发展商调整步伐 基建工程为房市护航

房地产,真的是一波三折。

先有政府打房,银行审批房贷更严谨,后来又有地方政府提高外资买房底限,刚刚又迎来消费税。

今年,还要迎战更多考验,国家银行可能升息、通货膨胀看升、市场对经济前景信心变弱、国人不敢消费……可负担房屋变成举国热烈讨论的课题,伴随着利淡出笼,同时间考验着发展商和新业主的耐力,犹如运动会上的障碍赛。

放眼投资主题,业者认为跟随政府主推的基本建设步伐准没错;简单来说,今年主题曲是基本建设。

上月出炉的“WTW2015年产业市场报告”一语破的,直接今年房地产市场充满挑战,利淡和不稳定因素未消除。

简单来说,房市今年还是阴霾密布。

但投资未必要因此而停滞,主要还是调整步调,最好是随着政府推行的基本建设发展工程步伐,自然比其他盲从投资的人更有机会起舞,而不是拖出一身疲惫。

同时,购屋能力话题持续燃烧,政府和市场的发展重点也离不开可负担房屋计划。

过去一年内,无论是国家经济或是产业领域,都充满挑战。

今年内,我国经济会继续受油价暴跌和令吉贬值牵制,展望可说是好坏参半;因油价下跌,政府已将2015年经济增长预估,从最高6%,下调至最低4.5%。

顾问公司威廉氏、达哈与王(CH Williams Talhar&Wong,简称WTW)认为,经济不振,政府相信会加大发展开销等方式来护航,而眼前最值得关注的是下月出炉的第11大马计划(11MP)。

今年难有大作为

该公司撰编的《2015年房产展望》报告指出,今年整体产业领域的表现顶多与去年持平,难有大作为,发展商聚焦可负担房屋。基础建设向来是影响一个地区产业发展的中要条件之一,有了完善的基础建设包括交通,提高连接度,自然聚集人潮,产业发展将蓬勃。

WTW董事经理符儒仁之前推介《2015年房产展望》报告时指出,今年房市的走向和表现,与基本建设工程有着密切关系。今年房地产的推动力肯定是来自可负担房屋,市场聚焦的必定是,政府会否继续投资在基本建设工程来刺激经济增长。

第11大马计划是2020年前,最后一个大马计划,除了将为突破中等收入困境提供措施和解决方案,以达到2020年晋身高收入国目标,所规划的发展开销也是众人焦点。

交易动力放缓回归基本面

产业领域前几年交易炙热后,去年开始放缓,大部分州属交易动力都较前几年放缓了。

政府打击投机活动措施奏效,驱使发展商和投资者都必须回归基本面。

回归基础建设的课题上,WTW的年度报告指出,政府未来还是着重在基本设备的发展。

“尤其是提升各州间的连接,把先进州和未发展州连接起来,当中最注目的要数高速大道和铁路工程。”

政府在宣布2015年财政预算案时,拨款高达7525万令吉发展开销,主要发展高速大道和铁路。

在东马,将打造长达1663公里的泛婆罗洲大道(Pan-Borneo highway),连接沙巴和砂拉越州。

估计今年动工的,包括总值230亿令吉的双溪毛糯布城第二捷运线计划,和总值90亿令吉的第三轻快铁计划。

隆新高铁明年动工

此外,总值384亿令吉的隆新高铁,则料于明年动工。

而其他高速大道计划则包括西海岸大道(WCE)、新街场-淡江高架大道(SUKE)及东巴生谷大道(EKVE)等。

槟二桥推动威省发展

基础建设与一个地区的产业发展关系唇齿相依,WTW举例,苏丹阿都哈林大桥(槟城第二大桥)通车,推动了威省的产业发展,尤其是峇都加湾(Batu Kawan)。

WTW槟城董事白圣意指出,第二大桥通车后,峇都加湾将成为我国北部的“迷你依斯干达特区”。

他说,因第二大桥把峇都加湾和槟城峇六拜(Bayan Lepas)工业园连接起来,因此将成为第二个峇六拜工业园;峇六拜工业园向来有大马矽谷美誉。

此外,WTW的报告也指出,槟城的基础建设发展计划包括兴建中的槟城中环(Penang Sentral),以及槟城交通大蓝图下招标的工程,包括巴士捷运系统(BRT)、电车、水上德士及铁路等的发展。

跑赢雪隆柔东马

槟城一枝独秀

根据WTW报告,整体而言,大马2015年5大主要产业市场,槟城、巴生谷、柔佛、亚庇和古晋,只有槟城上扬,其他走势估计都将持平。

古晋公寓需求上扬

整体来说,槟城算是数个州属中较为标青的,因为槟岛的有地住宅、公寓和工业产业料上扬;威省只是酒店需求持平,其他居住和商用的房产都有增长。

同时,报告也显示,古晋的公寓需求将获得动力,今年内持续呈扬势。

聚焦巴生谷,WTW指出,因打房措施持续发酵,整体产业需求在2014年里放缓,包括有地房产和公寓。

报告说,巴生谷各类型包括有地住宅、公寓、办公楼、零售、酒店或工业产业的增长都将持平。

不过,除了打房措施,房市的销售量下滑,也受到价格上涨和购屋能力转弱的冲击。

捷运线房产保持增值

受到国家银行收紧贷款条例和政府打房措施影响,去年国内有地产业市场表现放缓,销售量因价格上扬和购屋能力受挫而放缓。

然而,WTW的年度产业报告显示,截至去年,巴生谷所推介的新产业项目都倾向近郊区,尤其靠近基础建设如捷运经过的地区,且表现不俗,如蒲种。

报告举例,过去几年内,双溪毛糯-加影捷运线的发展,激励了捷运线途经的士毛月和加影等近郊区,有地住宅产业发展表现亮眼。

地点优越吸引力不减

WTW指出,尽管整体上,国内有地产业市场放缓,但只要地点优越,加上附近有基建发展计划的产业吸引力不减,认购率依然相对稳健。

根据报告,一般上,新推介的有地产业主要仍以双层排屋或半独立式为主,而围篱和保安设备都已成为一般有地住宅产业的基准。

市场聚焦可负担房屋

随着房屋激烈上涨,压抑购屋能力,尤其是年轻人更是“望房兴叹”,今年内,政府和市场另一个热门话题可说是可负担房屋计划。

为了解决人民对房屋的可负担问题,政府推介了多项措施,以协助中低收入和年轻人购屋。

政府2015年财政预算案也针对可负担房屋,推介了青年房屋计划(Youth Housing Scheme)。

正面的角度来看,我国的人口结构和经济稳健,房地产真正的需求还是不受影响,尤其是预计今年经济将增长5%,且达到全民就业水平,失业率只有约3%,算是结构性失业。

安联星展研究报告表示,我国目前家债保持可控制水平,加上储蓄率高,尽管购屋情绪仍趋谨慎,但仍可支撑有地产业需求,尤其可负担产业。他举例,美景控股(MKH,6114,主板产业股)最近的莎阿南Hillpark发展计划和高美达(GLOMAC,5020,主板产业股)吉隆坡国际机场Saujana双层排屋计划,销售表现都非常亮眼。

而且,不少发展商今年内都瞄准可负担房屋市场,如马星集团看好大众房产市场,瞄准可负担房屋,今年内的推介计划,84%属价格100万令吉以下的产业。

隆客激励芙房产

甲二手市场活络

至于二手市场,WTW指出,受到巴生谷的购屋者青睐,芙蓉产业市场的表现不俗。该城有地住宅平均交易价上扬,且仍有可观潜力。

比较2013年,去年内,芙蓉的双层排屋和半独立式房屋价格按年涨了9%。

另外,马六甲的有地产业市场在去年也表现亮眼,成交量和成交值都上涨。

该州政府推出新条例,房产估价及服务局(JPPH)将验证发展商提呈发展申请的屋价,确保可负担房屋供应充足。

但这影响了发展速度,供应有限,激励了新屋和二手市场,马六甲住宅市场交易相对活跃。

双层排屋价增值3%

比较2013年,去年,马六甲的双层排屋价格增值3%,平均交易价为35万令吉。

WTW展望,今年内,马六甲的有地住宅产业将保持正面趋势,因为市场新供应不足,二手市场的交易量将增加。

新供应打房齐发功

高档公寓租客筹码大

尽管过去几年,土地减少,地价昂贵的地方如槟岛和吉隆坡市公寓发展蓬勃,但经过几年炙热交易后,去年认购率开始放缓。

在打房措施下,高档公寓交易面对激烈竞争,同时租金压力也将上升。

根据WTW的报告,截至去年底,吉隆坡市、安邦U Thant、肯尼山、满家乐和金地(Sri Hartamas)及吉隆坡金三角等,的高档公寓达3万1402单位。

服务式公寓超越高档公寓

“其中54%为服务式公寓,超越了高档公寓供应;而这些新公寓的价位介于每平方尺701令吉至1500令吉。”

平均来看,吉隆坡市内的高档公寓价格下滑了6.1%;反而在吉隆坡金山角地带以外的公寓价格自2011年持续呈扬势,2014年平均价格达每平方尺840令吉,增幅达10.5%。

整体上,吉隆坡的高档公寓租用率保持稳定,达68%,但孟沙地区的公寓表现卓越,达84%。

WTW指出,尽管已售罄,2013年交货的公寓,还是面对出租率偏低的问题。

“未来,随着更多建筑中的公寓完工,现有的公寓和服务式公寓的租金市场将进一步面对压力。不过,这情况对租户有利。”

此外,该公司认为,今年内,除了打房措施,消费者也会因为消费税而更加尽兴购屋,所以该产业领域将表现平平。

商情指数86.4跌至新低

办公楼只求守住租金

随着国际油价暴跌,加上令吉贬值,大马经济研究院(MIER)去年第四季商情指数(BCI)跌至2010年来的低点,仅达86.4。

但WTW预计,今年内,整体办公楼产业需求保持韧力,尤其巴生谷,著名的地点和完整的基础建设是主要的推动因素。

该公司统计所得,巴生谷去年的办公楼市场表现好坏参半,尽管租用率从86%跌至84.5%;但租金却站稳在每平方尺约7令吉的水平。

WTW预计,大吉隆坡市内的办公楼,尤其是八打灵再也区内的办公楼,在双溪毛糯-加影捷运明年完工后,将吸引更多租户,因这将提高吉隆坡市和边缘地带的连接度。

今年整体来看,巴生谷办公楼表现将保持稳定,因为市中心的办公楼仍是跨国企业的目标。

但今年内,市场将有约483万平方尺的新供应,多少会压抑租金增长。

新供应零售面积216万平方尺

商场抢租客激烈

今年内,巴生谷即将完工的购物中心包括双威购物中心第三期、双威布特拉购物中心(Sunway Putra Mall)、Jakel Capsquare购物中心及白沙罗再也Atria购物中心。

这些新购物中心料增加市场内的零售面积额外216万平方尺。

WTW指出,随着更多供应涌入市场,今年内,新的购物中心业主若要保持租用率,料面对一些挑战。

隆雪增值快

截至去年底,巴生谷的总零售空间达4903万平方尺,平均租用率88%,且主要购物中心的平均租金还可保持在每平方尺22令吉。WTW指出,租金虽然保持稳定,资本增值步伐却更快。

另外,民都鲁和美里也有数个购物中心即将完工,料带动该些城市的购物中心租金率,因为新的购物中心将以更高的租金出租。

工厂淡市中保持朝气

截至去年9月,大马投资发展局(MIDA)共核准619向工程,资本投资额料高达635亿令吉,55%为外资投资,45%为本地投资。

而投资活动大部分属于电子与电器产品、机械与配备及化学产品。

WTW预计,由投资支撑着,巴生谷、槟城和砂拉越的工业领域料保持活跃,工业产业无论是交易价格或租金都将呈扬势。

截至去年底,小型工厂(terrace factory)仍是巴生谷工业产业最大的供应,达3万9179个单位,扬0.9%。

尽管租金保持在每平方尺1至2.75令吉,但2014年内,出租率比2013年高。

令吉走贬吸引旅客

酒店业笑哈哈

尽管经济前景疲弱,但令吉贬值,让本地消费更加便宜,有助吸引更多外国旅客到马游玩,激励国内尤其巴生谷酒店需求。

WTW预计,令吉贬值,将激励更多来自新加坡、美国和欧洲的旅客。

该公司表示,今年内,巴生谷酒店平均房价料增长,同时也将抵消掉消费税造成的营运成本上涨。

15新酒店陆续落成

报告指出,截至去年底,巴生谷共有167家三星以上的酒店,共4万8047客房,按年增6.2%。

WTW指出,到2018年为止,巴生谷将有15家新酒店落成,包括12家五星级酒店,包括St Regis、Harrods和四季酒店。但Harrods酒店不久前传出因土地业权等问题,外国伙伴可能会喊停。

自2012年,五星级酒店的平均入住率持续增长,截至去年,五星级酒店平均入住率,较四星级和三星级酒店高4%。

另外,因为价格更便宜,服务式公寓的反应自2010年持续趋扬。

根据WTW的产业报告,巴生谷服务式公寓平均入住率在2014年增2%,达76%。

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