谈谈GST

消费税问题多,争议也很多,不少人认为,消费税将冲击消费意愿,进而影响置产计划,房市料因此陷入不景气循环。

但也有人认为,需求仍在,只要产品对了,自然可以吸引到买家。

这期,我再以问答方式探讨更多相关课题。

问题1:房产价格下滑30%

专家预测,消费税实施后势必推升通胀率,因此许多购屋者赶在消费税实施前购屋,借此抵御高通胀。

作为房地产投资领域的专业人士,你怎么看待上述情况,你认为上、下半年的情况可否有太大差别?

答:在过去12个月,大马房市有很多因素影响房价走势,很难一言断定是否完全与消费税有关。

综观交易数据,可以看出在这段期间,房地产价格的确下滑25%至30%(不包括可负担房屋类别)。

现阶段并没有预期般的“抢购潮”,在消费税实施前,也未见购屋者因担忧消费税而提前购物。

总的来说,我认为人们大多抱持“静观其变”的心态看待消费税实行,再衡量消费税如何影响他们的个人财务预算。

相较于买贵一点,人们更担心未来无法负担每月的房屋供期,对于房贷负担能力的考量,也成为去年末季与今年首季冲击房屋销售的主因。

问题2:不应大幅缩减供应

市场认为,消费税实施后会导致许多混淆之处,这使得房地产发展商将暂停新发展计划推介,如果他们都抱持静观态度,那是否意味着短期内房市发展将减速?

答:需要明白的是,市场的基本运作是由供需构成,当人们的购屋计划推迟或暂缓,发展商自然减少新项目推介。

需要注意的是,大马发展商在过去10年,每年平均完成15万至16万间房屋的建设,然而,需求依然大于供应,我认为,发展商最终将不受购屋者“静观其变”的态度所影响。

发展商的商业决策深受公众的负面观感所影响,当发展商暂缓发展步伐时,人们又更加忧心,就这样双方陷入了恶性循环,但谁也不知道,究竟是谁先开始了这场负面漩涡。

尽管如此,我并不认为房屋供应将大幅缩减,但可以预见的是,发展商未来2至3年推出的房房屋类型将有所改变,朝向为首次购屋者而设的可负担房屋方向迈进。

问题3:“双重冷却”房市降温

政府在过去采取了多项房市降温措施,其中包括提高产业盈利税(RPGT),以及禁止发展商利息承担计划(简称DIBS)后,这些降温措施是否奏效?

答:无可否认,这些降温措施的确有效,不过,在执行方面则略嫌稍晚。在2013年以及2014年财政预算案就已有这些降温措施。

但其实真正落实的执行期是在数个月前才开始,这些措施加上近期开跑的消费税,起了“双重冷却”效应,让房市明显降温。

这些措施也为发展商提供了更明确的发展方向,因应市场需求提供更多类型的房产,不同于以往过于重视“概念”的房地产项目。

问题4:等时机不贱价抛售

在政府调高产业盈利税后,会否使得投资者宁愿“守住”而不脱售房地产?这样的情况会否间接影响房屋供应?

答:我认为这不会有直接影响,但在产业盈利税调高后,却观察到市场房屋的价格走势有所改变。

在2010年至2014年之间,大部分新推介的房地产价格,特别是在热点地区,售价均在每平方尺800令吉以上。

但在2014年底,大部分发展商重新定位,开始推介价格介于250令吉至最高700令吉的房地产。

在此前提下,对早前已经购下高价房产的投资者形成竞价压力,一些有能力负担每月房贷的投资者则会选择继续等待时机,不会贱价抛售。

问题5:可负担房产需求旺

由于市场充满不确定因素,加上令吉走缓,以及房贷难获,预计今年市场淡静,不会有太多新推介房产计划,你同意吗?

答:对于这个说法我不太同意,在今年首季,我们已看到许多不错的可负担房产计划推介,抱持“静观消费税实施后的变化”态度的发展商其实仅占少数,因为他们需要了解市场变化,再重新调整发展计划。

此外,以上所提到的因素,只对转为高收入阶层人士而设的房地产类型有影响,可负担房产需求依然旺盛。

问题6:低收入家庭冲击大

消费税是“累进税”(Progressive tax)或“累退税”(Regressive tax)引起不少争议,假设消费税是累退税,这会不会影响中低收入阶层人士的置产可负担能力。

答:消费税的实施,对于低收入家庭冲击甚大,因为每月的生活开支预算,相当于增加6%,但他们的薪资并未同步增长。

所以,的确可以说消费税影响家庭户的开支预算,并且冲击他们的置产能力。

问题7:预算增影响购买力

在英国,有1990年的城乡规划法令规范,任何获批准的发展计划,发展商在规划之时,也必须在计划中纳入特定规模的可负担房产计划。然而,在大马可否有明文规定?

答:在本地的确有法律规定,任何超过5英亩或10英亩的发展计划(胥视州政府规定),其中20%的房地产都必须是廉价房屋(售价低于4万5000令吉)。

随着时代变迁,这项法律有必要重新检视并作调整,因为在过去10年,人们的财富分布已出现巨变,人们的购屋需求已从廉价房屋转至可负担房屋(售价介于每平方尺200令吉至700令吉)。

就如我早前所提,家庭户的预算增加,自然影响他们的购买力,除了购屋,他们也需要购车,发展商在为新发展项目定价时,应将这些因素考虑在内。

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