继日本大马之后 台人转战柬埔寨房地产

除了中国炒房团,台湾买家也是亚洲房地产的主要力量。根据台湾长富国际地产最新市场调查报告,今年在台湾销售的海外不动产数量共50个,总销金额约300亿元(新台币,下同,约33亿令吉),创下同期新高纪录,其中一半来自柬埔寨、马来西亚等东协国家,其余则为日本等地。

近年台湾人进军海外房地产投资地区八成布局在亚洲,其中又以日本东京、马来西亚吉隆坡、柬埔寨金边为主,但去年下半年起,国际美元走强,日元、马币兑美元持续贬值,亚洲地区唯一以美元做为买卖计价货币的柬埔寨金边房市异军突起,柬埔寨可望取代马来西亚成为台湾人最热门投资区。

台湾媒体报道,最近几年台湾房产低迷,导致庞大的房市资金外流至条件较好的海外,形成了海外房产投资的一股风潮,其中“东协经济共同体”的柬埔寨房产,因具备贸易核心、关税优惠和政府相挺等诸多投资优势,因此成为海外投资者瞩目焦点之一。

台湾蓬勃发展的房地产,走了十多年好景,但台湾政府于2011年实施“奢侈税”后,持续展开压抑房市的做法,迫使资金纷纷到国际寻找投资机会,根据业者统计,每年约有400亿元(约44亿令吉)资金外流。

而过去,台湾资金都往日本、澳洲、英国伦敦等地投资,其中,大多数是因为小孩出国留学而有居住兼置产投资的需求,但最近4年兴起的海外投资热区却转往东协国家的马来西亚、柬埔寨及越南,其中,柬埔寨金边又因近来房市处于低基期,未来商机无限而备受投资人关注。

政府推广外商入场投资

具备31国关税优惠且全面美元流通,人口高红利及高达7%以上的房屋投报率,而政府本身也极力推广外商入场投资,加上东南亚国家之中,柬埔寨是具备对华人最友善的亲华情谊,这种种都指向了柬埔寨将成为海外房产新目标。

回酬8%值得投资

依据《全球房地产指南》指出,柬埔寨首都金边近年来房地产市场持续稳健增长,2013年平均房价水准约23万元,平均涨幅高达15%,租金投报率保守预估约8%,被评荐为“相当值得投资”的国家。

20多年前就到柬埔寨投资的台商─柬埔寨双城建设总经理陈国庆,由于看好台湾投资人的实力,促成他回台成立“台湾双城地产”,并由专业经理人张耀仁担任行政总经理,在台湾推动赴柬埔寨买房潮。

张耀仁表示,由于金边市去年内常驻的外籍人士已达4万多人,今年更可上看6万人,但可出租的公寓大楼仅不到500栋,因此投报率亮眼,高达8至10%。

他谈到,柬埔寨是东协中目前房市较为低档国家,金边精华区附近总价落在300至600万元,适合小资族入手,更有许多置产客一层一层的“扫货”。

他还比较马来西亚房市指出,五六年前马来西亚双峰塔周遭均价也在每坪20万元上下,现在已上看新台币80万元,他认为,假以时日,柬埔寨房市也能比照大马的上涨模式。

不过,就台湾人来看,柬埔寨的落后,加上政经情势较不为台湾人所熟悉,也有不少投资人对前进柬埔寨投资抱持怀疑态度。对此,陈国庆表示,柬埔寨自1997年内战结束以来,政治及社会发展渐趋稳定,已非外界所想的战乱落后,反而成为外资竞相追逐之地。

贫富差距仍大房产投资仅限金边

柬埔寨继日本及马来西亚之后,成为台湾人赴海外投资的热区,21世纪不动产带团日前飞往金边考察,投资客纷纷嗅到经济开始起飞的投资商机。

具投资获利空间早年,台商过去设厂,从台北搭飞机过去的都是台籍干部,但现在飞机上最多的却是投资客,看中的就是柬埔寨房市还处于低基期,具有投资获利空间。

住惯大台北地区的人,若不是抱着旅游走马看花的心态,一踏进柬埔寨,恐怕还真的无法爱上它,因为,这个地方还相当落后,街道市容根本无法跟台北相比。

台湾《理财周刊》总编辑庄孟翰3月份亲自飞往柬埔寨金边考察当地的房市发展,在他所拍下的照片中,不时可以看到马路边电线桿上的电线,许多旧的断掉没清掉,新的又绕上去,变成一坨坨的,而生意人推着叫卖的小餐车,旁边是一堆堆的土堆。

马路上的德士,像是早期台湾三轮车改装而成,没有空调的车,一般民众的交通工具是摩托车,有些破破旧旧的;不过,像宾士、Lexus等需油量大的高级车也不时出现(柬埔寨油价贵,开得起高级车的,即代表有钱)。

基础建设正在起飞

庄孟翰说:“在柬埔寨,贫富差距还很大,我在中央市场看到卖宝石、黄金项炼、手环等豪奢的物品,但坐游览车一转弯,却可以在街角处看到工人席地而坐,就这样吃了起来。”

柬埔寨落后的景况,让他想起早期的台湾,在十大经济建设前,还相当落后的场景。然而在所谓落后的背后,他也看到当地有不少地方正准备大兴土木,到处可见绑钢筋的工地,而黄土的马路边,开始要铺柏油,或施做排水沟。看了这些,庄孟翰最大的心得与感想是,柬埔寨的基础建设正在起飞!

据当地投资客表示,连香港首富李嘉诚都早在金边大手笔购地。

有一位林姓台商也针对柬埔寨的街景说,这地方还并非每条路都是柏油路,大都是黄土路,由于当地没有排水沟,因此只要一下雨,金边就淹水,到处都是烂泥巴;天气好的时候,车子经过时却黄土飞扬,就连湄公河的颜色也都如“黄河”般。

金边鸭子岛下一个浦东?

跟庄孟翰一同考察团的王姓投资人,在一年前多也曾到金边考察,当时所见的落后景象,让他很难想像,为何这么多台湾人要到金边投资?但这一次再去,他有了不同的感受,亦即这里到处在盖新房子!就像台湾的重划区发展般,房子一栋栋地盖,代表当地的房市需求。

台湾参访团到了东区有“鸭子岛”之称的新市镇开发区,夜晚从落后的东区看到对岸皇宫所在的位置,灯火灿烂,一闪一闪的,犹如发着亮点的上海浦西。

打造水岸度假村系列

但就像当初,没有人能料到今日上海浦东的发展能更胜浦西,此时金边东部的鸭子岛,会不会是下一个“上海浦东”呢?一位参访团员不禁脱口而出:“已经错过上海浦东的投资机会,这回不能再错过柬埔寨的金边了!”

早期在柬埔寨金边投资发展、取得不少低成本土地的台湾双城地产,在西区钻石岛已推出“巴里岛水岸度假村一、二、三、五期”的造镇计划,另在东区鸭子岛,也同步推出第六期。

二十一世纪不动产亚太区暨台湾区总部董事长王福涨表示,双城建设是金边首位取得产权的建商,以丰富的建筑经验及市场敏锐度,于柬埔寨一手打造巴里岛水岸度假村系列。

坐拥金边市区河边最精华的地段,位于湄公河流域内,面对柬埔寨最大卖场日本永旺百货及金界娱乐场正后方,紧邻澳洲大使馆,5分钟路程即可到达六星级苏菲特大酒店,增值空间无限。

柬埔寨置产4大风险

尽管柬埔寨房地产有绝大的魅力吸引海外投资者,但还是得注意其中的风险,不要被高利润所蒙蔽。

根据业者分析,柬埔寨房屋出租率达80%至95%,房屋投报率高达10%,约为台北市的7.5倍。

柬埔寨当然有其魅力所在,才能吸引大量资金争先恐后的“钱进”。

除了柬埔寨是东南亚地区唯一房地产用美元计价的国家,能让过去海外买家最害怕的汇差风险降至最低之外,根据世界银行统计,柬埔寨自2011年起,经济增长率持续高于7%,逐年稳定增长,将是全球未来经济增长最快速的国家之一。

公共建设是未知数

不过,在一连串的光鲜背后,还是暗藏着不少的风险。建设业者黄子晃指出,柬埔寨住宅的土地产权有2种形式,一个是永久产权,一是99年期的地上权,只有前者能够向当地银行借贷,后者则不行,而且根据规定,外国人也不能持有当地的土地。

此外,还要确认的是有拿到柬埔寨中央政府发放的权状“硬卡”,有“不动产持有证书”和“不动产所有权证书”,对于自己的权益才有保障。

业者秦启松接受《苹果日报》采访时也表示,柬埔寨有些地区的公共建设大多都尚未完整,若购买当地预售屋,即使房子完工,公共建设能否到位仍是未知数,所以下手前还是要审慎评估。

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