GST年代的房产投资

4月1日开跑的消费税(GST),对房地产带来一阵混乱,不光是购屋者,就连发展商本身,也面对不少棘手问题。

市场原本还乐观以为,消费税落实前会掀起一阵购房潮,尤其是属于商用房产的服务式高级公寓,可惜最终梦碎,对原本就已放缓的房市又是另一冲击。

转售房地产涉及的产业盈利税(RPGT)已是许多人头痛的课题,如今遇上消费税,更是错综复杂。

我们访问了财税专家锺贵发博士,让投资者重新学习如何看待和处理手法。

错误诠释‧多缴冤枉税‧GST后租售更复杂

迈进消费税年代,不管是投资者或是发展商,都必须重新调适步伐和认知,尤其消费税下的商住两者有差别。

若是持有房产不超过5年就转售,不管是原本的业主或是接盘的投资者,都必须留意产业盈利税在消费税下的效应。

再来,收租业主的身分,是个人或公司,也会对缴税额有影响。

这些种种都是业主必须了解和掌握的切身问题,少一点知识,可能就会多缴原本可避免的税金,自损口袋啰!

笼统来说,消费税刚开跑,不光是对一般零售或餐饮业混乱一片,其实也对房地产市场造成混淆和冲击。

混淆,在于住宅房产豁免(exampted)消费税,但商用房产属标准税率(standard rated),有6%消费税。

财税专家锺贵发博士指出,这不光是对购屋者,而对发展商来说,也是会计和账务上必须克服的问题。

至于冲击,看起来比较直接,市场对消费税的影响还需时间消化,大多数人先观望,因此去年下半年至今,新推楼盘少,而新推介的认购率也已大不如前了。

投资者倾向观望

根据《2014年房地产市场报告》,我国首季产业交易总值385亿令吉,同比下滑了4.2%,与去年第四季度相比则是下跌6.2%;而首季交易量为8万8600宗。

这反映了之前市场推测,会出现的消费税前购屋潮,并没有出现,表示投资者更倾向观望。

锺贵发是马大商务院前教授,曾受委为政府的税改委员,出版过数十本和财税相关的书籍,最近配合消费税更出版了一系列锺子税术书籍,包括《消费税实用手册》、《GST迷思96问》、《零售商踏实实践消费税》等等。

他表示,商用房产必须缴6%消费税,意味着,出租或出售商用房产必须课征6%消费税。

他说,消费税的流程与模式和以往的销售税或服务税不同,误解或不解可能带来不必要的刑罚及税款。

“同时,业主身分是个人或公司,都可以产生不同的消费税效应。”

锺博士解释说,标准税率供应与豁免供应最大区别,除了在于有无征收消费税,更重要的是,相关开销与资产采购所需缴付的消费税是否可作抵扣。

商用6%‧住宅豁免
发展商为税金头大

根据政府的规范,只有商用房产需课征6%标准消费税率,而住宅房产则豁免消费税。

他说,豁免消费税的物品无需征销项税(output tax),但同时也无法抵扣进项税(input tax)。

因此,对于同时进行商业与住宅房产的发展商而言,要在共用的开销与资产上,分配出各类房产所占的比率,才能计算可抵扣的进项税数额。

“这对发展商来说,肯定是一大挑战。而且必须通过专业会计和消费税软件做计算。”

就这点上,他认为,如何正确分辨商用房产与住宅房产极为重要,因这决定业主出售或出租时,是否需要收消费税。

“房产类别的定义,取决于房产本身原始的主要用途。”

商用房产,包括工厂、酒店、商场、店屋等;出租或出售此类房产将承担6%消费税。

供居住SOHO豁免消费税

房价越来越高,更多小户人家或单身贵族,购买小型家庭办公室(SOHO)、多功能小型办公室(SOVO)及小型灵活办公室(SOFO)等来居住。

但根据地契归类的话,这种可商住两用的房产是属商业地契,是否要缴消费税?

锺贵发说,各种名词取代的商住两用单位,虽属商业地契,在国内,主要还是用作住宅,因此属于住宅房产,出租或出售将豁免消费税。

“同样的,对于那些链接商场的公寓或建在商业地上的公寓,虽是商业地契,但单位原始用途是居住,因此此类型的供应亦属于住宅房产,同样豁免消费税。”

已注册须发税务发票

已注册消费税者,不管是个人或公司,都有责任发出税务发票给买家或租客。

锺贵发提醒说,税务发票可以以不同的方式呈现,但必须符合关税局列明的各项条件。

他指出,消费税注册者必须根据各自的课税期(一个月或三个月)通过GST-03报表呈报并缴付消费税予关税局。

“而租客或买家,若也是消费税注册者,应向屋主或卖家家索取税务发票以抵扣进项税。”

没注册不可收消费税

不管出租或转售商用房产,只有已注册消费税的个人或商家才可收6%消费税。

锺贵发提醒说,没有注册的业主,即使是脱售或出租商用房产,都不可收消费税。

之前,就有不少餐饮业者没注册消费税,但却征收额外的6%,企图混水摸鱼。但当局已迅速行动,部分业者已被扣查或被控。

消费税注册者在4月1日前,买了一个商用房产,若在4月1日后转售,便需要征收6%消费税。

锺贵发说,市价包含消费税,消费税取决于“供应”,不是买卖都有。举个例子,A公司在2011年买下一栋店屋,刚在这个月中出售,A公司必须呈报售价内包含的6%,同时上缴给关税局。

“当然,这只适用于消费税注册者,非消费税注册者出售商用房产就不会有消费税。”

销项税(Output Tax)
销项税是指商家在销售货物时,按照售价和规定的税率计算,并向买家收取增值税。例如商家卖的产品原本是10令吉,加上6%消费税后就必须卖10.60令吉,这60仙必须上缴给政府。

进项税(Input Tax)
进项税额是指商家购进货物时,所支付或者承担的增值税。商家向供应商取货,原价是100令吉,加上6%消费税后就必须付106令吉,假如商家已注册为消费税商家,这取货时多付的6令吉税金,可向政府索回。

售价租金须含GST
++收费概念终结>

4月1日前后这段消费税过渡期,售价与租金从没有消费税到消费税生效后,多少有些变化。

房产消费税的价格模式有别于在大马实施了30多年的销售税(Sales Tax1972)以及服务税(Service Tax1975)。

2014年消费税法令第9(5)条文清楚阐明价格必须包含消费税,无论标价或报价,标价必须是买家最终需支付的价格(终极价格)。

锺贵发一再强调:“在消费税的时代,不再有‘++’的概念。”

他解释说:“就如以前的销售税,一般的产品或服务标价,都是以市价+10%来呈现,若还有6%的服务税,则是市价+10%+6%。”

但进入消费税年代,不管转售或出租商用房产,达致协议的成交价和租金,都必须是已包含消费税在内。

锺贵发解释说,售价或租金中的6%为消费税而100%才是卖家所得。

“所以,业主在定价时,不管是出售的价格或是出租的金额,都须将消费税考量在内。”

针对买卖或出租商用房产的情况,锺贵发提供了一些范例做大家参考。

脱售商用房产案例>

例子:业主要以40万令吉出售一间办公楼。

有注册消费税的人或公司转售商用房产时,成交价中有6%是消费税,而消费税法令第9(5)条文阐明,标价必须包含6%消费税。

意思是说,业主不能要求40万令吉,再加6%消费税作为成交价。也就是说,若以40万令吉成交,业主可拿到的款额并不是40万令吉。

忽略了6%消费税

消费税=RM400,000X6/106=RM22,641.5

业主所得=RM400,000X100/106=RM377,358.5

从计算,清楚可看到,这位业主只能从脱售该办公楼中取得37万7358.5令吉;因为40万令吉中的2万2641.5令吉必须上缴给政府。

与没注册消费税的业主相比,有注册者脱售商用房产,真正所得或会比没有注册消费税的人低。

“但相对下,向有注册消费税的业主购买商用房产,因为买家可索回进项税,可能更容易找到人接盘。”

要是业主已注册消费税,不想“吸纳”消费税,出价时就必须考量到6%消费税的影响。

假如业主不想少赚,一心要从交易中取得40万令吉,他应该要求以42万4000令吉成交。

先纳入6%消费税

消费税=RM424,000X6/106=RM24,000

业主所得=RM424,000X100/106=RM400,000

这么一来,业主上缴了6%消费税,还可有40万令吉稳稳进袋。

出租商用房产维修开销可抵扣

对业主来说,出租商用房产将迎来6%销项税(Output Tax),但同时间涉及的开销6%进项税是可用作抵扣的。

锺贵发说,出租产业,业主必须负责一定固定的开销,例如维修与翻新、火险、房产经纪等。

这些开销在新法规下,都是6%标准消费税率,因此业主在得到这些服务或产品时已付了6%消费税,但业主可从进项税中索回,或用作抵扣。

“最终,需要缴付给关税局的,就是销项税减去进项税的余额。”

至于住宅房产,虽然房租豁免消费税,但所有房产开销如维修与翻新、火险、房产经纪等还需缴付6%进项税。

租约4月前生效不可另加消费税

收租的业主必须注意,出租合约的条文和消费税法令之间的约束。

锺贵发说,在出租商用房产上,“++”的概念同样不再存在。

“而且,假如租约是在4月1日前签署且没消费税条例,理论上,屋主不可在原有租金多征6%消费税。”

因为,业主不能沿用以往服务税概念,将6%消费税套在2000令吉租金上,因为这违反消费税法令。

当然,要是业主够聪明又有远见,早在租约上列明,可另征政府要求的新税又或是为缴新税而加租金的话,一个欲加,一个愿付,那倒也没问题。

锺贵发说,若业主出租商业单位,租金敲定为2000令吉,那2000令吉是106%,100%是业主租金收入,而另6%则是消费税。

维持旧约租金

维持旧有租金2000令吉,业主必须把当中的6%呈交给关税局,也就表示业主因为消费税而少赚了6%。

消费税=RM2,000X6/106=RM113.2

业主所得=RM2,000X100/106=RM1886.8

依额外税加租金

业主与租客双方同意调整租金(原有租金增加6%),事情就好办了。

那么,新的租金(含6%消费税)将是2120令吉,业主依然有2000令吉进袋,另外的120令吉为消费税上缴给关税局。

原本租金:RM2,000

转嫁6%消费税:RM2,000X6%=RM120

调整新租金:RM2,000+RM120=RM2,120

因为合约内有阐明条款,业主可加租金来抵销;为公平起见,业主不应多赚,而只是将需上缴的消费税金加上,同时自己也维持原有的被动收入。

消费税=RM2,120X6/106=RM120

业主所得=RM2,210X100/106=RM2,000

已注册租户可索进项税

买家购入商用房产时,成本会因为可以抵扣进项税而减低。同样的,要是业主有注册消费税,出租商用房产则需收6%消费税。

站在租户角度,要是本身也是消费税注册商家,那么租金付出的消费税,可凭业主发出的税务发票抵扣6%进项税,相对下,就赚了!

4月前签购兴建中房产冀发展商与买家分担

至于购买商用房产,锺贵发说,若买卖合约是在4月1日前签署的,有无消费税就视乎合约内,是否有清晰列明消费税条款。

“买家在签署合约前须清楚被告知与了解此条款,并于该条款上签名才能被视作有效。”

他指出,即使是消费税条款有效,这对买家而言无疑是两难。

买家若已根据合约上的交易申请贷款,4月1日后需另付消费税数额,叫买家情何以堪呢?

锺贵发呼吁发展商:“市场不景气,恳请发展商海量吸纳消费税,不增加买家困扰,同时以避免不必要法律纠纷。”

他另建议:“或许,各退一步,发展商吸纳4%,买家负责2%也不失为一个中庸对策。”

买卖双方须确保呈报产业盈利税

在消费税的实施下,市价必须包含了消费税,锺贵发说,在计算产业盈利税也应以100%的数额作准。

“虽说产业盈利税是卖家需缴付的,但买卖双方皆有责任确保产业盈利税的呈报。”

他说,产业盈利税法令更规定买家在支付给卖家前,必须先扣起其中的3%,并在出售后(买卖合同签署)后的60天内,作为产业盈利税呈报及缴付给税收局。

“当买卖双方签署了买卖合同,交易正式完成,也就表示卖家需要在该课税期内呈报6%的消费税。”

他说,这6%是依据买卖合同总额计算,并非根据收到订金而算。

也就是说,即使卖家只收到10%头期钱,仍必须依课税期准时正确地呈报及缴付全额消费税,即买卖合约总数额乘以6/106。

如果是消费税注册买家,他建议,务必提醒卖家发出税务发票,以确保能抵扣进项税。

税收局(IRB)与关税局(Customs)属于两个各别机构,产业盈利税缴付予税收局而消费税缴付予关税局。

买卖合同上的售价:
6%:消费税-呈报与缴付予关税局
100%:卖家所得
买家会先扣取当中的3%以作为产业盈利税缴付予税收局


总结

寻求专家咨询较妥当

消费税后,对买家或业主利或弊,还是必须视情况而定不能一概而论。

消费税对房产业而言确实带来不少困扰,个人或商家若缺乏这方面的知识,应咨询消费税顾问或专家抑或是汲取更多消费税的相关资讯。

在三国时代,刘邦因张良得天下,项羽失范增而自刎乌江。韩信如有陈平,三国鼎立,历史重写。

同样的,面对复杂的税务问题,还是寻求专家咨询比较妥当。

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