日元狂贬 吹起房产泡沫?

自2012年12月安倍执政以来,“安倍经济学”(Abenomics)三箭齐发,日经225指数上涨81%,而日元也贬值了40%。

日元狂贬,除了吸引全球游客,也吸引包括新加坡与中国在内的投资者前来投资房地产。

日元狂贬之际,为日本吸引来的不只是旅客,更多的是投资客。

日本《要素》月刊报道,新加坡、中国、香港,以及台湾的富豪,趁着日元走贬时机,大举进入日本房地产市场,让人不禁担忧这股外资购兴,会否形成另一股房地产泡沫。

一名为中国安邦保险物色房地产项目的房屋经纪表示,安邦于日本的投资预算为1000亿日元(约30.2亿令吉)。

日企业没余裕买房

在安邦之前,新加坡政府投资公司(GIC),已在去年10月以1700亿日元(约51.3亿令吉)购下东京太平洋世纪的丸之内大厦,这项收购案成为金融危机后日本最大宗收购案。

对于外国投资者的大手笔,日本房地产经纪虽感到雀跃,但也担忧。一名房地产经纪说:“日本人买不起的市中心房地产,他们一来一买就是一整栋楼。”

因日元贬值,日本房地产价格与亚洲其他国家相比,显得更为便宜,加上过去20多年的经济增长放缓,日本企业没有余裕,日本人也没有能力在市区购置房产。

日本国土交通省3月底公布的数据显示,东京“公示地价”今年1月1日的平均地价按年扬升1.9%,市区商务房产平均价格按年增加2.9%,住宅房产价格平均扬升1.9%。

所谓的“公示地价”是日本国土交通省根据设在全国各地的2万3380个土地交易的交易数据,以及约2500名不动产评估师对土地价格进行的综合评定后,计算出来的数据。

相关数据不仅是每年土地交易的指导性价格,也是公共建设事业需要征地时的补偿参考价格和计算不动产税的基础。

东京房价很便宜

日本东京曾经是全球房地产最贵的地方,如今,随着日元走贬,这个皇冠早已被取而代之。

日本不动产研究所做的一项调查甚至形容,和世界各地的房地产比,东京的房价很便宜。

这份报告称,如果将东京市中心最高级公寓价格设定为100的话,则上海是129.3,台北是160.7,香港是212.2。

据《日本经济新闻》的报道,去年在日本置产的外国投资者相当于2013年的三倍,占了该国房地产交易的20%。

投资金额达295亿

都市未来综合研究所的数据显示,于日本置产的投资者所投资的金额达9777亿日元(约295亿令吉),比2007年的最高峰时期多出80%。

地价飙涨东京投资回酬丰

东京地价的快速上涨也为投资者带来丰厚回酬,更使得东京成为投资热点。

去年8月,森托拉斯公司以1300亿日元(约39亿令吉)的价格购买一座结合婚礼服务、高档酒店以及商务办公单位的综合建筑“目黑雅叙园”。

森托拉斯半年赚3亿

今年1月,森托拉斯将目黑雅叙园以1400多亿日元(约42亿令吉)转卖给一家外资房地产投资基金,在不到半年的时间内就赚100多亿日元(约3亿令吉)。

接手的外资投资基金一点也不觉得贵,并有把握可因蓬勃的旅游业,短期内取得投资回酬。

日元贬值,带动日本旅游业,前往东京的外国游客大幅增加,酒店入住率不断提高,办公单位需求旺盛,东京市区的办公用房空置率已经降到5%,为6年来最低水平。

日本经济逐渐复苏,未来办公单位需求势必扬升,现在的办公用房市场完全成了出租方市场。

公寓平均涨2.7%

日本不动产研究所数据显示,去年东京每套公寓平均售价比上年上涨了2.7%,达5060万日元(约153亿令吉),为日本经济泡沫破灭后23年来的最高价格。

东京临海的湾岸地区的高层住宅价格出现了大幅上升,均价已经超过6000万日元(约181亿令吉)。房地产分析员认为,导致东京等大城市房地产价格上涨的主因,是投资者对经济复苏的预期。

“市场普遍认为日本经济将持续复苏,有望摆脱长达15年通缩,物价届时将大幅上涨。”

同时,日本房地产市场已处于泡沫经济破灭后的低位,更具投资价值,随着2020年东京奥运会的来临,市中心的房地产项目越来越受到了投资者青睐。

2020东京奥运带旺
优质酒店成竞购对象

日本成旅游热点,以及2020年东京奥运会,也让投资机构对当地酒店房产感兴趣,优质酒店房产成为竞购对象。

《第一财经日报》报道,仲量联行酒店集团日本总经理智彦沢柳表示,酒店房产收购市场的竞争白热化,同一项房地产往往都会收到十个投资方的竞价。

中国游客人数增83%

数据显示,去年全年前往日本的中国游客人数,较2013年增加83%,达到240多万人,仅次于台湾和韩国之后。

《华尔街日报》报道指出,由于投资回报率高、日元汇率低以及2020年东京奥运会等带来的强劲增长前景,日本酒店地产去年的投资额达2008年金融危机以来最高水平。

美国数据和研究提供商Real Capital Analytics机构资料显示,去年日本酒店投资案高达2970亿日元(约89.6亿令吉)。

其中,来自国外的投资高达680亿日元(约20.5令吉),写下2008年以来高点。

在近期的投资案中,美国私募股权基金巨头贝恩资本(Bain Capital)宣布收购日本大江户温泉控股公司。

大江户温泉控股公司旗下共有29处温泉旅馆,据知情人士透露,包括股权和负债在内,贝恩资本至少需要支付约500亿日元(约15亿令吉)。

自2007年起,大江户温泉控股公司的销售额年均复增率达30%,预计2014财年的销售额可达350亿日元(约10.5亿令吉)。

日央行续扩大宽松货币政策

日本央行去年起,进一步扩大量化宽松货币政策的力度。

这让每年的国债回购规模扩大至80兆日元(约约2.4兆令吉),这些资金中有一部分流入了房地产市场,带动了房市交易活动。

日本不动产研究所统计数据显示,去年房地产交易额超过了5兆日元(约1508亿令吉),光是去年末季,日本银行所提供的发房地产贷款就达2.5兆日元(约754亿令吉),比上年同期增加20%以上。

安倍政府为了消除长达15年之久的通货紧缩,日本央行大规模放松银根,导致日元汇率大幅走贬,为国外投资者提供进场的好时机。

在日本去年成交的房地产交易中,有20%以上为外国投资者所购买。

2020年料达2000万海外游客

2020年东京将举办夏季奥运会,但日本经济长期停滞不前。

市场人士表示,为吸引更多海外游客以提振本土经济,政府放宽签证的发放条件,并扩大免税品种类,此举也有助推动旅游业发展。

外国游客消费额增40%

日本国家旅游局预计,2020年夏季奥运会举办之时,海外游客可以达到2000万人次。

一名投资者表示,去年外国游客消费额按年增加40%,尤其以中国游客的消费独占鳌头,远超过其他国家。

去年,Hulic集团收购迪士尼度假区内的东京湾舞滨酒店俱乐部度假村,这家拥有703间客房的度假村,当时交易价为350亿日元(约10.5亿令吉)。

另外,Green Oak投资管理公司也在去年6月间,斥资125亿日元(约3.7亿令吉)在冲绳岛购置拥有377间房的万丽度假酒店及一家较小的酒店。

日本酒店单间回报年增10%

全球酒店数据供应商STR Global数据指出,过去3年来,日本酒店单间回报(该行业的主要绩效标准)每年增幅约10%,超越美国、英国、澳洲,以及新加坡等主要市场。

此外,日本酒店收费低于其他主要经济体,该国酒店日均消费为123美元(约445令吉),而新加坡和法国则分别达到236美元(约855令吉)和220美元(约797令吉)。

贷款程序简便利率低

数据显示,日本酒店地产2013年的总体投资回报(加上资本利得)达8.1%,高于美国和新加坡的7.1%和6.1%,在去年7月时,回报率已扬升至10.4%。一名日本房地产投资顾问说,日本贷款程序较为简便且利率低,成为吸引投资者的主要原因。

日本银行倾向于贷款让投资者置产,主要是因为近年来政府债券的收益率低得可怜,促使日本银行转向房地产贷款提高营业额。

房产租赁回酬更高

说到海外置产投资时,日本与美国常常成为比较标的,两者中何者最佳?

一名房产投资顾问表示,两国因经济条件与人口因素各不相同,可为投资者带来不同的选择,美国可因美元走强可让投资获得保障,但日本的房产的租赁回酬却远高于其他国家。

他说,日本房产增值率较大程度低于美国,且日元贬值趋势带来投资不确定性,美元走强也加强了美元资产吸引力,预计美国房产在三年内将实现3%至5%的增速。

美国房产税成本大

“日本是老龄化社会,人口趋势长期负增长,因此对于房地产的需求自然低于美国。”不过,在美国购房的成本较大,每年征收的房地产税是必须考虑的投资成本。

在美国居住近20年的上海交通大学金融学院教授钱军表示,美国各地房产税差别较大,如波士顿郊区为1%,而纽约和新泽西则为2%。

他说,如果投资者有意以租养房,应缴税收相当于租金收入的三分之一。

“若此后打算将房屋出售,卖方需付给经纪人5%的佣金,实际收益其实很少。”

日本则因租赁市场成熟,人口密度高,房屋入住率始终维持在90%以上,因此租赁回酬率较为可观,中国租金回酬率约为2%至3%,但日本则高达10%。

较为诱人的是,日本的房屋所有权,包括土地价格,完全属于个人私有,可以代代相传,买家也可因为在当地拥有房产可以办理一年至三年投资签证,到期后也可申办永久居民证。

南洋商报官网 | Nanyang Siang Pau Official Website
南洋商报有限公司版权所有 | Copyright © Nanyang Siang Pau Sdn Bhd
Solution Powered by