋居多,占总数的82%。

WTW统计,近期即将竣工的有地房产预计会有4万579单位,占现有供应的14%,而排屋依然最多,有3万692单位。去年,双层排屋平均二手价为每平方尺285令吉,相较2013年的交易价,增长了19%。新山建于比较早期的住宅区,例如彩虹花园的双层排屋最高转售交易价达每平方尺360令吉,其次是柏伶花园和实达英达,平均转售价为每平方尺250令吉。

新排屋售价增16%

报告显示,新建的屋业计划如武吉英达、五福城市和浩然山庄的双层排屋,去年的售价介于每平方尺360至400令吉,比前年增长16%。大部分新兴屋业计划属于围篱与保安式发展。另一方面,双层半独立交易价也取得7%的增长,相较2013年的每平方尺500令吉增长至530令吉。

其中,浩然山庄和East Ledang双层半独立的二手价最可观,每平方尺770令吉和700令吉,相较其他地区类似房产二手成交价仅每平方尺450至550令吉。

二手屋也受追捧

新项目方面,浩然山庄的双层半独立价位介于550至660令吉,远离城市的古来太子城,价位则介于270至340令吉。

整体而言,新兴屋业计划房价上涨趋势皆出现新的水平,一些既定的旧有住宅单位也收追捧。更多发展商配合政府,在未来推出更多可负担房屋。

晋身国际都市

从经济层面而言,依区已经从一开始的愿景变为现实。WTW报告形容,柔佛经济增长出色,以各州排名来看只位居雪兰莪和吉隆坡之后,排在第三。

依斯干达发展局发布的数据,依区已经实现和到位的资金已有50.6%。外国投资者的涌入,成功把道地产业市场晋升为国际市场,新楼盘以高收入群为目标。外国发展商的项目方面,锁定本身国家和新加坡客源。其中,过去几年由中国发展商大展拳脚的投资项目,就吸引新加坡顾客抢购。

3年内增10.7万公寓

公寓依然是柔州供需最大的住宅种类,但随着更多两至三年前推出的楼盘陆续建竣,州内新公寓单位供应更大。

WTW估计到2017/2018年,达到约10万7000个单位。

根据记录,地方政府2009年至2014年首季,已经批准7万6000个公寓单位。

但若以成交行情来看,公寓去年的表现稍有降温。

新屋多认购率减40%

WTW指出,去年新推公寓单位的认购率只达到了60至70%,相较于2011至2013年的产业蓬勃时期,去年首季的认购率减少了30至40%。

“公寓领域会面临更大挑战,尤其更多新单位会在未来数个月到一年内完成。”

WTW认为,公寓市场可否持续性与乐观,胥视租金回报是否足以应付贷款,以及转售市场是否已饱和。

自发展商承担利息计划(DIBS)取消后,新房产项目只需缴付小额头期。

若相关项目未来两三年建竣,关键的问题将出现,即持有这些新产业的本地与外国买家、投机者或产业行家,有没有能力偿还相关贷款。

加激业主出租竞争

今年新公寓供应(普通公寓、高级公寓与服务公寓)比去年稍增加,这同时也加激了业主想出租的竞争。

国家房产资讯中心(NAPIC)的报告指出,今年新供应有3万1322新单位,比去年小增2.15%。

根据产业服务及估价局(JPPH)记录,还有3万7632单位在施工中,在未来一至三年会建竣。

WTW报告数据则显示,将建竣单位以服务式公寓占多数。此外,共管公寓二手交易价,从2013年的每平方尺400令吉,增长至2014年的每平方尺450令吉,涨幅12.5%。

马迪尼6办公楼100%出租

截至今年第一季,柔州办公楼出租市场需求增加,楼面8万平方尺的办公楼为租户首选。其中,位于马迪尼6的办公楼100%的出租率,当地租价每平方尺4.50令吉,写下最高租率。

发展商已经展开马迪尼7计划,推出4层楼高、面积14万平方尺的租赁单位,预计2015年中竣工。

整体而言,办公楼去年的空置率约25%,截至去年第二季,新山办公楼总面积累积870万平方尺,其中33%是政府所有。

新山市主要办公楼租金保持在每平方尺2.80令吉至3.50令吉,其他地点的办公楼价位介于每平方尺1.80令吉至2.50令吉。

零售空间空置率约25%

WTW指出,新山零售空间截至去年累计1370万平方尺,整体空置率约25%。

“新山市中心主要购物广场零售空间,租金保持在每月每平方尺27令吉。”

其中,新山城市中心广场(KOMTAR JBCC)于去年第三季启用,提供41万平方尺零售空间,开业时已有70%认租率,主要租客包括马莎百货(Marks&spencer)和室内愤怒鸟主题乐园。

连锁餐厅进驻碧桂园

另外,城边高密度发展项目碧桂园,区内的零售空间于去年第一季开放,总面积约8万平方尺的零售街道,已经吸引逾20家连锁饮食业者进驻。

市区直律街大城市广场(Galleria Kota Raya)在去年第二季迎来政府机构城市转型中心(UTC)。

此广场过去两年品牌重塑下,至今有90%空间已出租,城市转型中心租下7万4000平方尺空间,并提供一站式的政府、公共设备与服务。

双威“盛绿之都”创佳绩

去年,双威集团在马迪尼发展的“盛绿之都”内Citrine项目,创下销售佳绩。

这项办公楼项目所有167个办公套房,全部以每平方尺760令吉价格售出,预计2017年完工。

新山市边沿、毗邻东部疏散大道(EDL)与峇卡巴都路之间的Southkey私人有限公司,推出占地10万平方尺的8层高办公楼,即将取得住用证和准备开放出租,租率介于每平方尺2令吉70仙。

2014年完成一项大型交易,拿督阿都拉塔西路占地67万4000平方尺的Zurich大厦,以1亿1500万转售。还有,UEM阳光在努沙再也发展的占地18万9000平方尺18层办公楼,预计今年中旬完工及推出市场。

主题乐园催生新酒店

酒店需求方面,随着依特区新旅游景点包括马来西亚乐高乐园、公主港The Little Red Cube,以及柔佛国际名牌商品城投入服务,带动区域酒店涌现。

其中,新开业的Granada、Traders、Renaissance、DoubleTree及Legoland Hotel,合共提供市场1300间酒店客房。

WTW报告指出,2012年至今,有7间新酒店陆续投入市场,提供2549间客房,使新山累积客房数量达6933间。

“这7间酒店,包括2间五星级、4间四星级以及1间三星级酒店。”

整体而言,去年五星级酒店平均客房租金为260令吉,四星级为200令吉,以及三星级为130令吉。

出租率方面,五星级酒店最高,达75%,四星级为70%,以及三星级为65%。

狮城游子购买力高

据非正式数据,目前约有30万至35万我国公民在新加坡工作。

WTW表示,每日来返马新的15万人,若以此流量数据作参考,在新加坡工资兑换马币能取得多一倍的价值下,这群体的置产潜能依然被看好。

房价增长紧追雪槟

WTW报告指出,柔佛州首府新山于2014/2015年的房价将保持温和增长。

柔州房市的走势,去年依然紧跟在房价不断上涨的巴生谷和槟城之后,名列第三。

该报告以城区10公里以内(屋龄少过5年)的房产为调查对象,发现虽然说去年行情开始转淡,但这些算是新建的房子都有增值。

当中,设在围篱和保安社区的1600至1900平方尺双层排屋,2013年的成交价为60万,去年上扬到60万8000令吉;而3500至4000平方尺的双层半独立房子,则从137万令吉,增至去年的140万令吉。

隆雪同样是有围篱和保安社区的同面积双层排屋,去年成交价119万令吉,前年是113万令吉;半独立则由前年的268万令吉,小扬至271万令吉。

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